Rentar en Baja California Sur: el código dice que el contrato puede constar en medios electrónicos

Cuando alguien pregunta si un contrato de renta firmado en línea vale, la respuesta normalmente se arma con piezas de otro lado: el artículo 1834 bis del Código Civil Federal, el 89 del Código de Comercio, la equivalencia funcional. Son buenas piezas y aplican. En Baja California Sur no hacen falta, porque el legislador local lo escribió en el capítulo que gobierna el contrato.

Lo que dice el artículo 2311, y lo que no dice

El 2311 admite que el arrendamiento conste en medios electrónicos, con una condición: que haya constancia de la voluntad de las partes. Y agrega dos cosas que cambian quién carga con el problema. La primera, que la falta de esa formalidad se imputa al arrendador: si no hay documento, el que tiene que explicarlo es quien renta el inmueble, no quien lo habita. La segunda, que la escritura pública se exige sólo cuando el arrendamiento dura más de cinco años.

«Constancia de la voluntad» no es una formalidad vacía

Es exactamente lo que un acuse de auditoría documenta: quién aceptó, cuándo, desde qué dirección y sobre qué archivo. La condición del artículo no pide certificado, ni prestador acreditado, ni tecnología concreta; pide que quede constancia. Cuándo hace falta un fedatario y cuándo no —que es la otra mitad de la pregunta— está en firma electrónica o fedatario público.

La regla de cobranza que casi nadie escribe en el contrato

El 2356 liga la periodicidad del pago al monto de la renta, medido en Unidades de Medida y Actualización. No es una recomendación: es la regla del código, y la cláusula de pago tiene que caber en ella.

El detalle que conviene anotar en el calendario: como el valor de la UMA se actualiza cada año, una renta que hoy cae en una franja puede caer mañana en otra sin que nadie toque el contrato. Quien administra varios inmuebles lo resuelve revisando el punto una vez al año, junto con las demás fechas que no las fija el contrato sino la ley; el método está en control de vigencias y renovaciones.

Y el depósito lo elige el inquilino, no el arrendador

El 2354 dice que es potestativo para el arrendatario dar fianza o sustituirla con el depósito de un mes de renta cuando la renta mensual no excede de diez veces el valor diario de la UMA. La palabra que decide es «potestativo»: la elección es suya. En ese rango, la cláusula de dos meses de depósito que traen los formatos genéricos se firma igual y no se sostiene.

Quince días para terminar, el plazo más corto del país

Si el contrato continúa sin plazo expresamente determinado, el 2382 lo termina a voluntad de cualquiera de las partes previo aviso dado en la forma pactada o, a falta de ella, en forma indubitable en el propio inmueble, con quince días de anticipación por tratarse de predio urbano. Coincide con el artículo 2478 del Código Civil Federal y contrasta con los seis meses que pide el artículo 1849 en Zacatecas. Entre los dos extremos hay doce veces de diferencia para la misma situación.

Hay una consecuencia de ese plazo corto que conviene ver desde el principio: este código no concede prórroga legal al arrendatario. Vencido el contrato, el inquilino entrega el inmueble cuando el arrendador se lo indique, y por el tiempo que exceda paga la renta pactada para ese caso o la que venía pagando más el incremento del 2389. Quedarse después del vencimiento no abre un derecho, abre una cuenta. La figura general, con los estados que sí la conceden, está en qué es la prórroga legal del arrendamiento.

Qué tiene que decir el contrato por todo esto

• Que las partes aceptan firmar por medios electrónicos, con la cita del 2311. No es decorativo: es la constancia de la voluntad que el propio artículo pide.
• La periodicidad del pago escrita como la exige el 2356, y no «mensual» a secas, para que la cláusula siga siendo válida cuando la UMA se mueva.
• El depósito planteado como opción del inquilino cuando la renta cae debajo de diez veces la UMA diaria, con el 2354 citado.
• Los quince días del 2382 y el domicilio donde se da el aviso, porque el artículo dice «en el propio inmueble» si no se pactó otra forma. Pactar el correo electrónico ahorra ese viaje.
• Qué se paga si el inquilino se queda, con el incremento del 2389, para no discutirlo después.

Los cinco artículos ya están escritos, cada uno en la cláusula que lo aplica, en la plantilla de arrendamiento de vivienda para Baja California Sur: se llena, se manda por WhatsApp o por correo y las dos partes firman desde el celular, con acuse de quién firmó y cuándo. El contrato genérico y el paso a paso para firmarlo están en contrato de arrendamiento: cómo firmarlo en línea, y quien renta varios inmuebles encontrará el ciclo completo en firma electrónica para inmobiliarias y administradores.

De dónde salen las citas

• Código de Comercio, en el texto vigente que publica la Cámara de Diputados.
• Código Civil Federal, en el texto vigente que publica la Cámara de Diputados.