Contrato de arrendamiento de local comercial con aval: las tres figuras no son lo mismo y una de ellas no existe ahí

Una palabra que se pide y no se entrega

La escena es idéntica en cualquier plaza comercial. El dueño pide «un aval», el inquilino presenta a su cuñado con una escritura, el formato trae una línea que dice «EL AVAL» y los tres firman. El día que el local queda vacío con tres meses de renta pendientes, el abogado del dueño abre el contrato y encuentra una garantía que no es la que le dijeron.

No es un tecnicismo de abogado. Las tres figuras se cobran de maneras distintas, y la diferencia entre ellas puede ser de meses de juicio. En un local comercial, donde el depósito suele estar topado por el código local —en Nuevo León a una sola mensualidad, como está en el depósito tope de un mes—, la garantía personal es casi todo lo que queda.

El aval: la más fuerte, y vive en otro documento

El artículo 109 de la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito dice que mediante el aval se garantiza en todo o en parte el pago de la letra de cambio, y el 174 hace aplicables al pagaré los artículos 109 al 116. O sea que el aval existe en una letra de cambio y en un pagaré, no en un contrato.

El 111 es el que cierra la puerta: el aval debe constar en la letra o en hoja que se le adhiera, se expresa con la fórmula «por aval» u otra equivalente, y lleva la firma de quien lo presta; la sola firma puesta en la letra, cuando no se le pueda atribuir otro significado, se tiene como aval. Nada de eso describe una línea en la hoja cuatro de un contrato de arrendamiento.

Y conviene saber por qué es la figura más fuerte, porque explica para qué sí sirve: el 114 dice que el avalista queda obligado solidariamente con aquel cuya firma garantizó, y que su obligación es válida aun cuando la obligación garantizada sea nula por cualquier causa. Ninguna de las otras dos llega tan lejos. Por eso la forma correcta de tener un aval en una renta no es escribirlo en el contrato: es firmar también un pagaré. Qué puede y qué no puede un pagaré firmado electrónicamente y cómo se usa como garantía está trabajado en el pagaré de garantía en renta de equipo y el aval del pagaré.

El fiador: el que puede mandarte primero con el inquilino

El 2794 del Código Civil Federal define la fianza como el contrato por el cual una persona se compromete con el acreedor a pagar por el deudor, si éste no lo hace. Esas cuatro últimas palabras son el escudo del fiador, y el código las desarrolla en dos artículos.

• El beneficio de orden y de excusión (2814). El fiador no puede ser compelido a pagar sin que previamente sea reconvenido el deudor y se haga la excusión de sus bienes. El 2815 explica qué es: aplicar todo el valor libre de los bienes del deudor al pago, que quedará extinguido o reducido a la parte que no se cubrió. En la práctica son dos pasos antes de tocarle la puerta al fiador.
• Las excepciones del principal (2812). El fiador tiene derecho de oponer todas las excepciones que sean inherentes a la obligación principal. Si el contrato de renta tenía un problema, el fiador lo alega.
• La renuncia que cambia todo (2816 fr. I). La excusión no tiene lugar cuando el fiador renunció expresamente a ella, y el artículo lista cuatro casos más: concurso o insolvencia probada del deudor, que el deudor no pueda ser demandado dentro del territorio nacional, que el negocio para el que se prestó la fianza sea propio del fiador, y que se ignore su paradero en las condiciones que el artículo describe.
• Y el fiador tiene que ser alguien, no cualquiera (2802). El obligado a dar fiador debe presentar persona con capacidad para obligarse y bienes suficientes para responder, y el fiador se entiende sometido a la jurisdicción del juez del lugar donde la obligación deba cumplirse.

El 2817 agrega la letra chica a favor del acreedor: para que el beneficio de excusión aproveche al fiador, éste tiene que alegarlo luego que se le requiera de pago, designar bienes del deudor que basten y que estén en el distrito judicial donde deba hacerse el pago, y anticipar o asegurar los gastos de la excusión. Un fiador que no hace las tres cosas pierde el escudo en la práctica.

El obligado solidario: el que paga sin preguntar por el otro

El 1989 dice que cada uno de los acreedores o todos juntos pueden exigir de todos los deudores solidarios o de cualquiera de ellos el pago total o parcial de la deuda. No hay orden, no hay excusión, no hay que demandar primero al inquilino. Para el dueño es la figura más cómoda de las dos que sí caben en el contrato.

Con una condición que es la que se olvida: el 1988 dice que la solidaridad no se presume; resulta de la ley o de la voluntad de las partes. En un arrendamiento no la pone ninguna ley, así que tiene que ponerla el contrato, con esas palabras. Una línea que dice «EL AVAL» o «EL GARANTE» y una firma no son una declaración de solidaridad: lo que un juez va a buscar es la obligación escrita de pagar solidariamente, sin beneficio de orden ni de excusión.

Qué conviene hacer en un local comercial

1. 1Decide qué quieres cobrar y escríbelo con su nombre. Si quieres poder exigirle el total sin demandar primero al inquilino, lo que necesitas es un obligado solidario, con la obligación de pagar solidariamente escrita y la renuncia expresa a los beneficios de orden y de excusión.
2. 2Si vas a usar fiador, pide la renuncia a la excusión del 2816 fracción I y revisa el 2802: capacidad y bienes suficientes. Un fiador sin bienes es un nombre más en la hoja.
3. 3Si quieres un aval, firma también un pagaré. Es la única forma de tenerlo. El pagaré va por el monto que de verdad quieres garantizar y se firma el mismo día, no después.
4. 4No mezcles las tres palabras en el mismo renglón. Un contrato que dice «aval y obligado solidario» invita a discutir cuál quisieron las partes, y ese es el tiempo que no tienes cuando el local está vacío.
5. 5Y no sustituyas la garantía por un depósito más grande si el código local lo topa. El inventario firmado en el Anexo A es lo que decide una devolución; cómo se arma está en el acta de entrega con fotos. Lo que cambia en el depósito de estado a estado está en el tope de tres meses en Querétaro, la garantía única de San Luis Potosí y el depósito de un local en San Luis Potosí.

Y la garantía la firma la persona, no el inquilino por ella

Suena obvio y es el defecto más común: un contrato con una línea de aval sin firma, o firmada por el inquilino «en nombre de» su garante. Quien se obliga, firma. Si la garantía la da una empresa, quién puede firmar por ella y con qué documento está en la firma electrónica de personas morales, y si alguien no puede firmar de su mano, lo que la ley permite está en la firma a ruego. Corregir un nombre mal escrito en la línea del garante después de firmar es otro problema, y está en corregir un error en un contrato ya firmado.

Cómo se firma cuando el garante no vive en la ciudad

Es el cuello de botella de siempre: el inquilino está listo, el local está listo, y el fiador vive en otro estado. Juntar a tres personas en una oficina es lo que retrasa estos contratos semanas, y es también la razón por la que muchos acaban firmados sólo por dos.

Un arrendamiento y una fianza civil son documentos privados: no piden notario ni e.firma del SAT. El artículo 1834 bis del Código Civil Federal reconoce el consentimiento por medios electrónicos y el 1298-A del Código de Comercio hace depender la fuerza probatoria de la fiabilidad del método con que la información se generó, archivó, comunicó y conservó; el valor probatorio lo desarrolla. Con SignSolú el dueño manda un solo documento con tres firmantes, cada uno recibe su liga por WhatsApp o correo y firma desde el celular sin abrir cuenta ni pagar; si quieres que el garante firme después del inquilino, se puede pedir que firmen en orden. Queda un acuse de auditoría con hora, IP, dispositivo y huella SHA-256 por firma, y cualquiera lo comprueba en /verificar sin cuenta.

El caso concreto del fiador que firma a distancia está en el fiador puede firmar en línea. Las plantillas de local comercial por estado viven en /plantillas —por ejemplo la de CDMX—, y lo que cambia por estado en la misma cláusula está en el año de aviso en CDMX, los cinco años del Estado de México y el subarriendo en Guanajuato. El recorrido del producto está en cómo funciona y las dudas legales en preguntas frecuentes legales. El plan gratis son 10 documentos sin caducidad y sin tarjeta.

De dónde salen las citas

• Código de Comercio, en el texto vigente que publica la Cámara de Diputados.
• Código Civil Federal, en el texto vigente que publica la Cámara de Diputados.
• Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito, en el texto vigente que publica la Cámara de Diputados.