Arrendamiento de vivienda en Oaxaca: la renta no puede pasar del doce por ciento del valor catastral

Un código que le pone número a la renta

La mayoría de los códigos civiles del país deja el monto de la renta a lo que las partes convengan. El Código Civil Federal lo hace así: su artículo 2399 dice que la renta puede consistir en una suma de dinero o en cualquier otra cosa equivalente, con tal que sea cierta y determinada, y no pone techo. Oaxaca es de los pocos que sí lo pone, y lo pone con un porcentaje.

Vale decir de entrada de qué va esta pieza: la vivienda. El local comercial en Oaxaca tiene sus propias reglas y están trabajadas aparte, en local en Oaxaca: la prórroga de un año y las obras urgentes y en el inquilino del local en Oaxaca se va antes.

El 2329 y cómo se calcula

El tope del artículo 2329 es anual y se mide sobre el valor catastral, no sobre el valor comercial ni sobre el avalúo bancario. La cuenta es de una línea: valor catastral por 0.12, entre doce, es la renta mensual máxima. Una casa con valor catastral de un millón doscientos mil pesos tiene un tope anual de ciento cuarenta y cuatro mil, o doce mil al mes.

Dos precisiones que importan en la práctica. El artículo habla del total de las rentas, así que las cuotas y cargos que se cobren con motivo del arrendamiento se miran dentro de ese total y no como un concepto aparte que lo esquive. Y el límite es del código, no del contrato: una cláusula que pacte una renta mayor no convierte el tope en negociable, exactamente igual que en Hidalgo, donde el tope es del dos por ciento y en Tabasco, donde la renta tiene techo.

El 2330: la puerta que sirve a las dos partes

La objeción obvia al tope es que el valor catastral suele ir muy por detrás del valor real, y que un tope calculado sobre un número viejo deja al dueño cobrando poco. El artículo 2330 contesta eso sin pedirle nada a un juez: quien estime que el valor registrado no corresponde puede pedir la revaluación ante la oficina catastral o la Tesorería General del Estado, para que las rentas se ajusten conforme al artículo anterior.

Es un trámite administrativo, no un pleito, y está a disposición de cualquiera de las dos partes. Para el dueño es la vía de subir el techo; para el inquilino, la de bajarlo cuando el catastro está inflado. Lo que conviene es dejarlo escrito en el contrato como procedimiento: quién la promueve, quién paga el trámite y qué pasa con la renta mientras se resuelve. Sin ese renglón, la revaluación aparece en medio del contrato como una sorpresa.

La garantía: el inquilino elige, no el dueño

El artículo 2325 dice que es potestativo para el arrendatario dar fianza o sustituirla con el depósito de un mes de renta cuando la renta mensual no excede de treinta veces el valor diario de la Unidad de Medida y Actualización. La palabra que pesa es «potestativo»: por debajo de ese umbral, quien decide entre fianza y depósito es el inquilino.

Para un arrendador de vivienda en la ciudad de Oaxaca o en el Istmo, eso significa que pedir tres meses de depósito en una renta modesta choca con el código. Y significa que la práctica de exigir fiador y además depósito no se sostiene por debajo de ese umbral. Qué es cada cosa y cuál conviene está en depósito en garantía o fianza: cuál es la diferencia; la figura del aval, el fiador y el obligado solidario, en no son lo mismo; y cómo firma un fiador a distancia, en el fiador puede firmar en línea.

Las obras urgentes y la preferencia: dos reglas a favor del inquilino

El artículo 2324 hace al arrendador responsable de los daños y perjuicios que el arrendatario sufra si no hace las obras que la autoridad ordene como necesarias para que el inmueble sea habitable e higiénico. Y cuando esas obras sean de urgente ejecución a juicio de la autoridad, el arrendatario podrá hacerlas y tendrá derecho a exigir su importe. No es «a cuenta de rentas» como en otros códigos: es exigir el importe, que es otra vía de cobro.

El artículo 2322 agrega la preferencia: si el arrendamiento dura más de cinco años y el arrendatario dejó mejoras de importancia, estando al corriente tiene derecho a que, en igualdad de condiciones, se le prefiera a otro interesado en el nuevo arrendamiento, y goza del derecho del tanto si el arrendador vende. Es el mismo mecanismo que Michoacán escribe en su 1607, y es más de lo que da el federal, que sólo prefiere en la venta. La definición de ese derecho está en qué es el derecho del tanto.

Y la prórroga del 2366 trae una condición que casi ningún código escribe: quedan exceptuados de prorrogar los propietarios que justifiquen su necesidad de habitar la casa o de cultivar la finca cuyo arrendamiento ha vencido. Aquí no basta alegarla: hay que justificarla, lo que en la práctica significa documentarla antes de negarse. Qué es la prórroga legal y por qué cambia tanto de estado a estado está en qué es la prórroga legal del arrendamiento.

Cómo queda el contrato oaxaqueño

1. 1La renta, con el valor catastral citado y la cuenta a la vista, para que el tope del 2329 se vea cumplido en el propio documento.
2. 2El procedimiento de revaluación del 2330: quién la promueve, quién paga el trámite y qué renta se paga mientras se resuelve.
3. 3La garantía, respetando el 2325: si la renta no pasa de treinta UMA diarias, la elección entre fianza y un mes de depósito es del inquilino.
4. 4Las obras, distinguiendo las necesarias para habitabilidad e higiene de las de mejora, y el procedimiento del 2324 para las urgentes.
5. 5La prórroga del 2366 descrita, y si el dueño prevé usar el inmueble, cómo lo va a justificar.
6. 6La terminación, con los dos meses indubitables del 2359 si el contrato llega a continuar sin plazo determinado.
7. 7Las causas de rescisión, con el 2370 a la vista: falta de pago en los términos de los artículos 2327 y 2329, uso en contravención de la fracción III del 2300 y subarriendo contra el 2361.

La plantilla de contrato de arrendamiento de vivienda para Oaxaca trae esos renglones con su artículo, el resto de los estados está en /plantillas y la genérica, en contrato de arrendamiento. Comparado con otros códigos: CDMX trae las cláusulas del 2448, Puebla prohíbe una cláusula y la tiene por no puesta, Morelos da sesenta días para negar la prórroga y Querétaro topa el depósito en tres meses. Qué papeles sirven para acreditar el domicilio del inquilino está en comprobante de domicilio para rentar, y el subarriendo, en contrato de subarrendamiento.

Firmarlo sin que el inquilino viaje

En Oaxaca el caso típico no es el de dos personas en la misma colonia: es el del dueño en la capital y el inquilino en la costa, o el del propietario que vive fuera del estado. Un arrendamiento es un documento privado y no pide notario: el artículo 1834 bis del Código Civil Federal tiene por cumplida la forma escrita con medios electrónicos cuando la información es atribuible a quien se obliga y accesible para su consulta posterior, y qué pesa después está en el valor probatorio.

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De dónde salen las citas

• Código Civil Federal, en el texto vigente que publica la Cámara de Diputados.