Contrato de subarrendamento: o que diz a lei e minuta para assinar

Baseado em Código Civil, arts. 1088.º a 1090.º · Revisado em outubro de 2026

O subarrendamento é o contrato em que o arrendatário cede a outra pessoa a casa ou o espaço que arrendou, no todo ou em parte, em troca de uma renda. Precisa de autorização escrita do senhorio e caduca quando termina o arrendamento principal. A minuta abaixo serve para habitação e para espaços comerciais.

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Dez documentos gratuitos, sem cartão. Assinam o sublocador, o subarrendatário e o senhorio.

O documento completo

CONTRATO DE SUBARRENDAMENTO

PRIMEIRO OUTORGANTE (SUBLOCADOR): [Nome completo do sublocador], NIF [número], titular do cartão de cidadão n.º [número], residente em [morada completa], arrendatário do imóvel abaixo identificado.

SEGUNDO OUTORGANTE (SUBARRENDATÁRIO): [Nome completo do subarrendatário], NIF [número], titular do cartão de cidadão ou passaporte n.º [número], residente em [morada atual].

É celebrado o presente contrato de subarrendamento, que se rege pelos artigos 1088.º a 1090.º do Código Civil e pelas cláusulas seguintes.

1. Contrato principal e autorização

O sublocador é arrendatário do imóvel sito em [morada completa e código postal], por contrato celebrado em [data] com [Nome completo do senhorio], com termo em [data]. O senhorio autoriza por escrito este subarrendamento, nos termos do documento anexo.

2. Objeto

O sublocador subarrenda ao subarrendatário [a totalidade do imóvel / o quarto … e o uso das zonas comuns], para [habitação / o exercício de …].

3. Prazo

O subarrendamento tem início em [data] e termo em [data], que não ultrapassa o termo do contrato principal. Caduca com a extinção do contrato principal, por qualquer causa.

4. Renda

A renda mensal é de [valor] € ([valor por extenso]), paga até ao dia [8] do mês anterior àquele a que respeita, por transferência para o IBAN [IBAN] do sublocador.

5. Caução

O subarrendatário entrega [valor] € a título de caução, que é restituída no fim do contrato, deduzidos os valores em dívida e os danos que lhe sejam imputáveis.

6. Despesas

São da conta do subarrendatário [a água, a eletricidade, o gás e as telecomunicações / a parte que lhe cabe das despesas, de [percentagem]].

7. Regras do contrato principal

O subarrendatário recebeu cópia do contrato principal e cumpre as suas regras de uso, de obras e do condomínio. Não pode ceder, emprestar ou subarrendar o imóvel a terceiros.

8. Conservação e entrega

O subarrendatário conserva o imóvel e entrega-o no fim do contrato no estado em que o recebeu, salvo o desgaste de uma utilização prudente.

9. Comunicação ao senhorio

O sublocador comunica ao senhorio a identidade do subarrendatário e a data de início no prazo de 15 dias, se a autorização não o fizer já.

10. Comunicação à Autoridade Tributária

O sublocador comunica este contrato à Autoridade Tributária e Aduaneira e liquida o imposto do selo devido, nos prazos legais.

11. Assinatura eletrónica e prova

As partes acordam assinar este contrato e a autorização anexa por assinatura eletrónica e aceitam esse meio, bem como o certificado de auditoria que o acompanha, como prova da autoria e da integridade do documento, ao abrigo do artigo 3.º, n.º 9, do Decreto-Lei n.º 12/2021, de 9 de fevereiro.

12. Foro

Para qualquer litígio emergente deste contrato, as partes escolhem o foro da comarca de [comarca do imóvel].

Feito em [localidade], em [data], ficando cada outorgante com um exemplar assinado.

O SUBLOCADOR

Assinatura: ______________________

Nome: [nome completo]

NIF: [número]

O SUBARRENDATÁRIO

Assinatura: ______________________

Nome: [nome completo]

NIF: [número]

ANEXO · AUTORIZAÇÃO DO SENHORIO

[Nome completo do senhorio], NIF [número], senhorio do imóvel sito em [morada], arrendado a [Nome completo do sublocador] por contrato de [data], autoriza o subarrendamento [total / parcial] desse imóvel a [Nome completo do subarrendatário], de [data] a [data].

Assinatura do senhorio: ______________________ Data: [data]

O que é subarrendamento

No subarrendamento há três pessoas. O senhorio arrendou o imóvel ao arrendatário. O arrendatário, agora sublocador, arrenda-o a um terceiro, o subarrendatário. O Código Civil trata o tema nos artigos 1088.º a 1090.º.

O arrendatário não pode proporcionar a outrem o gozo da coisa por sublocação sem autorização do senhorio, salvo se a lei o permitir (art. 1038.º, alínea f). Quando a cedência é autorizada, tem de a comunicar ao senhorio em 15 dias (alínea g).

As três regras do subarrendamento

1Autorização escrita. A autorização do senhorio deve ser dada por escrito (art. 1088.º, n.º 1). Se o senhorio reconhecer o subarrendatário como tal, o subarrendamento considera-se ratificado (n.º 2).
2Caducidade com o principal. O subarrendamento caduca quando o arrendamento principal termina, por qualquer causa (art. 1089.º). Se a culpa for do sublocador, responde perante o subarrendatário.
3Substituição no subarrendamento total. Se o subarrendamento for total, o senhorio pode substituir-se ao arrendatário por notificação judicial. O subarrendatário passa a arrendatário direto (art. 1090.º).

Sem autorização, a cessão do gozo do prédio é fundamento de resolução do contrato principal pelo senhorio (art. 1083.º, n.º 2, alínea e). Por isso a autorização vai anexa à minuta.

Subarrendamento total ou parcial

Ponto	Total	Parcial
O que se cede	O imóvel inteiro	Um quarto ou parte do espaço
O arrendatário	Deixa de usar o imóvel	Continua a viver ou a trabalhar ali
Substituição pelo senhorio	Possível (art. 1090.º)	Não se aplica
Exemplo	Expatriado que sai dois anos	Inquilino que arrenda um quarto

Num arrendamento para habitação, o inquilino pode ter até três hóspedes sem subarrendamento, salvo cláusula em contrário (art. 1093.º). Hóspede é quem recebe habitação e serviços habituais, como refeições, mediante pagamento.

Subarrendamento comercial

No arrendamento não habitacional valem as mesmas regras de autorização. Coisa diferente é a cessão de exploração de um estabelecimento instalado no local arrendado. Essa não carece de autorização do senhorio, mas deve ser-lhe comunicada no prazo de um mês (art. 1109.º, n.º 2).

Se o que se transmite é o próprio estabelecimento, com instalações e utensílios, trata-se de trespasse. Veja a minuta de contrato de trespasse.

Renda, caução e prazo

O subarrendamento não pode durar mais do que o arrendamento principal, porque caduca com ele. Escreva na cláusula 3 um termo igual ou anterior ao do contrato principal.

A caução segue o limite de duas rendas do arrendamento urbano (art. 1076.º). A renda é livre, mas convém que o contrato principal ou a autorização a refiram.

Comunicar às Finanças

O subarrendamento é um arrendamento para efeitos fiscais. O sublocador comunica-o à Autoridade Tributária até ao fim do mês seguinte ao início (Código do Imposto do Selo, art. 60.º). A comunicação faz-se no Portal das Finanças.

Como assinar o contrato de subarrendamento online

1Preencha. Clique em «Usar esta minuta», complete os campos entre parênteses retos e reveja o texto.
2Envie. Adicione quem assina com nome e telemóvel ou e-mail. Cada pessoa recebe a ligação por WhatsApp ou por e-mail.
3Assine. No telemóvel, a pessoa toca na barra castanha em baixo, que diz «Assinar como …», desenha a assinatura com o dedo e está feito.

Uma linha junto ao botão de assinar regista que a pessoa aceita assinar eletronicamente e que esse meio serve de prova entre as partes. O PDF assinado termina com um certificado de auditoria: quem assinou, a data e a hora, o IP e a impressão digital SHA-256 do ficheiro.

Os seus primeiros dez documentos são gratuitos e não pedem cartão.

Adicione o senhorio como terceiro signatário para que assine a autorização anexa no mesmo envio. Assim fica tudo no mesmo PDF, com o mesmo certificado.

Erros comuns

Subarrendar com autorização verbal. A lei pede autorização escrita.
Prazo maior do que o do contrato principal. O subarrendamento caduca na mesma data.
Esquecer a comunicação ao senhorio. A lei dá 15 dias.
Não comunicar às Finanças. O sublocador também tem de comunicar.

Minutas e guias para usar já

Perguntas frequentes

Posso subarrendar a casa que arrendei?

Só com autorização escrita do senhorio (Código Civil, art. 1088.º). Sem ela, o senhorio pode resolver o seu contrato de arrendamento.

O que acontece ao subarrendamento se o contrato principal acabar?

Caduca, seja qual for a causa (art. 1089.º). Se a culpa for do sublocador, ele responde perante o subarrendatário.

O senhorio pode cobrar a renda diretamente ao subarrendatário?

No subarrendamento total, o senhorio pode substituir-se ao arrendatário por notificação judicial. O subarrendatário passa a arrendatário direto (art. 1090.º).

Arrendar um quarto da casa onde vivo é subarrendamento?

Sim, se é inquilino e cede o quarto em troca de renda. Precisa de autorização escrita. O hóspede com serviços habituais segue o art. 1093.º, até três.

O subarrendamento é comunicado às Finanças?

Sim. O sublocador comunica-o à AT até ao fim do mês seguinte ao início, no Portal das Finanças.

Um contrato de subarrendamento assinado online é válido?

Sim. O documento eletrónico cumpre a forma escrita, e as partes podem aceitar a assinatura eletrónica como prova por convenção (Decreto-Lei n.º 12/2021, art. 3.º, n.os 1 e 9). A cláusula 11 da minuta é essa convenção.

Posso descarregar a minuta em Word?

Sim. «Descarregar em Word» entrega a minuta completa sem pedir e-mail. Pode editá-la no computador e assiná-la aqui mais tarde.

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