Contrato de arrendamiento de vivienda en San Luis Potosí: no se pueden pedir las tres garantías
No. El artículo 2279 del Código Civil para el Estado de San Luis Potosí dispone que el arrendador no puede exigir conjuntamente fianza, renta adelantada y depósito: basta una sola de esas garantías, y si se opta por el depósito, éste no podrá exceder de una mensualidad. Es la regla más estricta de los códigos estatales en esta materia, y choca de frente con el formato que circula, que pide las tres. El mismo código trae otra regla rara: por el artículo 2282, pasado un año desde la entrega, cualquiera de las partes puede pedir al juez que modifique la renta hasta en un veinticinco por ciento, hacia arriba o hacia abajo.
Dónde se rompe el formato descargado
El contrato de renta que circula en Word pide, en la misma cláusula, un fiador con propiedad, un mes de depósito y un mes de renta adelantada. En buena parte del país eso se discute pero se pacta. En San Luis Potosí el código lo prohíbe con esas palabras, y una cláusula que lo intente nace en contra de la ley.
El arrendamiento de vivienda es materia local, y aquí el Código Civil para el Estado de San Luis Potosí se separa del Código Civil Federal en cuatro renglones que cambian la negociación entera.
Una sola garantía, y el depósito tope de un mes
El artículo 2279 es explícito: el arrendador no puede exigir conjuntamente fianza, renta adelantada y depósito. Basta una sola de esas garantías, y si se opta por el depósito, éste no podrá exceder de una mensualidad.
En la práctica eso obliga al dueño a escoger, y la elección no es neutra. La fianza pone a un tercero a responder y cuesta cero al inicio, pero exige buscar fiador y mantenerlo. El depósito entra en efectivo y se devuelve al final, con la discusión de siempre sobre el estado del inmueble. La renta adelantada cubre un mes y nada más. Decidir cuál antes de publicar el inmueble ahorra una semana de ida y vuelta.
| Qué | San Luis Potosí | Código Civil Federal |
|---|---|---|
| Garantías | Una sola: fianza, renta adelantada o depósito, no las tres juntas (2279) | Sin regla propia: lo que pacten |
| Depósito máximo | Una mensualidad, si se opta por el depósito (2279) | Sin tope |
| Revisión de la renta | Pasado un año, cualquiera de las partes puede pedir al juez modificarla hasta en 25% (2282) | No existe |
| Prórroga del inquilino al corriente | Hasta un año (2315), salvo que el propietario quiera habitarlo | No existe prórroga legal |
| Si el arrendador no recibe la renta | Diez días hábiles para promover ofrecimiento de pago y consignación, y eso extingue la obligación (2256) | Reglas generales de pago |
| Preferencia en el nuevo arrendamiento | A los tres años, con notificación fehaciente de las condiciones (2276) | A los cinco años, con mejoras (2447) |
| Aviso para terminar sin plazo | Treinta días, predio urbano (2308, reformado el 22 de junio de 2021) | Quince días (2478) |
La renta se puede revisar ante el juez, para los dos lados
El artículo 2282 abre algo que casi ningún otro código tiene: pasado un año desde la entrega, cualquiera de las partes puede pedir al juez la modificación del precio en fincas de habitación, demostrando que los alquileres del lugar subieron o bajaron. El juez decreta el aumento o la disminución hasta en un veinticinco por ciento.
Dos cosas que conviene leer despacio. La revisión corre para los dos lados: el inquilino puede pedir que baje si el mercado bajó, no sólo el dueño que suba. Y el límite es un porcentaje, no una fórmula de inflación. Un contrato que pacte un aumento anual mayor no desaparece el 2282, y el artículo además rige la renta de la prórroga del 2315.
Cómo lo resuelven otros estados vale como comparación al negociar: Hidalgo con un tope atado al valor catastral —el tope del dos por ciento—, Durango exigiendo probar el alza —el aumento que hay que probar— y Michoacán con el porcentaje de la prórroga —la prórroga de hasta tres años—. Cuánto puede subir una renta, en general, está en cuánto puede subir la renta en el Estado de México.
Si el dueño no quiere recibir la renta
Pasa más de lo que parece, casi siempre cuando el dueño quiere que el inquilino se vaya: deja de pasar por el pago, no contesta y después alega falta de pago. El artículo 2256 le da al inquilino una salida con plazo: si el arrendador se rehúsa a recibir el pago, el arrendatario podrá, dentro de los diez días hábiles siguientes, promover el ofrecimiento de pago y la consignación, y esa circunstancia basta para extinguir la obligación.
Diez días hábiles es poco, así que el inquilino que ve venir el problema necesita el intento de pago documentado desde el primer mes. Un comprobante de transferencia rechazada, un mensaje con la oferta de pago, un acuse. Lo que un comprobante sirve y lo que no está en el comprobante de domicilio para rentar, y cómo se deja constancia de un aviso, en cómo se avisa la terminación de un contrato.
Treinta días, ni dos meses ni quince
Si el contrato continúa sin plazo expresamente determinado, el artículo 2308 lo hace concluir a voluntad de cualquiera de las partes previo aviso dado en forma indubitable con treinta días de anticipación por tratarse de predio urbano. Ese artículo se reformó el 22 de junio de 2021, y la cifra no coincide ni con los dos meses de la mayoría de los estados ni con los quince días del artículo 2478 federal.
Es el tipo de dato que un formato genérico tiene mal con toda seguridad, y el que más pleitos de desocupación provoca. Los plazos de otros estados, para contraste: seis meses de aviso en Zacatecas, sesenta días en Morelos y diez días que renuevan el contrato en Yucatán.
La preferencia a los tres años
El artículo 2276 da al arrendatario al corriente, si el arrendamiento duró más de tres años, preferencia en igualdad de condiciones en el nuevo arrendamiento, y obliga al arrendador a notificarle en forma fehaciente sus condiciones. El federal pide cinco años y mejoras de importancia en su 2447. Tres años y sin pedir mejoras es un umbral mucho más fácil de alcanzar, y la notificación fehaciente es una obligación del dueño, no una cortesía.
El derecho del tanto, que es pariente de esto y se confunde con él, está en qué es el derecho del tanto.
Qué tiene que decir el contrato
- 1Cuál de las tres garantías se eligió, con la mención del 2279 para que quede claro que es una sola.
- 2Si se eligió depósito, que es de una mensualidad, qué cubre y cuándo se devuelve.
- 3El plazo con fecha de inicio y fin, y la prórroga de hasta un año del 2315.
- 4Cómo y dónde se paga la renta, y a qué cuenta, porque de ahí depende poder probar el intento de pago del 2256.
- 5El aviso de treinta días del 2308 si el contrato sigue sin plazo, y la forma en que se dará.
- 6La descripción expresa de lo que se entrega, con inventario y fotos, que es la vara de la devolución.
- 7Las causas de rescisión del 2319, transcritas: falta de pago en los términos de los artículos 2281 y 2284, uso en contra de la fracción III del 2254, subarriendo contra el 2310, daños imputables y modificación del inmueble sin consentimiento.
El formato armado para este estado está en el contrato de arrendamiento para San Luis Potosí. Si el inmueble es un local, el régimen es otro: el arrendamiento de local comercial en San Luis Potosí. El formato general, para comparar, en el contrato de arrendamiento, y cuándo se puede subarrendar, en el subarrendamiento.
Firmarlo sin que el inquilino cruce la ciudad
El artículo 1803, fracción I, del Código Civil Federal admite que el consentimiento se exprese por medios electrónicos, y el 1834 bis tiene por cumplida la forma escrita cuando la información generada o comunicada en forma íntegra sea atribuible a las personas obligadas y accesible para su ulterior consulta.
Con SignSolú el contrato sale por WhatsApp desde tu número o por correo, el inquilino firma desde el celular sin abrir cuenta ni pagar, y el acuse guarda hora, dirección IP, dispositivo y la huella SHA-256 del archivo. Cualquiera comprueba después que el papel no cambió en la página de verificación, sin cuenta. El detalle del acuse está en qué es un acuse de auditoría, el flujo en cómo funciona, las dudas de validez en las preguntas legales frecuentes y los formatos por estado en las plantillas. El plan gratis son 10 documentos sin caducidad y sin tarjeta.
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De dónde salen las citas
- Código Civil Federal, en el texto vigente que publica la Cámara de Diputados.
Preguntas frecuentes
¿Pueden pedirme fianza, depósito y mes adelantado en San Luis Potosí?
No. El artículo 2279 del Código Civil para el Estado de San Luis Potosí dispone que el arrendador no puede exigir conjuntamente fianza, renta adelantada y depósito: basta una sola de esas garantías.
¿Cuánto depósito máximo se puede pedir?
Si se opta por el depósito, no podrá exceder de una mensualidad, por el mismo artículo 2279. Esa cantidad es entonces la única garantía del contrato: no se puede sumar un fiador ni un mes de renta adelantada encima, porque el propio artículo prohíbe exigir las tres cosas conjuntamente.
¿Se puede pedir que baje la renta?
Sí. El artículo 2282 permite a cualquiera de las partes, pasado un año desde la entrega, pedir al juez la modificación del precio en fincas de habitación demostrando que los alquileres del lugar subieron o bajaron, y el juez puede decretar el aumento o la disminución hasta en un veinticinco por ciento.
¿Qué hago si el dueño no quiere recibirme la renta?
El artículo 2256 da diez días hábiles para promover el ofrecimiento de pago y la consignación, y dispone que esa circunstancia basta para extinguir la obligación. El plazo es corto, así que conviene documentar el intento de pago desde el primer día.
¿Con cuánto tiempo se avisa para terminar la renta?
Treinta días, en forma indubitable, por el artículo 2308 reformado el 22 de junio de 2021, cuando el contrato sigue sin plazo determinado y se trata de predio urbano. No son los dos meses de la mayoría de los estados ni los quince días del Código Civil Federal.
¿Se puede firmar el contrato de renta en línea?
Sí. El artículo 1803, fracción I, del Código Civil Federal admite el consentimiento por medios electrónicos y el 1834 bis tiene por cumplida la forma escrita cuando la información es íntegra, atribuible y accesible. Con SignSolú se firma desde el celular y el acuse guarda hora, IP, dispositivo y huella SHA-256.