Rento sin contrato escrito y me piden la casa: ¿cuánto tiempo tengo para desocupar?

Sin contrato no quiere decir sin reglas

La idea de que un arrendamiento de palabra deja al inquilino en el aire, a merced de lo que diga el dueño, es la más común y es falsa. Lo que falta cuando no hay papel no es el contrato —existe desde que una parte concedió el uso y la otra se obligó a pagar— sino los términos: el plazo, el monto de la renta, el depósito, quién hace qué reparación. El código llena algunos de esos huecos con reglas propias, y la del plazo está escrita con número.

El artículo 2478 del Código Civil Federal dice que todos los arrendamientos que no se hayan celebrado por tiempo expresamente determinado concluirán a voluntad de cualquiera de las partes contratantes, previo aviso por escrito dado a la otra parte con quince días de anticipación si el predio es urbano, y con un año si es rústico. Son tres cosas en una frase: cualquiera de las dos partes puede terminar, el aviso es por escrito, y el plazo depende de si el predio es urbano o rústico.

El aviso por escrito no es un formalismo

La parte que más se incumple es la forma del aviso. Una conversación en la puerta, un mensaje que dice «necesito la casa para el mes que entra» sin fecha, una llamada: todo eso puede ser cierto y ser difícil de acreditar después. El artículo pide aviso por escrito, y lo que importa en la práctica no es sólo que exista, sino que se pueda probar cuándo se dio, porque de esa fecha salen los quince días.

El artículo 2479 agrega un detalle que casi nadie conoce: dado el aviso, el arrendatario del predio urbano está obligado a poner cédulas y a mostrar el interior de la casa a los que pretendan verla. Es decir, la ley presupone que durante esos quince días el dueño va a buscar nuevo inquilino y le da acceso. Cómo se avisa la terminación de un contrato y qué deja constancia está en cómo se avisa la terminación de un contrato.

La frase del 2406 que juega a favor del inquilino

El 2406 dice dos cosas: que el contrato de arrendamiento debe otorgarse por escrito, y que la falta de esta formalidad se imputará al arrendador. La segunda es la que importa en esta conversación. Quien no hizo contrato no está en mejor posición por no haberlo hecho: la ley le atribuye esa omisión al dueño.

Eso no convierte el arrendamiento verbal en un contrato de plazo largo ni le pone cláusulas que nadie pactó. Lo que hace es cerrar el argumento de «como no firmamos nada, aquí no hay nada». Hay un contrato, con las reglas que el código suple, y la falta de papel se le imputa a quien debió procurarlo. En Chihuahua, por ejemplo, el 2305 de su código pide forma escrita sin importar el monto de la renta: lo vimos en arrendamiento en Chihuahua.

El caso más frecuente no es «sin contrato»: es «se venció y seguí»

Mucha gente que dice no tener contrato en realidad firmó uno hace años, se venció y nadie hizo nada. Para eso está el 2487: si después de terminado el plazo el arrendatario continúa sin oposición en el uso y goce del bien, el arrendamiento continúa por tiempo indeterminado, el inquilino paga la renta que corresponda por el tiempo que exceda conforme a lo convenido, y cualquiera de las partes puede solicitar la terminación en los términos del artículo 2478. Es decir: se vuelve a los quince días.

El mismo artículo trae un efecto que sorprende a los dueños: las obligaciones contraídas por un tercero para garantizar el cumplimiento del arrendamiento cesan al término del plazo determinado, salvo convenio en contrario. El fiador que firmó por un año deja de responder cuando ese año termina, aunque el inquilino siga viviendo ahí. Quién es quién en esas garantías está en aval, fiador y obligado solidario no son lo mismo.

Quince días federales, y lo que dice tu estado

Una advertencia que no sobra: el arrendamiento es materia local. El Código Civil Federal aplica en el ámbito federal y suele usarse como referencia, pero el contrato de una casa en Guadalajara se rige por el código de Jalisco y el de una en Monterrey por el de Nuevo León. Los plazos de aviso cambian, y a veces mucho: hay estados que piden dos meses y algunos que piden más.

Algunos ejemplos de lo distinto que se ve el mismo supuesto: Zacatecas pide seis meses de aviso para terminar un arrendamiento; Oaxaca pide dos meses en forma indubitable; y la Ciudad de México tiene sus propias cláusulas obligatorias. Antes de contar quince días conviene abrir el código del estado donde está el inmueble, o la plantilla de ese estado, que ya los trae.

Lo que no cambia de estado a estado es el fondo del asunto: sin plazo escrito, el contrato es por tiempo indeterminado y termina con un aviso; con plazo escrito, termina cuando dice el papel. La pregunta de cuánto tiempo hay para desocupar es, en realidad, la pregunta de qué se escribió, y es la misma razón por la que vale la pena escribirlo aunque sea tarde.

Lo que el inquilino puede hacer con esos quince días

1. 1Pedir el aviso por escrito si llegó de palabra. No es una provocación: es el supuesto del artículo, y fija el día en que empieza a correr el plazo.
2. 2Contar desde la fecha del aviso, no desde la conversación previa ni desde el fin de mes.
3. 3Dejar constancia del estado de la casa al salir, con fotos y, si se puede, con una entrega firmada por las dos partes. Es lo que después decide la discusión del depósito.
4. 4Pedir el recibo de la última renta, y conservar los anteriores: sin contrato, los recibos son el rastro de qué se pagó y hasta cuándo.
5. 5Revisar si hubo plazo alguna vez. Si lo hubo y venció, el camino es el 2487 y el resultado práctico es el mismo plazo de quince días.
6. 6Acordar por escrito la fecha de salida, aunque sea en un mensaje con fecha. Un convenio de terminación evita que los quince días se vuelvan un pleito sobre cuándo empezaron.

Y lo que puede hacer el dueño: lo mismo, en espejo. El aviso por escrito con fecha comprobable, el acceso del 2479 pactado por horario, y la entrega documentada. Qué sirve como comprobante de domicilio durante y después está en comprobante de domicilio para rentar.

La salida es firmar, aunque sea tarde

La conclusión práctica de todo esto es incómoda y sencilla: casi todos los problemas de un arrendamiento sin papel se resuelven haciendo el papel, aunque la relación ya lleve años. Un contrato firmado hoy no borra lo anterior, pero fija de aquí en adelante el plazo, la renta, el depósito y el procedimiento de salida, y eso es justo lo que falta. La vivienda tiene además el 2448 C, que fija una duración mínima de un año forzoso para las dos partes salvo convenio en contrario, y el 2448, que declara de orden público e interés social varias de esas disposiciones, irrenunciables, de modo que cualquier estipulación en contrario se tiene por no puesta.

El artículo 1834 bis del Código Civil Federal tiene por cumplida la forma escrita con medios electrónicos cuando la información es atribuible a quien se obliga y accesible para su consulta posterior, y qué pesa después está en qué es el valor probatorio. Con SignSolú el contrato —o el convenio de terminación, o el aviso de los quince días— sale por WhatsApp o por correo y se firma desde el celular, sin abrir cuenta y sin pagar del otro lado. Queda un acuse de auditoría con hora, IP, dispositivo y huella SHA-256 que cualquiera comprueba en /verificar sin cuenta, y esa hora es exactamente lo que falta cuando se discute desde cuándo corren los quince días; qué trae ese acuse está en qué es un acuse de auditoría.

Las plantillas de arrendamiento por estado están en /plantillas, con la genérica en contrato de arrendamiento. Si el inquilino está en otra ciudad, así firma. El recorrido del producto está en cómo funciona, las dudas legales en preguntas frecuentes legales y el plan gratis son 10 documentos sin caducidad y sin tarjeta: empieza aquí.

De dónde salen las citas

• Código Civil Federal, en el texto vigente que publica la Cámara de Diputados.