Local comercial en Sinaloa: el contrato de arrendamiento

Lo que cambia en Sinaloa

El arrendamiento vive en los artículos 2280 a 2378 del Título VI. El título se leyó el 29 de octubre de 2026 en el texto vigente que publica el Congreso del Estado de Sinaloa; el código se publicó en el Periódico Oficial número 89 del 25 de julio de 1940 y su última reforma general es la del Periódico Oficial número 158 del 28 de diciembre de 2016. Los artículos 2330, 2360, 2367 y 2371 traen la reforma del Decreto 296 del 31 de enero de 2015, publicada en el Periódico Oficial número 018 del 11 de febrero de 2015.

1. Un año forzoso, y sólo para el arrendador (artículo 2330). El artículo 2330 prohíbe celebrar el arrendamiento de finca urbana por tiempo indeterminado y exige plazo expresamente determinado, con un término que no podrá ser menor de un año forzoso para el arrendador y discrecional para el arrendatario. En la misma frase explica qué significa discrecional: el arrendatario podrá dar por concluido el contrato en cualquier tiempo, con la obligación de cubrir las rentas hasta la fecha en que desocupe totalmente el inmueble y lo ponga a disposición del arrendador. Y si el contrato no señala término, señala uno inferior al obligatorio en perjuicio del inquilino o pacta duración indefinida, se tiene por fijado el término de un año con esa misma asimetría. El Código Civil Federal no fija mínimo para un local, así que un contrato de seis meses copiado del modelo genérico se convierte aquí en un año que obliga sólo al dueño.
2. Prórroga automática de un año, sin pedirla (artículo 2367). Estando el inquilino de una finca urbana al corriente en el pago de las rentas al vencimiento, el contrato se considera prorrogado por un año más sin necesidad de que manifieste su voluntad, y la prórroga es obligatoria para el arrendador y discrecional para el arrendatario. El código federal no tiene prórroga legal. Para un dueño de local eso convierte la renovación en la regla: si no hace nada, el contrato sigue un año. Y la prórroga no es sólo del comercio: el mismo artículo da un año a los arrendatarios de fincas rústicas. La regla de que el inquilino está al corriente «aun cuando adeude un mes» está escrita para las fincas destinadas a habitación y no alcanza al local, así que en un local un mes de adeudo al vencimiento es suficiente para que la prórroga no opere.
3. La excepción del dueño obliga a usar el local (artículo 2367). El segundo párrafo del 2367 exceptúa de la obligación de prorrogar a los propietarios que quieran habitar la casa, cultivar la finca o explotar el inmueble comercial en provecho propio, y el último párrafo exige que el arrendador reclame la finca cuando menos un mes antes del vencimiento. Lo que casi nadie cita es la consecuencia de no cumplirlo: el propietario que obtuvo la desocupación y dentro de los tres meses siguientes no ocupa el inmueble personalmente está obligado a devolverlo al inquilino desalojado, continuando el arrendamiento en las mismas condiciones en que fue celebrado; y si eso no es posible o el inquilino ya no quiere ocuparlo, debe cubrirle los daños y perjuicios. La excepción es, entonces, un compromiso de ocupar, no una fórmula para desocupar.
4. Sesenta días de aviso indubitable cuando el contrato siguió sin plazo (artículo 2360). El segundo párrafo del artículo 2360 resuelve el contrato que continuó por tiempo indeterminado porque venció el plazo pactado o el legal y sus prórrogas: concluye a voluntad de cualquiera de las partes, previo aviso indubitable dado con sesenta días de anticipación. El artículo 2478 del Código Civil Federal pide quince días por escrito, y en los predios rústicos el propio 2360 sube el plazo a un año. Sesenta días son dos mensualidades: para el dueño que quiere el local de vuelta, es el plazo que decide si lo recupera este año o el siguiente. Y «en forma indubitable» es una exigencia de prueba: un mensaje sin acuse difícilmente la satisface y un aviso firmado de recibido sí.
5. Dos meses de renta para rescindir un local, tres para una vivienda (artículo 2371). La fracción I del artículo 2371 pide, tratándose de fincas urbanas, la falta de pago de la renta correspondiente a dos meses, y agrega que si la finca urbana está destinada a habitación se requerirá la falta de pago de tres meses. El artículo 2489 del Código Civil Federal basta con la falta de pago en los términos convenidos. El catálogo completo del 2371 tiene cuatro causas: la falta de pago, usar la cosa en contravención de la fracción III del 2307, el subarriendo contra el 2362 y los daños graves imputables al arrendatario, ésta última adicionada en la reforma de 2015. No incluye variar la forma del inmueble, que el federal sí prevé; lo que el código local deja en ese caso es la obligación del 2323 de restablecer la forma al devolverlo y la responsabilidad por daños y perjuicios.
6. Quince años para el comercio, veinte sólo para la industria (artículo 2280). El segundo párrafo del artículo 2280 separa el techo del plazo por destino: diez años para las fincas destinadas a habitación, quince para las destinadas al comercio y veinte para las destinadas al ejercicio de una industria. El artículo 2398 del Código Civil Federal da veinte años a comercio e industria por igual, y de ahí salen los contratos de veinte años que se copian para un local de menudeo. Para un local comercial en Sinaloa el techo es de quince, y lo que decide en qué renglón cae el inmueble es el giro declarado en el propio contrato: una bodega de abarrotes es comercio y un taller que transforma, industria.
7. Preferencia y derecho del tanto a los cinco años (artículo 2329). En los arrendamientos que han durado más de cinco años, y cuando el arrendatario ha hecho mejoras de importancia en la finca, tiene derecho —si está al corriente en el pago de la renta— a que en igualdad de condiciones se le prefiera a otro interesado en el nuevo arrendamiento; y goza también del derecho del tanto si el propietario quiere vender la finca, aplicándose lo dispuesto en los artículos 2186 y 2187. El artículo 2447 federal pide los mismos cinco años y las mismas mejoras, pero sólo concede la preferencia para el caso de venta. La diferencia práctica es que aquí la preferencia alcanza también al nuevo arrendamiento, así que conviene que el contrato diga a qué correo se notifican las condiciones y en cuántos días contesta el inquilino.

Qué trae la plantilla

1. Objeto. El uso y goce temporal del local, la oficina o la bodega a cambio de una renta.
2. Destino y giro. El uso al que se dedica el inmueble y el giro que va a operar en él, que es lo que decide si el techo del plazo es de quince o de veinte años.
3. Vigencia. Inicio y fin del contrato, con plazo expresamente determinado y no menor de un año, como exige el 2330, y dentro de los quince años que el 2280 permite para el comercio.
4. Renta. Monto, día de pago y forma de pago, con el recibo de cada mensualidad.
5. Aumento de la renta. La fórmula del aumento pactado, que en un local no tiene tope legal en este código.
6. Depósito en garantía. Monto y condición de devolución, que aquí es enteramente contractual.
7. Servicios y obligaciones accesorias. Luz, agua, gas e internet al arrendatario; el predial, a cargo de quien lo pacte y siempre a nombre del propietario.
8. Entrega y estado del inmueble. La descripción expresa de las partes de que se compone el local, con su anexo, que es lo que permite exigir la devolución en el mismo estado.
9. Conservación y reparaciones. Quién repara qué, con las obligaciones del arrendador del 2294 y el aviso que el arrendatario debe dar.
10. Mejoras y modificaciones. Ninguna obra sin consentimiento expreso, porque el 2323 obliga a restablecer la forma del inmueble y a pagar daños y perjuicios.
11. Subarrendamiento. Prohibido sin consentimiento del arrendador: el 2362 hace responder solidariamente al arrendatario con el subarrendatario, y el 2371 fracción III lo vuelve causa de rescisión.
12. Prórroga automática del 2367. Que el contrato se prorroga un año si el arrendatario está al corriente al vencimiento, obligatoria para el arrendador y discrecional para el arrendatario, y cómo se reclama el inmueble un mes antes.
13. Terminación y aviso. Cómo termina el contrato con plazo, y el aviso indubitable de sesenta días del 2360 cuando siguió por tiempo indeterminado.
14. Rescisión. Las cuatro causas del 2371, con los dos meses de renta de la fracción I para la finca urbana.
15. Entrega al terminar. El local de vuelta en el estado en que se recibió, salvo el desgaste normal, con llaves y servicios pagados.
16. Preferencia a los cinco años (2329). La preferencia en el nuevo arrendamiento y el derecho del tanto si el propietario vende, cuando el arrendamiento duró más de cinco años y hubo mejoras de importancia.
17. Licencias y permisos del giro. La responsabilidad del arrendatario por las licencias de su actividad.
18. Domicilios y notificaciones. Domicilio y correo electrónico de cada parte, y cómo se avisa un cambio.
19. Anexo A. El inventario y estado del local que se firma junto con el contrato.
20. Firma electrónica y jurisdicción. Validez de la firma y tribunales del lugar del inmueble.

Lo que capturas

Qué dice la ley

El arrendamiento es materia local: lo que rige un local en Culiacán o en Mazatlán es el Código Civil para el Estado de Sinaloa, no el federal. El arrendamiento vive en el Título VI, artículos 2280 a 2378, con un capítulo propio de arrendamiento de fincas urbanas —el Capítulo IV, que empieza en el 2330— donde están el plazo mínimo y la prórroga.

La primera diferencia es el plazo, y es asimétrica. El artículo 2330, reformado por el Decreto 296 del 31 de enero de 2015 publicado en el Periódico Oficial número 018 del 11 de febrero de 2015, dice que el contrato de arrendamiento de finca urbana no se celebrará por tiempo indeterminado y que el término no podrá ser menor de un año forzoso para el arrendador y discrecional para el arrendatario: el arrendatario puede dar por concluido el contrato en cualquier tiempo, con la obligación de cubrir las rentas hasta la fecha en que desocupe totalmente el inmueble y lo ponga a disposición del arrendador. Y si no se señala término, o se señala uno inferior al obligatorio en perjuicio del inquilino, o se pacta duración indefinida, se considera fijado el término de un año con la misma asimetría. El Código Civil Federal no fija mínimo para el local.

La segunda es la prórroga, y opera sola. El artículo 2367, de la misma reforma de 2015, dice que estando el inquilino de una finca urbana al corriente en el pago de las rentas al vencimiento del contrato, se considerará éste prorrogado por un año más, sin necesidad de que lo manifieste expresamente, y que la prórroga es obligatoria para el arrendador y discrecional para el arrendatario. Quedan exceptuados los propietarios que quieran habitar la casa, cultivar la finca o explotar el inmueble comercial en provecho propio, y el arrendador debe reclamar la finca cuando menos un mes antes del vencimiento. El código federal no tiene prórroga legal, porque sus artículos 2485 y 2486 están derogados.

Y el 2367 trae un párrafo que casi nadie cita: el propietario que obtuvo la desocupación y, dentro de los tres meses siguientes, no ocupa el inmueble personalmente, está obligado a devolverlo al inquilino desalojado continuando el arrendamiento en las mismas condiciones; y si eso no es posible o el inquilino ya no quiere ocuparlo, debe cubrirle los daños y perjuicios. La excepción, entonces, no es una puerta libre: es una obligación de usar el local.

La tercera es la salida del contrato que siguió sin plazo. El segundo párrafo del artículo 2360, también reformado en 2015, dice que los arrendamientos de fincas urbanas que continuaren por tiempo indeterminado por haber vencido el plazo pactado o el legal y sus prórrogas concluirán a voluntad de cualquiera de las partes, previo aviso indubitable dado con sesenta días de anticipación. El 2478 federal pide quince días por escrito. «Indubitable» es una exigencia de prueba además de plazo: por eso aquí conviene mandar el aviso como documento a firma de recibido.

La cuarta está en la rescisión. La fracción I del artículo 2371 pide, tratándose de fincas urbanas, la falta de pago de la renta correspondiente a dos meses, y aclara que si la finca urbana está destinada a habitación se requieren tres. Las otras tres causas son usar la cosa contra la fracción III del 2307, el subarriendo contra el 2362 y los daños graves imputables al arrendatario, esta última adicionada en la reforma de 2015. El 2489 federal tiene cinco causas y la primera basta con la falta de pago en los términos convenidos.

La quinta es el techo del plazo, separado por destino. El segundo párrafo del artículo 2280 no puede exceder de diez años para las fincas destinadas a habitación, quince para las destinadas al comercio y veinte para las destinadas al ejercicio de una industria. El 2398 federal da veinte años a comercio e industria por igual, y de ahí salen los contratos de veinte años que se copian para un local de menudeo.

Y conviene saber qué más aplica aunque no sea diferencia. El 2288 exige forma escrita en toda finca urbana cualquiera que sea el monto de la renta, igual que el 2406 federal. El 2294 repite las cinco obligaciones del arrendador del 2412 federal, incluida la de entregar la finca «en estado de servir para el uso convenido». El 2329 da preferencia en el nuevo arrendamiento, y derecho del tanto si el propietario vende, al arrendatario de más de cinco años que hizo mejoras de importancia: el 2447 federal pide lo mismo en años pero sólo para el caso de venta. Y el 2311 deja claro que el arrendatario paga la renta que se venza hasta el día que entregue la cosa, que es el engranaje de la salida discrecional del 2330. Qué separa a un documento privado de uno inscrito está en qué es un documento privado.

Fuente: el Título VI del arrendamiento del Código Civil para el Estado de Sinaloa, artículos 2280 a 2378, en el texto vigente que publica el Congreso del Estado de Sinaloa —Decreto número 814, publicado en el Periódico Oficial número 89 del 25 de julio de 1940, con última reforma publicada en el Periódico Oficial número 158 del 28 de diciembre de 2016—, leído el 29 de octubre de 2026; en el capítulo de arrendamiento, la reforma más reciente de los artículos citados es la del Decreto 296 del 31 de enero de 2015, publicada en el Periódico Oficial número 018 del 11 de febrero de 2015. El Código Civil Federal, en el PDF de la Cámara de Diputados con reformas hasta el Diario Oficial del 14 de noviembre de 2025, leído el 29 de octubre de 2026.

Esto no es asesoría legal. Las preguntas generales están en la guía legal.

Lo que un arrendador de local en Sinaloa decide antes de firmar

Las siete diferencias se vuelven tres decisiones, y las tres son de plazo. La primera es cuánto dura: el 2330 obliga a un año como mínimo y ese año obliga sólo al dueño, así que un contrato corto no existe aquí. Lo que sí se puede hacer es pactar un plazo largo con revisiones de renta escritas, porque el inquilino de todos modos puede salirse pagando hasta desocupar. Cómo se escribe una fórmula de aumento que no envejezca está en el aumento con la inflación y, para un negocio que arranca, en renta escalonada y meses de gracia.

La segunda es qué se hace con la prórroga del 2367. Si el dueño no quiere renovar, tiene que reclamar el inmueble cuando menos un mes antes del vencimiento y, si lo recupera invocando la explotación propia, ocuparlo dentro de los tres meses siguientes. Eso significa que la decisión de no renovar se toma con un calendario, no con una llamada en la semana del vencimiento. La tercera es la garantía: a diferencia de otros códigos, aquí el depósito de un local no tiene tope legal, así que lo que queda es pactarlo con claridad. La diferencia entre fiador y depósito está en depósito en garantía o fianza, y si el fiador vive lejos, en el fiador puede firmar en línea.

Sinaloa contra otros estados, en los mismos renglones

Frente al modelo federal cambian siete renglones: el año forzoso asimétrico, la prórroga automática de un año, la obligación de ocupar que trae su excepción, los sesenta días de aviso indubitable, los dos meses de renta para rescindir, el techo de quince años para el comercio y la preferencia del 2329 también en el nuevo arrendamiento. Frente a Nuevo León, lo que aquí pesa más es el plazo: allá el depósito tiene tope y aquí lo que está regulado es la duración.

Frente a San Luis Potosí, donde el 2279 topa el depósito en una mensualidad y prohíbe acumular garantías, en Sinaloa la garantía es libre y lo que no es libre es el plazo. Frente a Michoacán, donde la prórroga llega a tres años, aquí es de uno pero opera sola. Por eso las variantes por estado existen sólo donde el código local cambia en al menos tres puntos verificados en el texto oficial.

Cómo se firma sin que nadie cruce la ciudad

Capturas los datos una vez y la liga sale por WhatsApp o por correo; el inquilino firma desde su celular, sin crear cuenta ni instalar nada. Quien manda elige el idioma de cada firmante, y a quien firma en inglés le llegan en inglés el correo, el mensaje y la página de firma.

Las dos partes se quedan con el PDF y su acuse de auditoría —hora, IP, dispositivo y huella SHA-256 del archivo—, que cualquiera comprueba en /verificar sin cuenta. El camino completo está en cómo funciona y las dudas de ley en el FAQ legal. Son diez documentos gratis sin tarjeta desde tu cuenta. Los dos avisos que este código vuelve decisivos —el reclamo del inmueble un mes antes del vencimiento y el aviso indubitable de sesenta días del 2360— conviene mandarlos como documento a firma de recibido, porque los dos viven de poder probar la fecha.

Preguntas frecuentes

¿Puedo rentar mi local en Sinaloa por seis meses?

No con ese efecto. El artículo 2330 del Código Civil para el Estado de Sinaloa prohíbe el arrendamiento de finca urbana por tiempo indeterminado y fija un término que no puede ser menor de un año forzoso para el arrendador y discrecional para el arrendatario; si el contrato señala un término inferior al obligatorio en perjuicio del inquilino, la ley tiene por fijado el año. Lo que el inquilino sí puede hacer es salirse antes, pagando las rentas hasta la fecha en que desocupe totalmente el inmueble y lo ponga a disposición del arrendador.

¿Mi contrato de local se renueva solo al vencer?

Sí, por un año, si el inquilino está al corriente en el pago de las rentas al vencimiento. El artículo 2367 considera el contrato prorrogado por un año más sin necesidad de que el inquilino lo manifieste expresamente, y la prórroga es obligatoria para el arrendador y discrecional para el arrendatario. La regla de que se está al corriente «aun cuando adeude un mes» está escrita para las fincas destinadas a habitación, así que en un local un mes de adeudo al vencimiento impide la prórroga.

Quiero mi local de vuelta para poner mi propio negocio. ¿Qué tengo que hacer?

Reclamarlo cuando menos un mes antes del vencimiento, porque el artículo 2367 exceptúa de la prórroga al propietario que quiera explotar el inmueble comercial en provecho propio y le fija ese plazo. Y ocuparlo de verdad: el mismo artículo obliga al propietario que obtuvo la desocupación y no ocupa el inmueble personalmente dentro de los tres meses siguientes a devolverlo al inquilino desalojado en las mismas condiciones, o a cubrirle los daños y perjuicios si eso ya no es posible.

¿Con cuánta anticipación aviso que ya no quiero continuar?

Sesenta días, en forma indubitable, cuando el contrato ya siguió por tiempo indeterminado porque venció el plazo pactado o el legal y sus prórrogas: lo dice el segundo párrafo del artículo 2360. El artículo 2478 del Código Civil Federal pide quince días por escrito, que es la cifra que traen los modelos genéricos. Si el contrato está vigente con plazo escrito, lo que corre no es ese aviso sino el reclamo del inmueble un mes antes del vencimiento para evitar la prórroga del 2367.

¿Cuántos meses de renta sin pagar necesito para rescindir el contrato de un local?

Dos. La fracción I del artículo 2371 pide, tratándose de fincas urbanas, la falta de pago de la renta correspondiente a dos meses, y aclara que si la finca urbana está destinada a habitación se requieren tres. El artículo 2489 del Código Civil Federal basta con la falta de pago en los términos convenidos, así que aquí el inquilino de un local tiene un mes más de margen del que supone un contrato copiado del modelo federal.

¿Cuánto puede durar el contrato de un local en Sinaloa?

Quince años si el destino es el comercio. El segundo párrafo del artículo 2280 limita el arrendamiento a diez años para las fincas destinadas a habitación, quince para las destinadas al comercio y veinte para las destinadas al ejercicio de una industria. El artículo 2398 del Código Civil Federal da veinte años a comercio e industria por igual, así que un contrato de veinte copiado del modelo genérico excede el techo local si tu local es de comercio. Lo que decide en qué renglón cae es el giro que el contrato declara.

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