Contrato de arrendamiento de casa habitación en Michoacán: la prórroga más larga del país
En Michoacán el inquilino que está al corriente en el pago de las rentas tiene derecho a que se le prorrogue el contrato hasta por tres años, por el artículo 1646 del Código Civil para el Estado de Michoacán de Ocampo. Es la prórroga más larga de los códigos estatales, y tiene una condición de tiempo que casi ningún formato escribe: se pide durante los treinta días inmediatos anteriores al vencimiento. Fuera de esa ventana el derecho no se ejerce. Concedida la prórroga, el arrendador puede aumentar hasta un diez por ciento la renta anterior si demuestra que los alquileres de la zona subieron.
Por qué un formato federal no sirve en Morelia
El arrendamiento de vivienda es materia local: cada estado tiene su propio código civil y los plazos, los topes y los avisos cambian de uno a otro. El formato que se descarga como «contrato de arrendamiento México» casi siempre copia el Código Civil Federal, y en Michoacán eso deja fuera tres reglas que sí obligan.
Las tres salen del Código Civil para el Estado de Michoacán de Ocampo y las tres están a favor del inquilino: una prórroga larga con ventana corta, un tope de renta para casas de bajo valor fiscal y un derecho a obras de higiene que no se puede renunciar por adelantado.
La prórroga de hasta tres años, y los treinta días
El artículo 1646 da al arrendatario que esté al corriente en el pago de las rentas el derecho a que se le prorrogue el contrato hasta por tres años. Ningún otro código estatal llega tan lejos: la mayoría da un año, y Querétaro, Oaxaca o San Luis Potosí se quedan ahí.
Lo que convierte ese derecho en un trámite con fecha es la ventana: se pide durante los treinta días inmediatos anteriores al vencimiento. Un inquilino que lo recuerda el día que vence el contrato llegó tarde, y un arrendador que no lleva el calendario puede verse obligado tres años más por una carta que no esperaba.
| Qué | Michoacán | Código Civil Federal |
|---|---|---|
| Prórroga del inquilino al corriente | Hasta tres años (1646), pedida en los 30 días previos | No existe prórroga legal |
| Aumento al prorrogar | Hasta 10% si se demuestra alza de los alquileres de la zona | Lo que pacten las partes |
| Tope de renta | Casas de valor fiscal hasta 500 veces la UMA diaria: máximo 1% mensual sobre ese valor (1613) | Sin tope |
| Depósito | Potestativo para el inquilino: fianza o un mes de depósito si la renta no excede 100 veces la UMA diaria al mes (1610) | Sin regla propia |
| Aviso para terminar sin plazo | Dos meses, en forma indubitable, por ser predio urbano (1639) | Quince días (2478) |
| Si sigue ocupando después de la prórroga | Sigue por tiempo indefinido y paga lo que venía pagando (1648) | Tácita reconducción con las reglas del 2487 |
El tope del uno por ciento mensual
El artículo 1613 dispone que la renta de las casas cuyo valor fiscal no exceda de quinientas veces el valor diario de la Unidad de Medida y Actualización nunca podrá ser mayor del uno por ciento mensual sobre ese valor fiscal. No es un tope sobre la renta de mercado: es un tope atado al valor fiscal del inmueble, y por eso hay que mirar el predial antes de poner la cifra.
Topes parecidos existen en otros estados y se calculan distinto. Hidalgo lo pone en un porcentaje mensual sobre el valor catastral —está en el tope del dos por ciento en Hidalgo—; Tabasco y Villahermosa, en la renta tiene techo en Tabasco; y Oaxaca fija doce por ciento anual sobre el valor catastral. Cuánto puede subir una renta al renovar, en general, está en cuánto puede subir la renta en el Estado de México.
Las obras de higiene que no se pueden renunciar
Los artículos 1609 y 1611 hacen responder al arrendador de los daños y perjuicios que el arrendatario sufra si no hace las obras que la autoridad sanitaria ordene como necesarias para que el inmueble sea habitable e higiénico, y ese derecho no puede renunciarse anticipadamente.
Esa última frase vale más que una cláusula. Un contrato que diga «el arrendatario recibe el inmueble en el estado en que se encuentra y renuncia a cualquier reclamación por obras» no vence a esos dos artículos. Lo que sí sirve es describir con detalle qué se entrega: por el mismo mecanismo que en el Código Civil Federal recogen los artículos 2442 y 2443, la descripción expresa es la vara con la que se mide la devolución.
El depósito y la fianza
El artículo 1610 hace potestativo para el arrendatario dar fianza o sustituirla con el depósito de un mes de renta cuando la renta no excede de cien veces el valor diario de la UMA al mes. Es el inquilino el que elige, no el arrendador, y la cantidad es una mensualidad.
Cada estado lo resuelve distinto, y la diferencia se nota al negociar: Nuevo León topa el depósito en un mes —depósito de un mes en Nuevo León—, Querétaro en tres mensualidades —el depósito tope de tres meses en Querétaro— y Guerrero pide dos meses —dos meses de depósito en Guerrero—. Si quien responde es un fiador, cómo firma está en el fiador puede firmar en línea.
Terminar el contrato: dos meses, no quince días
Si el contrato continúa sin plazo expresamente determinado, el artículo 1639 lo hace concluir a voluntad de cualquiera de las partes previo aviso dado en forma indubitable con dos meses de anticipación, por tratarse de predio urbano. El Código Civil Federal pide quince días en su artículo 2478, y ésa es la cifra que traen los formatos.
«En forma indubitable» es el requisito que hay que resolver en la práctica: no basta decir que se avisó, hay que poder probar cuándo y a quién. Cómo se deja constancia de un aviso de terminación está en cómo se avisa la terminación de un contrato, y los avisos con plazos más largos de otros estados, en seis meses de aviso en Zacatecas y sesenta días para negar la prórroga en Morelos.
Las causas de rescisión son tres
El artículo 1650 permite al arrendador exigir la rescisión por falta de pago de la renta en los términos de los artículos 1612 y 1615, por usarse el inmueble en contravención de la fracción III del artículo 1585, y por el subarriendo contra el artículo 1641. Cuándo se puede subarrendar y qué se firma está en el subarrendamiento: cuándo se puede y qué firma.
Qué tiene que decir el contrato, en concreto
- 1El plazo con fecha de inicio y de fin, y la mención de la prórroga del 1646 con su ventana de treinta días.
- 2El valor fiscal del inmueble si la casa es de bajo valor, para que el tope del 1613 quede claro de entrada.
- 3La garantía elegida por el arrendatario conforme al 1610: fianza o un mes de depósito, no las dos.
- 4El aviso de dos meses del 1639 para terminar si el contrato sigue sin plazo, y la forma en que se va a dar.
- 5La descripción expresa de lo que se entrega, con inventario y fotos, para que la devolución tenga con qué compararse.
- 6Quién paga qué servicios y el lugar de pago de la renta.
- 7Las causas de rescisión del 1650, transcritas, no resumidas.
El formato con esas cláusulas, ya armado para Michoacán, está en el contrato de arrendamiento para Michoacán. Si el inmueble es un local y no una casa, el régimen es otro: está en el arrendamiento de local comercial en Michoacán. Y el formato general, para comparar, en el contrato de arrendamiento.
Firmarlo sin que el inquilino vaya a ninguna oficina
El artículo 1803, fracción I, del Código Civil Federal admite que el consentimiento se exprese por medios electrónicos, y el 1834 bis tiene por cumplida la forma escrita cuando la información generada o comunicada en forma íntegra sea atribuible a las personas obligadas y accesible para su ulterior consulta.
Con SignSolú el contrato sale por WhatsApp desde tu número o por correo, el inquilino firma desde el celular sin abrir cuenta ni pagar, y el acuse guarda hora, dirección IP, dispositivo y la huella SHA-256 del archivo. Cualquiera comprueba después que el papel no cambió en la página de verificación, sin cuenta. El detalle del acuse está en qué es un acuse de auditoría, el flujo en cómo funciona, las dudas de validez en las preguntas legales frecuentes y los formatos por estado en las plantillas. El plan gratis son 10 documentos sin caducidad y sin tarjeta.
Si administras varias casas, cómo se lleva el control está en tengo una inmobiliaria chica: con qué firman las rentas y en software para firmar contratos de arrendamiento en línea. Si el inquilino no habla español, cómo firma el contrato de renta.
De dónde salen las citas
- Código Civil Federal, en el texto vigente que publica la Cámara de Diputados.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dura la prórroga del inquilino en Michoacán?
Hasta tres años, por el artículo 1646 del Código Civil para el Estado de Michoacán de Ocampo, si el arrendatario está al corriente en el pago de las rentas. Es la prórroga más larga de los códigos estatales.
¿Cuándo se pide la prórroga?
Durante los treinta días inmediatos anteriores al vencimiento del contrato. Fuera de esa ventana el derecho no se ejerce, así que conviene llevar el calendario desde el día en que se firma.
¿Puede subir la renta si se concede la prórroga?
Sí, hasta un diez por ciento sobre la renta anterior, y el arrendador tiene que demostrar que los alquileres de la zona sufrieron un alza. No es un aumento automático: sin esa demostración, la renta de la prórroga es la que se venía pagando, y conviene dejar en el contrato cómo se acredita el alza.
¿Cuánto depósito se puede pedir en Michoacán?
El artículo 1610 hace potestativo para el arrendatario dar fianza o sustituirla con el depósito de un mes de renta cuando la renta no excede de cien veces el valor diario de la UMA al mes. Elige el inquilino, y es una mensualidad.
¿Con cuánto tiempo se avisa para terminar una renta en Michoacán?
Si el contrato siguió sin plazo determinado, con dos meses de anticipación y en forma indubitable, por el artículo 1639, al tratarse de predio urbano. El Código Civil Federal pide quince días, y ésa es la cifra que suelen traer los formatos.
¿Se puede firmar el contrato de renta en línea?
Sí. El artículo 1803, fracción I, del Código Civil Federal admite el consentimiento por medios electrónicos y el 1834 bis tiene por cumplida la forma escrita cuando la información es íntegra, atribuible y accesible. Con SignSolú el contrato se firma desde el celular y el acuse guarda hora, IP, dispositivo y huella SHA-256.