Minuta de denúncia e oposição à renovação do contrato de arrendamento

Baseado em Código Civil, arts. 1079.º a 1101.º · Revisado em outubro de 2026

A denúncia do contrato de arrendamento é a comunicação escrita com que uma das partes põe fim ao contrato. Antes do termo, o arrendatário denuncia. No termo, qualquer das partes se opõe à renovação. Esta minuta traz as três vias, incluindo a revogação por acordo, com os prazos dos artigos 1097.º a 1101.º do Código Civil.

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Dez documentos gratuitos, sem cartão. Assinam o arrendatário e o senhorio.

Exemplo de denúncia do contrato de arrendamento preenchido com dados fictícios — Exemplo preenchido com dados fictícios

O documento completo

COMUNICAÇÃO DE CESSAÇÃO DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO

[Denúncia / Oposição à renovação / Acordo de revogação]

REMETENTE: [Nome completo do remetente], na qualidade de [arrendatário / senhorio], NIF [número], residente em [morada completa].

DESTINATÁRIO: [Nome completo do destinatário], na qualidade de [senhorio / arrendatário], com morada em [morada indicada no contrato].

Assunto: contrato de arrendamento do imóvel sito em [morada completa e código postal], celebrado em [data] pelo prazo de [prazo].

1. Denúncia pelo arrendatário

[Opção A] Venho, nos termos do artigo 1098.º, n.º 3, do Código Civil, denunciar o contrato acima identificado, que cessa em [data], com a antecedência legal de [120 / 60] dias.

2. Oposição à renovação

[Opção B] Venho, nos termos do artigo [1097.º / 1098.º] do Código Civil, opor-me à renovação do contrato acima identificado, que cessa no seu termo, em [data].

3. Revogação por acordo

[Opção C] Senhorio e arrendatário acordam, nos termos do artigo 1082.º do Código Civil, revogar o contrato acima identificado com efeitos a [data]. [O senhorio prescinde das rendas a partir de [mês].] [Apague as opções que não usar.]

4. Entrega do locado

O locado e as [número] chaves são entregues em [data], às [hora], livres de pessoas e bens, no estado em que foram recebidos, salvo o desgaste de uma utilização prudente. A vistoria de saída faz-se no mesmo ato.

5. Rendas, despesas e caução

São devidas as rendas até [mês]. As despesas de consumo são acertadas pelas leituras do dia da entrega. A caução de [valor] € é restituída até [data] para o IBAN [IBAN], deduzidos os valores em dívida e os danos que se apurem.

6. Contactos

Para combinar a vistoria e para qualquer resposta, o contacto é [telemóvel] e [e-mail], e a morada é [morada para correspondência].

7. Assinatura eletrónica e prova

As partes acordam assinar esta comunicação por assinatura eletrónica e aceitam esse meio, bem como o certificado de auditoria que o acompanha, como prova da autoria e da integridade do documento, ao abrigo do artigo 3.º, n.º 9, do Decreto-Lei n.º 12/2021, de 9 de fevereiro.

[Localidade], [data].

O REMETENTE

Assinatura: ______________________

Nome: [nome completo]

NIF: [número]

A OUTRA PARTE (só na revogação por acordo)

Assinatura: ______________________

Nome: [nome completo]

NIF: [número]

O que a minuta inclui

Identificação do contrato, do locado e das partes
Três opções: denúncia pelo arrendatário, oposição à renovação e revogação por acordo
Data em que o contrato termina e cálculo da antecedência
Entrega do locado e das chaves, com vistoria
Devolução da caução e acerto de rendas e despesas
Morada para respostas e contacto para a vistoria
Convenção sobre prova para a assinatura eletrónica

Que via escolher

Situação	Via	Quem assina
O arrendatário quer sair antes do fim do prazo	Denúncia pelo arrendatário (art. 1098.º, n.º 3)	O arrendatário
Uma das partes não quer renovar no termo	Oposição à renovação (arts. 1097.º e 1098.º)	Quem se opõe
As duas partes querem terminar já	Revogação por acordo (art. 1082.º)	Senhorio e arrendatário
Contrato de duração indeterminada, pelo senhorio	Denúncia pelo senhorio (art. 1101.º)	O senhorio

O que preenche

Campo	Exemplo
Remetente	Rui Miguel Santos, arrendatário, NIF 987 654 321
Destinatário	Maria Fernandes Lopes, senhoria
Locado	Rua de Cedofeita, 120, 2.º Esq., 4050-174 Porto
Contrato	Celebrado em 1 de novembro de 2024, por cinco anos
Data de saída	31 de março de 2027
Caução	1.700 € a devolver por transferência

Como assinar a denúncia do contrato de arrendamento online

1Preencha. Clique em «Usar esta minuta», complete os campos entre parênteses retos e reveja o texto.
2Envie. Adicione quem assina com nome e telemóvel ou e-mail. Cada pessoa recebe a ligação por WhatsApp ou por e-mail.
3Assine. No telemóvel, a pessoa toca na barra castanha em baixo, que diz «Assinar como …», desenha a assinatura com o dedo e está feito.

Uma linha junto ao botão de assinar regista que a pessoa aceita assinar eletronicamente e que esse meio serve de prova entre as partes. O PDF assinado termina com um certificado de auditoria: quem assinou, a data e a hora, o IP e a impressão digital SHA-256 do ficheiro.

Os seus primeiros dez documentos são gratuitos e não pedem cartão.

Na revogação por acordo, adicione as duas partes como signatários. Na denúncia e na oposição à renovação, assina só quem comunica, e o PDF assinado segue para a outra parte.

Prazos de aviso

Estes são os mínimos do Código Civil para contratos com prazo certo. Contam-se até ao termo do contrato ou da renovação.

Prazo do contrato	Oposição do senhorio	Oposição do arrendatário
Seis anos ou mais	240 dias	120 dias
De um a seis anos	120 dias	90 dias
De seis meses a um ano	60 dias	60 dias
Menos de seis meses	Um terço do prazo	Um terço do prazo

Passado um terço do prazo, o arrendatário pode denunciar a todo o tempo. A antecedência é de 120 dias se o contrato tiver um ano ou mais, e de 60 dias se tiver menos (art. 1098.º, n.º 3).

A denúncia produz efeitos no fim de um mês do calendário, contado da comunicação (art. 1098.º, n.º 5). Se o senhorio se opôs à renovação, o arrendatário pode sair a todo o tempo com 30 dias de aviso (n.º 4).

Se o aviso chegar tarde, o contrato termina na mesma. O arrendatário paga as rendas do período em falta, salvo desemprego involuntário, incapacidade permanente ou morte (art. 1098.º, n.º 6).

Quando é o senhorio que termina

A oposição do senhorio à primeira renovação só produz efeitos três anos depois da celebração do contrato (art. 1097.º, n.º 3). Fica de fora a necessidade de habitação do próprio ou dos filhos.

Nos contratos de duração indeterminada, o senhorio denuncia por necessidade de habitação, por obras profundas ou com cinco anos de antecedência (art. 1101.º). Nos dois primeiros casos, a comunicação tem seis meses de antecedência e indica o fundamento (art. 1103.º).

Revogação por acordo

As partes podem revogar o contrato a todo o tempo (art. 1082.º). O acordo é escrito quando não se cumpre logo ou quando tem cláusulas de compensação, como o perdão de rendas ou a devolução da caução em data certa.

Como enviar e comunicar às Finanças

1Assine a carta. O PDF assinado tem o certificado com a data e a hora.
2Envie à outra parte. Use a morada do contrato. Muitos contratos pedem carta registada com aviso de receção, por isso guarde também esse comprovativo.
3Faça a vistoria de saída. Registe o estado do locado e as leituras dos contadores.
4Comunique a cessação às Finanças. O senhorio comunica o fim do contrato à AT, como fez no início.

A cessação do arrendamento comunica-se no Portal das Finanças, como a celebração (Código do Imposto do Selo, art. 60.º).

Para ler antes de enviar

Perguntas frequentes

Com quanto tempo de antecedência o inquilino denuncia o contrato?

Passado um terço do prazo, com 120 dias se o contrato tiver um ano ou mais, e 60 dias se tiver menos (Código Civil, art. 1098.º, n.º 3). A denúncia produz efeitos no fim de um mês do calendário.

Qual é a diferença entre denúncia e oposição à renovação?

A denúncia termina o contrato antes do fim do prazo. A oposição à renovação impede que o contrato se renove no termo.

O que acontece se o aviso for enviado tarde?

O contrato termina na mesma, mas o arrendatário paga as rendas do período de aviso em falta, salvo os casos do art. 1098.º, n.º 6.

O senhorio pode opor-se à primeira renovação?

Pode, mas só produz efeitos três anos depois da celebração do contrato, salvo necessidade de habitação do próprio ou dos filhos (art. 1097.º, n.os 3 e 4).

Uma carta de denúncia assinado online é válido?

Sim. O documento eletrónico cumpre a forma escrita, e as partes podem aceitar a assinatura eletrónica como prova por convenção (Decreto-Lei n.º 12/2021, art. 3.º, n.os 1 e 9). A última cláusula da minuta é essa convenção.

É preciso comunicar a cessação às Finanças?

Sim. O senhorio comunica o fim do contrato à AT no Portal das Finanças, da mesma forma que comunicou o início.

Posso descarregar a minuta em Word?

Sim. «Descarregar em Word» entrega a minuta completa sem pedir e-mail. Pode editá-la no computador e assiná-la aqui mais tarde.

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