Quiero salirme de la casa antes de que termine el contrato: ¿se puede cancelar un arrendamiento antes de tiempo?

Tres caminos, tres precios

La pregunta suele llegar con prisa: un traslado de trabajo, una separación, un negocio que cerró. Y la respuesta corta —sí se puede— esconde lo que importa, que es cuánto cuesta cada camino. Son tres y conviene identificar cuál aplica antes de mandar el primer mensaje, porque el orden en que se habla cambia el resultado.

El artículo 2483 del Código Civil Federal enumera cómo termina un arrendamiento: por cumplirse el plazo fijado o por estar satisfecho el objeto, por convenio expreso, por nulidad, por rescisión, por confusión, por pérdida o destrucción total de la cosa por caso fortuito o fuerza mayor, por expropiación y por evicción. Las dos que sirven para salirse antes son el convenio y la rescisión, y no se parecen en nada.

El convenio: el camino que casi nadie intenta primero

La terminación por convenio expreso es la fracción II del 2483 y es el camino más barato porque no discute quién tiene razón: las dos partes acuerdan terminar y escriben en qué condiciones. Para el arrendador suele ser atractivo si el inmueble se renta rápido o si el inquilino deja un reemplazo; para el inquilino, porque evita la pena.

Lo que el convenio tiene que resolver no es largo: la fecha exacta de entrega, qué pasa con el depósito, cómo quedan los servicios y los adeudos, el estado en que se devuelve el inmueble y una declaración de que no quedan reclamaciones pendientes entre las partes. Sin ese último renglón, el convenio cierra la renta y deja abierto todo lo demás. Cómo se avisa y qué deja constancia está en cómo se avisa la terminación de un contrato.

La cláusula penal: lo que sí se puede cobrar y lo que no

Si el contrato trae una pena por terminación anticipada, el régimen está en los artículos 1840 a 1847. El 1840 permite estipular cierta prestación como pena para el caso de que la obligación no se cumpla o no se cumpla de la manera convenida, y agrega algo que suele olvidarse: si tal estipulación se hace, no podrán reclamarse, además, daños y perjuicios. Una cosa o la otra.

El 1843 pone el techo: la cláusula penal no puede exceder ni en valor ni en cuantía a la obligación principal. En un arrendamiento, eso acota la pena a lo que quedaba por pagar, no a una cifra inventada. El 1844 la ajusta: si la obligación fuere cumplida en parte, la pena se modificará en la misma proporción, y el 1845 deja al juez reducirla de manera equitativa cuando la proporción exacta no sea posible, atendiendo a la naturaleza y demás circunstancias.

Dos reglas más que vale conocer. El 1842 dice que al pedir la pena el acreedor no está obligado a probar que sufrió perjuicios, ni el deudor puede eximirse probando que no los hubo: la pena es líquida por diseño. Y el 1846 impide cobrar las dos cosas: el acreedor puede exigir el cumplimiento o el pago de la pena, pero no ambos, salvo que la pena se haya estipulado por el simple retardo o por cumplimiento defectuoso.

La rescisión: cuando el que incumple es el otro

El 2490 da al arrendatario la facultad de exigir la rescisión del contrato por causas imputables al arrendador. Es un camino distinto del convenio y de la pena, porque no se negocia: se acredita. Y es el que conviene revisar antes de aceptar pagar una pena, sobre todo cuando la salida se debe a que el inmueble no sirve para lo que se rentó.

En espejo, el 2489 da al arrendador cinco causas para rescindir: falta de pago de la renta en los términos de la fracción I del 2425; usar la cosa en contravención de la fracción III del 2425; el subarriendo contra el 2480; daños graves a la cosa arrendada imputables al arrendatario; y variar la forma de la cosa arrendada sin consentimiento expreso, conforme al 2441. Las dos últimas se adicionaron en 1993 y son las que faltan en varios códigos estatales, como se ve en el local en Nuevo León.

La duración mínima que mucha gente no sabe que tiene

Antes de calcular penas conviene mirar el plazo desde el otro lado. El artículo 2448 C del Código Civil Federal fija para las fincas urbanas destinadas a la habitación una duración mínima de un año forzoso para arrendador y arrendatario, salvo convenio en contrario, y el 2448 declara de orden público e interés social varias disposiciones del capítulo, irrenunciables, de modo que cualquier estipulación en contrario se tiene por no puesta.

La palabra que decide ahí es «forzoso para las dos partes»: el mismo año que obliga al inquilino a quedarse obliga al dueño a no sacarlo. Por eso, cuando la salida anticipada la pide el arrendador y no el inquilino, la conversación cambia de dirección y la pena, si la hay, corre en sentido contrario. Conviene leer la cláusula pensando en los dos escenarios, no sólo en el propio.

Y una precisión que ahorra discusiones: el arrendamiento es materia local. Varios estados escriben su propio plazo mínimo, su propia prórroga y sus propias causas de rescisión, y no coinciden con el federal. En Chihuahua la prórroga trae tope de diez por ciento y una condición de tres meses, por ejemplo, y en Oaxaca la renta tiene un techo del doce por ciento del valor catastral.

Qué hacer, en orden

1. 1Lee la cláusula de vigencia y la de terminación anticipada. Si hay pena, anota cuánto es y compárala con lo que falta por pagar: el 1843 no permite que la exceda.
2. 2Cuenta cuánto llevas cumplido. El 1844 reduce la pena en la misma proporción en que la obligación se cumplió en parte.
3. 3Revisa si hay causa del 2490. Si el inmueble no sirve para lo que se rentó o el arrendador incumplió, el camino es la rescisión y no la pena.
4. 4Propón el convenio antes que nada, por escrito, con fecha de entrega y destino del depósito. Es la vía de la fracción II del 2483 y la que menos cuesta a las dos partes.
5. 5Ofrece lo que reduce el daño: dejar el inmueble en condiciones, permitir visitas de posibles inquilinos, presentar un reemplazo. No son obligaciones legales en un contrato con plazo, pero son lo que hace que el otro acepte.
6. 6Documenta la entrega con un anexo y fotos firmado por las dos partes. Es el papel que decide la devolución del depósito.
7. 7No te vayas sin convenio ni aviso. Entregar las llaves en la portería no termina el contrato y deja corriendo la renta.

Si lo que hay no es un contrato con plazo sino uno que ya venció y siguió corriendo, las reglas son otras y el aviso es más corto: está en cuánto tiempo tengo para desocupar una casa rentada sin contrato. Y si lo que te preocupa es llevar el control de cuándo vence cada contrato que firmaste, en control de vigencias y renovaciones.

Las plantillas de arrendamiento por estado están en /plantillas, con la genérica en contrato de arrendamiento. Cómo se reparte el depósito al salir está en depósito en garantía o fianza, y qué pasa con el fiador cuando el contrato termina antes, en aval, fiador y obligado solidario no son lo mismo.

Firmar el convenio sin volver a verse

Una terminación anticipada suele cerrarse cuando una de las partes ya se mudó, y eso convierte la firma en el obstáculo. El artículo 1834 bis del Código Civil Federal tiene por cumplida la forma escrita con medios electrónicos cuando la información es atribuible a quien se obliga y accesible para su consulta posterior, y qué pesa después está en qué es el valor probatorio.

Con SignSolú el convenio de terminación y el anexo de entrega con fotos salen por WhatsApp o por correo y las dos partes firman desde el celular, sin abrir cuenta y sin pagar. Queda un acuse de auditoría con hora, IP, dispositivo y huella SHA-256 que cualquiera comprueba en /verificar sin cuenta, y esa fecha es la que después fija hasta cuándo corrió la renta; qué trae ese acuse está en qué es un acuse de auditoría. Si la otra parte vive en otra ciudad, así firma. El recorrido está en cómo funciona, las dudas legales en preguntas frecuentes legales y el plan gratis son 10 documentos sin caducidad y sin tarjeta: empieza aquí.

De dónde salen las citas

• Código Civil Federal, en el texto vigente que publica la Cámara de Diputados.