Contrato de obra a precio alzado: qué firmas, qué te deja fuera y cómo se cierra en línea
La respuesta corta
El contrato de obra a precio alzado es aquel en que el constructor dirige la obra y pone los materiales por un precio determinado, y así lo define el artículo 2616 del Código Civil Federal. El 2618 exige ponerlo por escrito, con descripción pormenorizada y, cuando lo requiera, plano, diseño o presupuesto, si es ajuste cerrado sobre un inmueble. De ahí salen las dos reglas que deciden el dinero: el 2626 impide exigir aumento después aunque suban materiales o jornales, y el 2635 deja al dueño desistir de la obra comenzada cuando quiera, indemnizando gastos, trabajos y la utilidad que el constructor habría sacado.
La búsqueda de este documento la ocupan formatos en Word para descargar y una guía sobre obra pública, que es otro régimen entero. Ninguno de los dos contesta lo que decide una obra privada: qué pasa cuando el material sube, cuándo se puede cobrar más, y quién paga si el dueño se arrepiente a la mitad. Todo eso está escrito en el Código Civil Federal y casi nada aparece en los formatos.
Qué es, exactamente
El artículo 2616 lo define por dos cosas juntas: el constructor dirige la obra y pone los materiales. Si sólo pone la mano de obra y el dueño compra el material, la operación se parece más a una prestación de servicios y las reglas de abajo no aplican igual. Vale la pena decidirlo antes de escribir el contrato, porque de ahí cuelga todo lo demás; si el caso es el otro, el documento está en contrato de prestación de servicios profesionales.
Cuándo la ley pide que esté por escrito
El artículo 2618 lo pide siempre que el constructor se encargue por ajuste cerrado de una obra sobre inmueble «cuyo valor sea de más de cien pesos», y exige que el contrato incluya una descripción pormenorizada y, en los casos que lo requieran, un plano, diseño o presupuesto. Los cien pesos son de 1928 y nunca se actualizaron, así que en la práctica la regla es: toda obra sobre inmueble va por escrito. El artículo 1834 bis da esa forma por cumplida con medios electrónicos siempre que la información sea íntegra, atribuible a quien se obliga y accesible después.
El presupuesto no es un anexo: es el contrato
El artículo 2619 lo dice por la puerta de atrás: si no hay plano, diseño o presupuesto y surgen dificultades, se resuelven «teniendo en cuenta la naturaleza de la obra, el precio de ella y la costumbre del lugar», oyendo peritos. O sea que sin ese documento el alcance lo define un tercero. Por eso el presupuesto firmado, con su fecha, es la pieza que hay que cerrar y guardar, no el archivo bonito de la portada.
Y el presupuesto se cobra, aunque no haya obra
Es lo que ningún formato dice y a los dos lados les conviene saberlo. El artículo 2620 impide al perito cobrar el plano o presupuesto aparte del honorario si él ejecuta la obra, pero le permite cobrarlo si la obra no se hizo por causa del dueño. El 2622 y el 2623 van más lejos: el autor del plano puede cobrar su valor si la obra se ejecuta conforme a él por otra persona, y el 2623 lo dice incluso «aun cuando se hayan hecho modificaciones en los detalles». Pasar el presupuesto de un constructor a otro para que lo iguale más barato tiene precio, y está escrito.
Los cuatro artículos que deciden el dinero
| Cláusula | Qué dice la ley si no la escribes | Artículo |
|---|---|---|
| Aumento de precio | No hay: el constructor no puede exigir más aunque suban materiales o jornales | 2626 |
| Cambios de alcance | Sólo cuentan si el dueño los autoriza por escrito y con expresa designación del precio | 2627 |
| Cuándo se paga | Al entregarse la obra, salvo convenio en contrario | 2625 |
| Pagos parciales | Si la obra es por piezas o medida, se puede exigir recibir y pagar en proporción | 2630 |
| Qué prueba un anticipo | La parte pagada se presume aprobada, pero no por meros adelantos a buena cuenta | 2631 |
| Plazo | Los que sean suficientes a juicio de peritos | 2629 |
| Riesgo antes de entregar | Corre a cargo del constructor hasta el acto de la entrega | 2617 |
| Subcontratar | No puede, salvo pacto o consentimiento del dueño, y siempre bajo su responsabilidad | 2633 |
| Reclamar después de pagar | No hay lugar, salvo reserva expresa al pagar o al recibir | 2628 |
Los dos renglones que nadie escribe
El dueño puede desistir cuando quiera. El artículo 2635 deja al dueño de una obra ajustada por precio fijo desistir de la empresa comenzada, con tal de que indemnice al constructor de todos los gastos y trabajos y de la utilidad que pudiera haber sacado. No es una cláusula que se negocie: es la regla. Lo que sí se negocia es cómo se calcula esa utilidad, y escribirlo de antemano es la diferencia entre cobrarla y pleitearla.
La obra recibida no cierra la responsabilidad. El artículo 2634 mantiene al constructor respondiendo, después de recibida y aprobada la obra, por los defectos que procedan de vicios en su construcción y hechura, mala calidad de los materiales o vicios del suelo. Y ahí está el detalle que hay que firmar el mismo día: se libera si el dueño ordenó expresamente usar materiales defectuosos después de que el constructor le dio a conocer sus defectos, o si eligió un terreno inapropiado a pesar de las observaciones del constructor. Las dos salidas dependen de que esas observaciones existan, con fecha, antes de la obra. Una advertencia dicha en el andén no las cumple; una firmada el mismo día, sí.
Cómo se cierra sin frenar la obra
- 1El presupuesto, firmado por los dos, con la descripción pormenorizada que pide el 2618 y su fecha. Es el documento base, no un adjunto.
- 2Cada cambio de alcance, su propia orden, con el precio escrito, porque el 2627 exige autorización por escrito y expresa designación del precio. Un «adelante» por chat cumple la mitad del requisito.
- 3Las observaciones del constructor sobre materiales o terreno, firmadas de enterado por el dueño antes de empezar. Es lo que activa las excepciones del 2634.
- 4Las entregas parciales, con su acta, para que quede claro qué se recibió y en qué estado: el documento está en acta de entrega-recepción de equipo.
- 5La reserva al pagar, si la hay, porque después del pago el 2628 la cierra salvo que se haya hecho expresamente.
Los cinco son documentos cortos que alguien tiene que firmar el día que ocurren, muchas veces desde la obra y desde un teléfono. Para eso sirve una liga de firma, y por qué las órdenes de cambio son el caso de uso central del sector está en firma electrónica para constructoras. Puedes probarlo gratis; cómo funciona, en cómo funciona SignSolú.
De dónde salen las citas
- Código Civil Federal, en el texto vigente que publica la Cámara de Diputados.
Preguntas frecuentes
¿El constructor puede cobrarme más si suben los materiales?
En una obra a precio alzado, no. El artículo 2626 del Código Civil Federal dice que quien se encarga de ejecutar una obra por precio determinado no tiene derecho a exigir después ningún aumento, aunque lo haya tenido el precio de los materiales o el de los jornales. Lo único que sí se cobra aparte son los cambios de alcance, y sólo si el dueño los autorizó por escrito y con el precio designado, como pide el 2627.
¿Puedo cancelar una obra ya empezada?
Sí. El artículo 2635 permite al dueño desistir de la obra comenzada, pero indemnizando al constructor de todos los gastos y trabajos y de la utilidad que pudiera haber sacado de ella. Conviene dejar escrito en el contrato cómo se calcula esa utilidad, porque la ley no lo dice y es justo lo que se pelea.
¿El contrato de obra tiene que ir ante notario?
No. El artículo 2618 sólo exige forma escrita para el ajuste cerrado sobre inmueble, y el 1834 bis da esa forma por cumplida con medios electrónicos si la información es íntegra, atribuible a las partes y accesible para consulta posterior. Lo que sí puede necesitar fedatario es otra cosa del mismo proyecto, como la compraventa del terreno.
Le pagué y después salieron grietas. ¿Ya no puedo reclamar?
Depende de qué reclames. El artículo 2628 cierra la reclamación sobre el precio una vez pagado y recibido, salvo reserva expresa. Pero el 2634 mantiene al constructor responsable de los defectos que aparezcan después y que procedan de vicios de construcción, mala calidad de los materiales o vicios del suelo, incluso con la obra ya recibida y aprobada. Son dos cosas distintas.
¿Sirve de algo firmar el presupuesto si después se va a hacer el contrato?
Sirve, y mucho. El artículo 2619 dice que cuando no hay plano, diseño o presupuesto, las diferencias se resuelven por la naturaleza de la obra, su precio y la costumbre del lugar, oyendo peritos. Con presupuesto firmado y fechado, el alcance lo definieron las partes; sin él, lo define un perito.