Local comercial en San Luis Potosí: el contrato de arrendamiento

Lo que cambia en San Luis Potosí

El arrendamiento vive en los artículos 2227 a 2326 del Título Sexto. El título se leyó el 28 de octubre de 2026 en el texto consolidado al 9 de octubre de 2026 del Congreso del Estado; el código se publicó en el Periódico Oficial el 18 de abril de 1946 y los artículos citados traen reformas del Periódico Oficial del 16 de febrero de 2012 (2275), 14 de octubre de 2022 (2276) y 9 de septiembre de 2024 (2254 y 2319).

1. Una sola garantía, y el depósito topado en un mes (artículo 2279). El segundo párrafo del artículo 2279 prohíbe exigir conjuntamente fianza, renta adelantada o depósito, «bastando una sola de estas garantías», y agrega que si se opta por el depósito de rentas éste no podrá exceder de una mensualidad. El Código Civil Federal no topa el depósito ni limita el número de garantías. Lo que casi nadie mira es dónde vive el artículo: en el Capítulo IV del Título Sexto, «Del Arrendamiento de Fincas Urbanas», sin decir en ningún momento que se limite a las destinadas a habitación. Un local, una oficina y una bodega en zona urbana son fincas urbanas, así que la regla alcanza al contrato comercial y la práctica de pedir fianza más dos meses de depósito queda fuera.
2. El fiador idóneo no se puede rehusar (artículo 2279). El primer párrafo del mismo artículo dice que el propietario no puede rehusar como fiador a una persona que reúna los requisitos exigidos por la ley para serlo. El Código Civil Federal no tiene regla equivalente. Para el arrendador de un local eso significa que la cláusula de garantía no puede reservarse el derecho de aprobar al fiador por simpatía: lo que puede exigir son los requisitos de idoneidad, y conviene escribirlos en el contrato con precisión —solvencia, domicilio en el estado, comprobante de propiedad— para que la discusión se resuelva con documentos y no con una negativa.
3. Quince años para comercio, veinte sólo para industria o agricultura (artículo 2227). El segundo párrafo del artículo 2227 separa el techo del plazo por destino: diez años para las fincas destinadas a habitación, quince para las destinadas al comercio y veinte para las destinadas al ejercicio de una industria o a la agricultura. El artículo 2398 del Código Civil Federal da veinte a comercio y a industria por igual, y de ahí salen los contratos de veinte años que se copian para un local de menudeo. Para un local en San Luis Potosí el techo es de quince años, y un contrato de veinte es inválido en el excedente. Lo que decide en qué renglón cae el inmueble es el giro declarado en el propio contrato: una bodega de materiales es comercio y un taller que transforma, industria.
4. Treinta días de aviso indubitable para terminar un local sin plazo (artículo 2308). El artículo 2308 pide que el aviso para terminar un arrendamiento urbano sin plazo expresamente determinado se dé en forma indubitable y con treinta días de anticipación. El artículo 2478 del Código Civil Federal resuelve lo mismo con quince días por escrito, y en los predios rústicos aquí el plazo sube a un año. «En forma indubitable» es una exigencia de prueba: un mensaje sin acuse difícilmente la satisface y un aviso firmado de recibido sí. Es también la razón por la que en San Luis Potosí conviene pactar plazo determinado en un local, porque con plazo escrito el contrato termina el día que dice.
5. Prórroga de hasta un año, con renta que puede bajar (artículo 2315). El artículo 2315 da al inquilino que esté al corriente en el pago de sus rentas derecho a que se le prorrogue el contrato hasta por un año, y dice que la renta «podrá aumentarse o disminuirse», observándose en su caso lo dispuesto en el artículo 2282. Casi todos los códigos que tienen prórroga sólo contemplan el aumento. El Código Civil Federal no tiene prórroga legal, porque sus artículos 2485 y 2486 están derogados. La excepción del 2315 libera a los propietarios que quieran habitar la casa o cultivar la finca cuyo arrendamiento venció: está escrita para vivienda y para predio rústico, no para un local, y esta plantilla no la amplía.
6. Preferencia a los tres años, con aviso fehaciente (artículo 2276). El artículo 2276, reformado en el Periódico Oficial del 14 de octubre de 2022, da al arrendatario de un arrendamiento que haya durado más de tres años, si está al corriente en el pago de las rentas, derecho a que en igualdad de condiciones se le prefiera a otro interesado en el nuevo arrendamiento del inmueble, y obliga al arrendador a notificarle en forma fehaciente las condiciones de ese nuevo arrendamiento. El artículo 2447 federal pide cinco años y mejoras de importancia, y sólo da preferencia en caso de venta. Tres años en un local es poco, así que conviene que el contrato diga a qué correo se manda esa notificación y con cuántos días de anticipación.
7. Rescisión por no pagar los servicios del local (artículo 2319, fracción VI). El artículo 2319 da al arrendador seis causas de rescisión: la falta de pago de la renta, el uso en contravención del destino convenido, el subarriendo sin consentimiento, los daños al bien imputables al arrendatario, la modificación del bien sin consentimiento expreso y —en su fracción VI, reformada en el Periódico Oficial del 9 de septiembre de 2024— la falta de pago de servicios públicos o privados derivados del bien arrendado por más de dos meses. El artículo 2489 federal tiene cinco y no prevé la última. Para un local donde el agua, la luz y el gas siguen a nombre del propietario, es la causa más útil de las seis, porque el adeudo de servicios se queda en el inmueble.

Qué trae la plantilla

1. Objeto. El uso y goce temporal del local, la oficina o la bodega a cambio de una renta.
2. Destino y giro. El uso al que se dedica el inmueble y el giro que va a operar en él, que es lo que decide si el techo del plazo es de quince o de veinte años.
3. Vigencia. Inicio y fin del contrato, dentro de los quince años que el 2227 permite para comercio.
4. Renta. Monto, día de pago y forma de pago, con el recibo de cada mensualidad.
5. Aumento de la renta. La fórmula del aumento pactado, sin la revisión judicial del 2282 porque ése habla de fincas destinadas a habitación.
6. Una sola garantía (2279). Fianza, renta adelantada o depósito, pero no las tres juntas, y el depósito topado en una mensualidad.
7. El fiador idóneo no se puede rehusar (2279). Si el arrendatario presenta un fiador que reúne los requisitos de ley, el arrendador no lo puede rechazar.
8. Servicios y obligaciones accesorias. Luz, agua, gas e internet al arrendatario; el predial, a cargo de quien lo pacte y siempre a nombre del propietario.
9. Entrega y estado del inmueble. La descripción expresa de las partes de que se compone el local, con su anexo, que es lo que activa el 2271.
10. Conservación y reparaciones. Quién repara qué y el aviso que el arrendatario debe dar, incluido el del 2248 por usurpación o novedad dañosa.
11. Mejoras y modificaciones. Ninguna obra sin permiso por escrito, porque modificar el bien sin consentimiento expreso es causa de rescisión por el 2319 fracción V.
12. Subarrendamiento. Prohibido sin consentimiento por escrito, porque hacerlo sin él es causa de rescisión por el 2319 fracción III.
13. Prórroga legal del 2315. Que el arrendatario al corriente puede pedir hasta un año más, con la renta que puede aumentarse o disminuirse.
14. Preferencia a los tres años (2276). La preferencia en igualdad de condiciones en el nuevo arrendamiento, con el aviso fehaciente de las condiciones.
15. Terminación y aviso. Cómo termina el contrato con plazo, y el aviso indubitable de treinta días del 2308 cuando no lo tiene.
16. Rescisión. Las seis causas del 2319, incluida la falta de pago de servicios por más de dos meses.
17. Entrega al terminar. El local de vuelta en el estado en que se recibió, salvo el desgaste normal, con llaves y servicios pagados.
18. Licencias y permisos del giro. La responsabilidad del arrendatario por las licencias de su actividad.
19. Domicilios y notificaciones. Domicilio y correo electrónico de cada parte, y cómo se avisa un cambio.
20. Anexo A. El inventario y estado del local que se firma junto con el contrato.
21. Firma electrónica y jurisdicción. Validez de la firma y tribunales del lugar del inmueble.

Lo que capturas

Qué dice la ley

El arrendamiento es materia local: lo que rige un local en la capital potosina o en Soledad es el Código Civil para el Estado de San Luis Potosí, no el federal. El arrendamiento vive en los artículos 2227 a 2326 del Título Sexto, con un capítulo propio de arrendamiento de fincas urbanas —el Capítulo IV, artículos 2277 a 2282— donde están las reglas de la garantía y del fiador.

La primera diferencia es la garantía, y es la que más se incumple. El artículo 2279 dice dos cosas en dos párrafos: que el propietario no puede rehusar como fiador a una persona que reúna los requisitos que la ley exige, y que tampoco podrá exigir conjuntamente fianza, renta adelantada o depósito, «bastando una sola de estas garantías»; y que si se opta por el depósito de rentas, ese depósito no podrá exceder de una mensualidad. El Código Civil Federal no tiene regla equivalente: ahí la garantía es enteramente contractual. Y conviene leer dónde está el artículo: en el capítulo de fincas urbanas, sin restringirse a la habitación, así que alcanza a un local.

La segunda es el techo del plazo, separado por destino. El artículo 2227 define el arrendamiento y en su segundo párrafo limita a diez años las fincas destinadas a habitación, a quince las destinadas al comercio y a veinte las destinadas al ejercicio de una industria o a la agricultura. El 2398 federal da veinte años a comercio y a industria por igual. La consecuencia es concreta: un contrato de veinte años para un local de menudeo, copiado del modelo federal, es inválido en el excedente aquí, y lo que decide en qué renglón cae el inmueble es el giro que el propio contrato declara.

La tercera es la salida del contrato sin plazo determinado. El artículo 2308 dice que todos los arrendamientos, rústicos o urbanos, que no se hayan celebrado por tiempo expresamente determinado concluyen a voluntad de cualquiera de las partes, con aviso dado «en forma indubitable» con treinta días de anticipación si el predio es urbano, y con un año si es rústico. El 2478 federal pide quince días por escrito. «En forma indubitable» es una exigencia de prueba además de plazo: es la razón por la que aquí conviene mandar el aviso como documento a firma de recibido.

La cuarta es la prórroga legal. El artículo 2315 da al inquilino que esté al corriente en el pago de sus rentas derecho a que se le prorrogue el contrato hasta por un año, y agrega que la renta podrá aumentarse o disminuirse, observándose en su caso lo dispuesto en el artículo 2282. El código federal no tiene prórroga legal, porque sus artículos 2485 y 2486 están derogados. La excepción del 2315 está redactada para los propietarios «que quieran habitar la casa o cultivar la finca»: en un local no tiene aplicación clara y esta plantilla no la amplía.

La quinta es del lado del inquilino y es más corta que la federal. El artículo 2276, reformado en el Periódico Oficial del 14 de octubre de 2022, da al arrendatario de un arrendamiento que haya durado más de tres años, si está al corriente, derecho a que en igualdad de condiciones se le prefiera a otro interesado en el nuevo arrendamiento, y obliga al arrendador a notificarle en forma fehaciente las condiciones de ese nuevo arrendamiento. El 2447 federal pide cinco años y mejoras de importancia, y sólo lo prefiere en caso de venta.

La sexta está en la rescisión. El artículo 2319 da al arrendador seis causas, y la sexta —reformada en el Periódico Oficial del 9 de septiembre de 2024— es la falta de pago de servicios públicos o privados derivados del bien arrendado por más de dos meses. El 2489 federal tiene cinco y no prevé ésa. Para un local con agua, luz y gas a nombre del propietario, es la causa más útil de las seis.

Y conviene saber qué más aplica aquí aunque no sea diferencia. El 2235 exige forma escrita sea cual fuere la renta, igual que el 2406 federal. El 2281 manda pagar la renta a falta de convenio por meses adelantados, no vencidos como en el federal, y el 2319 fracción I remite a él para la falta de pago. Y el 2275, reformado en el Periódico Oficial del 16 de febrero de 2012, cierra con una frase que no tiene paralelo: «Si el arrendamiento debe ser inscrito en el Registro Público de la Propiedad, sólo vale el inscrito». Qué separa a un documento privado de uno inscrito está en qué es un documento privado, que cita este mismo artículo.

Fuente: el Título Sexto del arrendamiento del Código Civil para el Estado de San Luis Potosí, artículos 2227 a 2326, en el texto consolidado al 9 de octubre de 2026 que publica el Instituto de Investigación y Evaluación Legislativa del Congreso del Estado, leído el 28 de octubre de 2026; el código se aprobó el 24 de marzo de 1946 y su texto original se publicó en el suplemento 31 del Periódico Oficial del 18 de abril de 1946. El Código Civil Federal, en el PDF de la Cámara de Diputados con reformas hasta el Diario Oficial del 14 de noviembre de 2025, leído el 28 de octubre de 2026.

Esto no es asesoría legal. Las preguntas generales están en la guía legal.

Lo que un arrendador de local en San Luis Potosí decide antes de firmar

Las siete diferencias se vuelven tres decisiones. La primera es la garantía, y es la que cambia de verdad la costumbre: aquí no se puede pedir fianza y depósito a la vez, y si se elige el depósito, es de una mensualidad. Conviene decidirlo antes de publicar el anuncio, porque es lo primero que se negocia. La diferencia entre fiador y depósito está en depósito en garantía o fianza, y si el fiador vive lejos, en el fiador puede firmar en línea.

La segunda es el giro, porque es el que fija el techo del plazo: quince años si el destino es comercio y veinte si es industria o agricultura. Conviene escribirlo con precisión y no como «uso comercial», que no dice en cuál de los dos renglones cae el inmueble. La tercera es la preferencia del 2276, que llega a los tres años: en un local eso es casi siempre el segundo contrato, así que conviene que la cláusula diga desde el principio cómo se avisan las condiciones del nuevo arrendamiento y en qué plazo contesta el inquilino.

San Luis Potosí contra otros estados, en los mismos renglones

Frente al modelo federal cambian siete renglones: la garantía única con depósito de un mes, el fiador idóneo que no se puede rehusar, el techo de quince años para comercio, los treinta días de aviso indubitable, la prórroga de un año con renta que puede bajar, la preferencia a los tres años y la rescisión por servicios impagos. Frente a Nuevo León, el tope del depósito en una mensualidad es el mismo; lo que aquí se agrega es que no se pueden acumular garantías.

Frente a Michoacán, donde la prórroga llega a tres años y la preferencia pide cinco, aquí la prórroga es de uno y la preferencia llega a los tres. Frente a Oaxaca la prórroga es la misma de un año y lo que cambia es el techo del plazo. Por eso las variantes por estado existen sólo donde el código local cambia en al menos tres puntos verificados en el texto oficial.

Cómo se firma sin que nadie cruce la ciudad

Capturas los datos una vez y la liga sale por WhatsApp o por correo; el inquilino firma desde su celular, sin crear cuenta ni instalar nada. Quien manda elige el idioma de cada firmante, y a quien firma en inglés le llegan en inglés el correo, el mensaje y la página de firma.

Las dos partes se quedan con el PDF y su acuse de auditoría —hora, IP, dispositivo y huella SHA-256 del archivo—, que cualquiera comprueba en /verificar sin cuenta. El camino completo está en cómo funciona y las dudas de ley en el FAQ legal. Son diez documentos gratis sin tarjeta desde tu cuenta. El aviso indubitable de treinta días del 2308 y la notificación fehaciente del 2276 conviene mandarlos como documento a firma de recibido, porque los dos viven de poder probar la fecha.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto depósito puedo pedir por un local en San Luis Potosí?

Una mensualidad, y nada más junto con ella. El segundo párrafo del artículo 2279 del Código Civil para el Estado de San Luis Potosí prohíbe exigir conjuntamente fianza, renta adelantada o depósito —basta una sola de esas garantías— y dice que si se opta por el depósito de rentas, éste no podrá exceder de una mensualidad. El artículo vive en el capítulo de arrendamiento de fincas urbanas y no se limita a la vivienda, así que alcanza a un local, una oficina o una bodega.

¿Puedo pedir fiador y además dos meses de depósito?

No. Eso es exactamente lo que el artículo 2279 prohíbe: fianza, renta adelantada o depósito, pero no acumuladas. Y el mismo artículo agrega que el propietario no puede rehusar como fiador a quien reúna los requisitos que la ley exige para serlo. Lo que sí se puede hacer es escribir en el contrato qué requisitos de idoneidad se le van a pedir al fiador, para que la discusión se resuelva con documentos.

¿Cuánto puede durar el contrato de un local en San Luis Potosí?

Quince años si el destino es el comercio. El segundo párrafo del artículo 2227 limita a diez años las fincas destinadas a habitación, a quince las destinadas al comercio y a veinte las destinadas al ejercicio de una industria o a la agricultura. El artículo 2398 del Código Civil Federal da veinte años a comercio y a industria por igual, así que un contrato de veinte copiado del modelo genérico es inválido en el excedente si tu local es de comercio. Lo que decide en qué renglón cae es el giro que el contrato declara.

¿Con cuánta anticipación aviso que ya no quiero renovar?

Si el contrato no tiene plazo expresamente determinado, treinta días si el predio es urbano, y el aviso tiene que darse «en forma indubitable» según el artículo 2308. El artículo 2478 del Código Civil Federal pide quince días por escrito, que es la cifra que traen los modelos genéricos. Si el contrato sí tiene plazo escrito, termina el día que dice y lo que queda abierto es la prórroga del 2315 y la preferencia del 2276.

Mi inquilino lleva tres años. ¿Tengo que preferirlo para el siguiente contrato?

En igualdad de condiciones, sí. El artículo 2276, reformado en el Periódico Oficial del 14 de octubre de 2022, da al arrendatario de un arrendamiento que haya durado más de tres años, y que esté al corriente en el pago de las rentas, derecho a que se le prefiera a otro interesado en el nuevo arrendamiento, y obliga al arrendador a notificarle en forma fehaciente las condiciones de ese nuevo arrendamiento. El artículo 2447 federal pide cinco años y mejoras de importancia, y sólo para el caso de venta.

¿Puedo rescindir si mi inquilino no paga la luz del local?

Después de dos meses, sí. La fracción VI del artículo 2319, reformada en el Periódico Oficial del 9 de septiembre de 2024, hace causa de rescisión la falta de pago de servicios públicos o privados derivados del bien arrendado por más de dos meses. El artículo 2489 del Código Civil Federal no prevé esa causa. Conviene que el contrato diga qué servicios son del inquilino y cómo se acredita su pago, porque el adeudo se queda en el inmueble aunque el inquilino se vaya.

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