Arrendamiento de vivienda en Puebla: la cláusula que el Código prohíbe y la prórroga de tres años

Lo que un formato bajado de internet no sabe de Puebla

La mayoría de los contratos de renta que circulan en Puebla son el formato federal con el nombre del estado cambiado. Funciona hasta el día en que algo se discute, y entonces aparecen tres o cuatro artículos del código local que dicen lo contrario de lo que el papel dice.

Vale aclarar de entrada qué es esta pieza: la vivienda. El local comercial en Puebla tiene reglas propias y están trabajadas aparte, en local en Puebla: renta escalonada y meses de gracia y en local en Puebla: no hay renovación tácita al vencer.

El 2272: la cláusula que se tiene por no puesta

Empiezo por la que más sorprende. El artículo 2272 del Código Civil para el Estado Libre y Soberano de Puebla prohíbe convenir que en el inmueble no habitarán menores de edad o enfermos que dependan del arrendatario, y declara esa disposición irrenunciable. No es que la cláusula sea mala práctica: es que no existe. Si el contrato la trae, se tiene por no puesta, y el arrendador que la invoque para rescindir está invocando algo que la ley le quitó.

En la práctica eso alcanza a más cláusulas de las que parece. «El inmueble se destina exclusivamente a habitación del arrendatario y su cónyuge», «no se permiten niños», «sin personas enfermas a cargo»: cualquier redacción que llegue a ese resultado cae en la prohibición. Lo que sí se puede pactar es el número de ocupantes por razones de capacidad del inmueble, y el destino habitacional del bien, que es otra cosa.

La prórroga del 2321: tres años, y cinco condiciones que se cumplen todas

Vencido el contrato, el arrendatario tiene derecho a que se le prorrogue por una sola vez y hasta por tres años más si reúne los cinco requisitos del artículo 2321: destino habitacional, estar al corriente en las rentas, seguir habitando el inmueble durante la prórroga, no ser propietario de otro inmueble con construcción para habitación en la misma localidad y no tener celebrado, como arrendador, otro contrato en la misma localidad.

Los dos últimos son los que casi nadie lee, y son los que le sirven al arrendador: la prórroga está pensada para quien no tiene otra casa en la localidad, no para quien reúne inmuebles. Y el artículo 2327 cierra la puerta por el otro lado: declara irrenunciables los artículos 2321 a 2326. Un contrato donde el inquilino «renuncia expresamente a la prórroga» no sirve de nada en Puebla. Qué es esa figura y por qué cambia tanto de estado a estado está en qué es la prórroga legal del arrendamiento.

Y el aumento durante la prórroga tiene techo

El artículo 2323 dice que durante la prórroga del 2321 la renta sólo podrá aumentarse anualmente y que el aumento no podrá exceder del setenta por ciento del incremento porcentual del valor diario de la Unidad de Medida y Actualización. Es un tope poco común: no es un porcentaje fijo ni la inflación completa, es una fracción del alza de la UMA. Otros estados lo escriben distinto: en Hidalgo el tope es del dos por ciento, en Tabasco la renta tiene techo y en Michoacán la prórroga llega a tres años con un diez por ciento.

Tres meses, no uno: la rescisión por falta de pago

La fracción I del artículo 2334 es la que más cambia la operación de quien renta. Tratándose de arrendamiento para habitación, el arrendador sólo puede exigir la rescisión por falta de pago cuando el arrendatario no cubra la renta correspondiente a tres meses consecutivos. No uno, no dos, y no «dos mensualidades» como en otros códigos: tres, y consecutivos. El mismo artículo da como causas el uso del inmueble en contravención de la fracción III del 2290 y el subarriendo contra lo dispuesto en el 2311.

Esto no quiere decir que durante esos tres meses no haya nada que hacer: hay que documentar la falta de pago mes con mes, con el requerimiento fechado y recibido, porque el día que se demande hay que probar los tres. Cómo se deja constancia de un aviso está en cómo se avisa la terminación de un contrato. Y nada de esto es cobranza: es el expediente.

El 2320: por escrito no alcanza

Si el contrato continúa sin plazo expresamente determinado, el artículo 2320 lo deja terminar a voluntad de cualquiera de las partes previa notificación judicial o notarial a la otra, con dos meses de anticipación, por tratarse de predio urbano. Esa es la trampa: un aviso simple por escrito, aunque lo firme el inquilino de recibido, no satisface la formalidad que el artículo pide. En el Código Civil Federal el aviso para terminar un urbano indefinido es de quince días (artículo 2478) y no pide notario; en Puebla son dos meses y sí pide la vía.

La consecuencia práctica es que en Puebla conviene no dejar que el contrato se vuelva indefinido: se renueva por escrito con plazo cierto antes de que venza, o se termina en tiempo. Cómo se renueva sin volver a discutir lo ya pactado, y qué pasa cuando el inquilino se queda, están en contrato de subarrendamiento: cuándo se puede para el caso del tercero, y en arrendamiento Estado de México: plazo máximo de tres años para el estado vecino, que lo resuelve al revés.

El 2293 y el 2276: dos reglas que cambian la cobranza y el mantenimiento

El artículo 2293 permite a quien es obrero o empleado pagar la renta por semanas o quincenas vencidas, sin que el arrendador pueda negarse a recibir el pago parcial. Es un derecho del inquilino, no un favor, y conviene preverlo en el contrato con la periodicidad y el lugar de pago escritos, porque si no se pacta aparece después como discusión.

Y el artículo 2276, en sus fracciones II y III, resuelve las reparaciones de una manera propia: si el arrendador no hace las necesarias, el arrendatario puede demandar la rescisión o pedir a la autoridad judicial o administrativa, a su elección, que apremie al arrendador; si éste no las hace en el plazo que la autoridad fije, ésta autorizará al arrendatario a ejecutarlas a cuenta de renta. La vía administrativa es la diferencia con el esquema federal, y es la que suele usarse por rápida. Qué conviene inventariar antes de entregar está en comprobante de domicilio para rentar: qué sirve y qué no y, del lado del depósito, en depósito en garantía o fianza: cuál es la diferencia.

Cómo queda el contrato, y cómo se firma

Con esos artículos a la mano, el contrato poblano tiene seis renglones que el formato federal no trae. Y una cláusula que no va: la del 2272.

1. 1El plazo, dentro de los diez años que el 2271 permite para inmuebles destinados a habitación.
2. 2La prórroga del 2321, descrita con sus cinco requisitos, para que las dos partes sepan de antemano si se debe o no.
3. 3El aumento, con el tope del 2323 durante la prórroga: anual y hasta el setenta por ciento del alza de la UMA.
4. 4El pago por semanas o quincenas vencidas del 2293, cuando el inquilino es obrero o empleado, con el lugar de pago escrito.
5. 5Las reparaciones con el apremio administrativo o judicial del 2276 fracciones II y III, y qué se considera necesaria.
6. 6La terminación del 2320 por notificación judicial o notarial con dos meses, si el contrato llega a continuar sin plazo.

La plantilla de contrato de arrendamiento de vivienda para Puebla trae esos renglones ya escritos con su artículo, y el resto de los estados está en /plantillas; la genérica, en contrato de arrendamiento. El texto consolidado del código vive en el Orden Jurídico Poblano, que es de donde salieron los artículos que aquí se citan. Comparado con otros códigos, CDMX trae las cláusulas del 2448, Morelos da sesenta días para negar la prórroga y Guerrero pide dos meses de depósito.

Firmarlo no pide notario. El artículo 1834 bis del Código Civil Federal tiene por cumplida la forma escrita mediante medios electrónicos cuando la información es atribuible a quien se obliga y accesible para su consulta posterior, y el valor de ese documento se explica en el valor probatorio. Con SignSolú el contrato sale por WhatsApp o por correo, el inquilino y el fiador firman desde el celular sin abrir cuenta y sin pagar, y queda un acuse de auditoría con hora, IP, dispositivo y huella SHA-256 que cualquiera comprueba en /verificar sin cuenta. Si el inquilino vive en otra ciudad, así firma; si el que firma es el fiador, el fiador puede firmar en línea, y la diferencia entre aval, fiador y obligado solidario está en no son lo mismo. El recorrido del producto está en cómo funciona, las dudas legales en preguntas frecuentes legales y el plan gratis son 10 documentos sin caducidad y sin tarjeta: empieza aquí.

De dónde salen las citas

• Código Civil Federal, en el texto vigente que publica la Cámara de Diputados.