Firma electrónica para constructoras: la obra extra que nadie autorizó por escrito
La respuesta corta
Una constructora no pierde dinero en el contrato: lo pierde después. En obra a precio alzado el empresario no tiene derecho a exigir aumento aunque suban los materiales o los jornales (artículo 2626 del Código Civil Federal), y el cambio de alcance sólo se cobra si el dueño lo autorizó por escrito y con expresa designación del precio (2627). La orden de cambio firmada el día que se ordenó, y no al final de la obra, es el documento que decide si eso se paga.
Una constructora no firma un contrato: firma tres cadenas
Hacia arriba, con el cliente: el contrato de obra, las órdenes de cambio y las estimaciones. Hacia los lados, con subcontratistas y proveedores. Hacia abajo, con el personal. La que se pelea en un juicio casi siempre es la de en medio, porque es la que se lleva de palabra en la obra y se documenta después, cuando ya nadie quiere firmar nada.
El contrato: el "por escrito" ya se cumple electrónicamente
El artículo 2618 del Código Civil Federal pide que la obra por ajuste cerrado sobre inmueble se otorgue por escrito, con una descripción pormenorizada y, en los casos que lo requieran, un plano, diseño o presupuesto. El requisito de forma se satisface por medios electrónicos por el 1834 bis, siempre que la información sea atribuible a los obligados y accesible para su ulterior consulta. La constructora que aún imprime el contrato para juntar firmas lo hace por costumbre, no por obligación.
El detalle del 2618 que se pasa por alto
Y hay un detalle de ese 2618 que se pasa por alto: el escrito incluye la descripción pormenorizada y el presupuesto. Ese anexo es parte del contrato, así que lo que se firma es el paquete completo, no la carátula.
El precio no se mueve, y el 2627 dice cómo se mueve
El 2626 es duro y es el punto de partida: el empresario que se encarga de ejecutar una obra por precio determinado no tiene derecho de exigir después ningún aumento, aunque lo haya tenido el precio de los materiales o el de los jornales. Con la varilla, el cemento o el flete al alza, eso no es una cláusula de estilo: es el margen entero de la obra.
El 2627 y las órdenes de cambio
El 2627 extiende la misma regla a los cambios: lo dispuesto en el artículo anterior se observará también cuando haya habido algún cambio o aumento en el plano o diseño, a no ser que sean autorizados por escrito por el dueño y con expresa designación del precio. Son dos requisitos, no uno. Un correo del cliente diciendo "adelante con el muro" cumple la mitad y deja fuera la que se cobra.
El documento que cambia la economía de una obra
De ahí sale el único documento que de verdad cambia la economía de una obra: la orden de cambio con alcance y precio, firmada el mismo día por quien puede obligar al cliente. Firmarla desde el teléfono en la obra, con el acuse que fija la hora, es exactamente el caso de uso.
| Momento | Documento | Qué decide |
|---|---|---|
| Antes de arrancar | Contrato con descripción y presupuesto anexos | Qué se contrató (2618) |
| El día del cambio | Orden de cambio con alcance y precio | Si el extra se cobra o se absorbe (2627) |
| Cada corte | Estimación con la parte que ampara | Qué quedó aprobado y recibido (2631) |
| Al recibir el pago | Recibo con la reserva expresa, si la hay | Si todavía se puede reclamar el precio (2628) |
| Al entregar | Acta de entrega-recepción | Cuándo deja de correr el riesgo por cuenta del empresario (2617) |
Las estimaciones aprueban obra, aunque no lo digan
El 2630 deja al que se obliga a hacer una obra por piezas o por medida exigir que el dueño la reciba en partes y la pague en proporción. Y el 2631 le pone consecuencia: la parte pagada se presume aprobada y recibida por el dueño. La misma línea trae el límite que conviene conocer en los dos sentidos, porque no habrá lugar a esa presunción sólo porque el dueño haya hecho adelantos a buena cuenta del precio, si no se expresa que el pago se aplica a la parte ya entregada.
O sea que un anticipo suelto no aprueba nada, y una estimación que dice qué partida ampara sí. La diferencia entre las dos es una frase en el documento que se firma cada corte.
Cobrar sin reserva cierra la puerta
El 2628 es corto: una vez pagado y recibido el precio, no hay lugar a reclamación sobre él, a menos que al pagar o recibir las partes se hayan reservado expresamente el derecho de reclamar. La reserva se hace en ese acto, no después. Es la misma mecánica que ordena todos los comprobantes de pago y está desarrollada en carta de no adeudo y finiquito.
Subcontratistas: el consentimiento y el contrato por escrito
El 2633 no deja al empresario hacer ejecutar la obra por otro salvo pacto expreso o consentimiento del dueño, y en esos casos la obra se hace siempre bajo la responsabilidad del empresario. El 2642 lo remata: el empresario responde del trabajo ejecutado por las personas que ocupe en la obra. Subcontratar sin dejar por escrito el consentimiento del cliente es asumir el riesgo dos veces.
Del lado laboral: el artículo 14
Del lado laboral, el artículo 14 de la Ley Federal del Trabajo exige que la subcontratación de obras especializadas se formalice mediante contrato por escrito en el que se señale el objeto y el número aproximado de trabajadores que participarán, y hace responsable solidario a quien subcontrata con una contratista que incumpla con sus trabajadores. El registro del contratista y el reparto de responsabilidad están explicados en firma electrónica para renta de equipo y maquinaria, que atiende al mismo comprador.
Cómo se firma cuando no hay impresora en la obra
Mandas la liga por WhatsApp o por correo, el residente o el cliente firman desde el teléfono que traen, y te quedas con el acuse de cada firma: quién firmó, desde dónde, a qué hora y qué texto exacto se le mostró. Sirve para el contrato, para la orden de cambio del martes y para el acta de entrega. Puedes probarlo con la cuenta gratuita en la orden de cambio que tengas pendiente esta semana.
De dónde salen las citas
- Ley Federal del Trabajo, en el texto vigente que publica la Cámara de Diputados.
- Código Civil Federal, en el texto vigente que publica la Cámara de Diputados.
Preguntas frecuentes
¿Puedo cobrar más si subió el precio de los materiales a media obra?
En obra a precio alzado, no por esa razón. El artículo 2626 del Código Civil Federal dice que el empresario que se encarga de ejecutar una obra por precio determinado no tiene derecho de exigir después ningún aumento, aunque lo haya tenido el precio de los materiales o el de los jornales. Lo que sí funciona es pactar desde el contrato una fórmula de ajuste, porque el artículo opera a falta de convenio.
¿Un correo del cliente aprobando un cambio basta para cobrarlo?
Sólo si trae el precio. El artículo 2627 exige que los cambios o aumentos en el plano o diseño estén autorizados por escrito por el dueño y con expresa designación del precio. Un "adelante" por escrito sin monto cumple la mitad del requisito, y la mitad que falta es justo la que se cobra.
¿Una estimación pagada significa que el cliente ya aceptó esa parte de la obra?
Si el pago se aplicó a una parte entregada, sí: el artículo 2631 establece que la parte pagada se presume aprobada y recibida por el dueño. Pero el mismo artículo aclara que no hay presunción sólo porque el dueño haya hecho adelantos a buena cuenta del precio, si no se expresa que el pago se aplica a la parte ya entregada.
¿Necesito el permiso del cliente para subcontratar?
Salvo pacto en contrario, sí. El artículo 2633 del Código Civil Federal establece que el empresario no puede hacer ejecutar la obra por otro a menos que se haya pactado lo contrario o el dueño lo consienta, y que en esos casos la obra se hace siempre bajo la responsabilidad del empresario.