Arrendamiento en Campeche: la prórroga es de dos años, no de uno

Dos años, y la aritmética que sale de ahí

La prórroga legal del arrendamiento suele ser de un año. Lo es en Sinaloa, lo es en Nayarit, lo es en la mayoría de los códigos civiles del país. El artículo 2311 del Código Civil del Estado de Campeche dice otra cosa: si al vencer el plazo el arrendatario está al corriente en sus pagos, el contrato se entiende prorrogado por dos años.

Eso cambia la cuenta de quien renta una casa en Campeche. Un contrato de un año firmado sin pensar en el vencimiento puede convertirse en tres, y la parte que queda comprometida es el arrendador. Para el dueño que compró para rentar mientras decide qué hacer con la casa, la diferencia entre un año y dos no es un detalle de redacción: es el doble de tiempo sin poder disponer del inmueble.

La condición es una sola y está escrita: que el arrendatario esté al corriente en sus pagos el día que vence. No se pide solicitud, no se pide carta, no hay ventana de días que cumplir como en otros códigos. Por eso el acto que de verdad decide el resultado en Campeche no es del inquilino, es del dueño, y tiene que ocurrir antes de la fecha de vencimiento.

Tres días de tolerancia y el contrato pierde la fecha

El segundo tramo es el que sorprende. Si vencida la prórroga legal del 2311 el arrendatario continúa sin oposición en el uso y goce del inmueble por más de tres días, el arrendamiento sigue por tiempo indefinido y el arrendatario paga la renta legal que corresponda. En ese supuesto el contrato ya no se acaba por vencimiento: termina sólo con el aviso que el arrendador dé con seis meses de anticipación, conforme al artículo 2358.

Qué quiere decir «sin oposición»

Quiere decir que el dueño no hizo nada que conste. Recibir la renta del mes siguiente es no oponerse; callar tres días también. Lo que corta el plazo es un acto del arrendador que se pueda probar con su fecha, y ahí está el problema práctico: una llamada no deja fecha, un mensaje suelto tampoco. Un aviso firmado por las dos partes, o acusado con hora y huella del archivo, sí.

Vale el contraste con la regla federal, porque la mayoría de los formatos que circulan en internet están escritos con ella. El artículo 2487 del Código Civil Federal también convierte el silencio en un arrendamiento por tiempo indeterminado, pero deja a cualquiera de las partes pedir la terminación y no fija seis meses. Campeche sí los fija, y los pone de un solo lado.

Las dos salidas del arrendador, y lo que cuestan

El 2311 no deja al dueño sin salida, pero las que da son estrechas. La primera: el arrendador que necesite el inmueble para ocuparlo por sí mismo no está obligado a la prórroga, aunque sí a respetar el plazo del artículo 2310. La segunda es más fuerte y menos conocida: si el inmueble arrendado fuera su única finca, el arrendatario tendrá sólo cuatro meses para desocuparlo, cualquiera que sea el plazo pactado, conforme al artículo 2356.

Por qué el 2356 corta en los dos sentidos

Ese artículo suele leerse como una protección del dueño pequeño, y lo es. Pero también es un límite para el inquilino que se confía en el plazo del contrato: si el arrendador acredita que la casa es su única finca, cuatro meses es todo lo que hay, aunque el contrato diga tres años. En los dos sentidos, lo que decide es la prueba documental de la situación —qué propiedades están registradas, qué se avisó y cuándo—, no lo que cada quien recuerde.

La garantía: un mes, y no más

Campeche no topa el monto de la renta ni su aumento. Lo que sí topa es la garantía en un supuesto concreto. El artículo 2360 dice que cuando el arrendador exija fianza y el arrendatario no pueda darla, no podrá exigir más garantía que el depósito de un mes de renta. Es un tope condicionado: aplica cuando el camino pedido era el fiador y el inquilino no lo consigue.

Conviene no confundir las dos figuras antes de redactar la cláusula, porque responden a cosas distintas y se documentan distinto; la diferencia está en depósito en garantía o fianza. Otros estados eligieron topes generales, no condicionados: en Nuevo León el depósito es de un mes y en Querétaro llega a tres.

Cinco años, mejoras y el derecho del tanto

Hay un último derecho que en Campeche se vuelve alcanzable justamente por lo larga que es la prórroga. Si el arrendamiento dura más de cinco años y el arrendatario hizo mejoras de importancia en el inmueble, estando al corriente en el pago de la renta tiene derecho a que, en igualdad de condiciones, se le prefiera a otro interesado en el nuevo arrendamiento; y goza del derecho del tanto si el arrendador quiere vender el inmueble.

Con un contrato de un año más dos de prórroga, llegar a cinco deja de ser raro. Las dos condiciones —duración y mejoras de importancia— se prueban con papeles: el contrato con sus fechas y los comprobantes de las obras. La figura general, con sus plazos y su consecuencia si se omite, está en qué es el derecho del tanto.

Qué hacer con esto, de cada lado

1. 1Si eres el dueño, el recordatorio no va en el vencimiento: va antes, porque después del vencimiento ya corren los dos años del 2311.
2. 2Si la casa es tu única finca o la vas a habitar, deja por escrito esa circunstancia y su fecha: es lo que sostiene el 2356 y la excepción del 2311.
3. 3Si eres el inquilino, guarda los comprobantes de pago: la prórroga del 2311 es para quien está al corriente, y eso se prueba con recibos.
4. 4Si el contrato ya pasó de cinco años y metiste mejoras, documenta las obras: ahí nace la preferencia y el derecho del tanto.
5. 5Para terminar un contrato que ya es indefinido, cuenta seis meses desde la fecha en que puedas probar que el aviso llegó, no desde que lo mandaste.

Cómo se firma esto sin imprimir nada

La plantilla de contrato de arrendamiento para Campeche trae la vigencia redactada con el 2311 y el 2310, la cláusula de qué pasa al vencer la prórroga con el 2358, el tope de garantía del 2360 y la preferencia con su derecho del tanto. Se llena, se manda a firmar y el inquilino firma desde el celular: no abre cuenta, no paga nada y no necesita e.firma del SAT. El resto de los estados está en el catálogo de plantillas, y cómo viaja el documento, en cómo funciona.

La otra mitad del problema en Campeche es la prueba de fechas, porque aquí casi todo depende de una: cuándo venció, cuándo se avisó, cuándo empezaron los tres días. El acuse de auditoría guarda hora, IP, dispositivo y la huella SHA-256 del archivo, y cualquiera puede comprobar el documento en /verificar sin abrir cuenta. Encima, SignSolú emite la constancia de conservación NOM-151 del documento firmado a través de un Prestador de Servicios de Certificación acreditado por la Secretaría de Economía; se activa a solicitud para tu equipo desde contacto, y acredita que el documento existía en esa fecha y hora y que no ha cambiado desde entonces.

Para ver cómo resuelven lo mismo los vecinos, en Yucatán son diez días los que renuevan el contrato y en Tlaxcala la prórroga es una sola.

De dónde salen las citas

• Código Civil Federal, en el texto vigente que publica la Cámara de Diputados.