Arrendamiento en Nayarit: diez días para pedir la prórroga, y qué pasa si se pasan

Diez días, y corren hacia atrás

La prórroga legal del arrendamiento existe en casi todos los códigos civiles del país, pero cada estado decide quién tiene que moverse y cuándo. En Sinaloa opera sola y el inquilino no hace nada; en Quintana Roo se pide después del vencimiento; en Morelos el plazo que corre es el del dueño para negarla. Nayarit es el extremo contrario de Sinaloa.

El artículo 1857 del Código Civil para el Estado de Nayarit le reconoce al arrendatario que esté al corriente en el pago de las rentas el derecho a que se le prorrogue el contrato hasta por un año, y le exige solicitarlo dentro de los diez días inmediatos anteriores al vencimiento. Esa frase hace dos cosas a la vez: le pone al derecho una condición de ejercicio, y le pone a esa condición una ventana que se cuenta hacia atrás desde la fecha en que el contrato termina.

Qué significa «inmediatos anteriores»

Diez días no se parecen a nada. En Tlaxcala la ventana equivalente son treinta antes o treinta después; en Quintana Roo, treinta después. En Nayarit, si el contrato vence el 30 de abril, la solicitud sirve del 20 al 30 de abril y no antes ni después. Un inquilino que avisa con un mes de anticipación —lo normal, lo prudente— está fuera de la ventana tanto como el que avisa tarde.

Las dos condiciones que libran al dueño

El mismo 1857 trae la excepción, y es más estrecha de lo que suele repetirse. Quedan exceptuados de prorrogar los arrendadores que tuvieren como única propiedad registrada el inmueble y necesidad de habitarlo. Son dos requisitos acumulativos, unidos por una «y», no una lista de alternativas.

Cómo se cae cada una

• Tener otra propiedad registrada, aunque sea un terreno, tumba la excepción aunque la necesidad de habitar la casa sea real.
• No necesitar habitarla la tumba también, aunque la casa rentada sea la única propiedad registrada: querer venderla o rentarla más caro no es necesidad de habitarla.
• La excepción se invoca frente a una solicitud de prórroga, no en el vacío. Si el inquilino nunca la pidió dentro de los diez días, no hace falta ninguna excepción.

Por qué esto no se puede pactar en contra

Un contrato que diga «las partes renuncian a la prórroga del artículo 1857» no sirve de nada en Nayarit, y conviene saber por qué antes de firmarlo. El artículo 1820 declara que las disposiciones sobre arrendamiento de casa habitación son de orden público y de interés social, que los derechos y beneficios de ese capítulo son irrenunciables, y que cualquier estipulación en contrario se tendrá por no puesta.

«Se tendrá por no puesta» es más fuerte que «es nula». No hay que pedirle a un juez que la anule: la cláusula no produce efectos y el resto del contrato sigue vivo. Para el dueño eso significa que el formato descargado de internet con una renuncia general a derechos no le compra nada; para el inquilino, que firmar esa cláusula no le quitó el derecho. Lo que sí decide el resultado es la fecha en que se pide la prórroga, y esa sí se puede perder.

Qué pasa si nadie hace nada

Si el inquilino deja pasar los diez días y el dueño no dice nada, el contrato no se prorroga por el 1857: lo que queda es un arrendamiento que continúa sin plazo determinado. Ahí entra el artículo 1850, que lo termina previo aviso indubitable dado con dos meses de anticipación. No es el mismo escenario que el de la prórroga —no hay un año garantizado para nadie— pero tampoco es una salida inmediata.

Vale el contraste con la regla federal, porque la mayoría de los formatos que circulan están escritos con ella. El artículo 2487 del Código Civil Federal dice que si al terminar el plazo el arrendatario continúa sin oposición en el uso y goce del bien, el arrendamiento continúa por tiempo indeterminado, y cualquiera de las partes puede pedir la terminación. El 2487 cierra con un detalle que vale en cualquier estado: las obligaciones que un tercero contrajo para garantizar el arrendamiento cesan al término del plazo determinado, salvo convenio en contrario. El aval de un contrato que siguió corriendo puede haber dejado de ser aval.

Qué hacer, de cada lado

1. 1Si eres el inquilino y quieres quedarte, pon en el calendario el vencimiento menos diez días, no el vencimiento.
2. 2Pide la prórroga por escrito, con el inmueble identificado y la fecha visible, y guarda la prueba de cuándo se entregó.
3. 3Si eres el dueño y no quieres otro año, revisa si cumples las dos condiciones del 1857 antes de contestar; si no las cumples, la negativa no se sostiene.
4. 4Si de todos modos la renta va a seguir, firma un contrato nuevo con plazo nuevo en lugar de dejar correr el 1850.

Las reparaciones que se pagan con la renta

Fuera del plazo, el artículo que más cambia la operación en Nayarit es el 1788. Si el arrendador no hace las reparaciones y mejoras necesarias para el uso al que está destinado el inmueble, el arrendatario tiene dos caminos: rescindir el contrato y cobrar daños y perjuicios, o pedir autorización judicial en vía sumaria para ejecutar esas obras a cuenta de rentas.

El paso que nadie da

La parte que se pasa por alto es «autorización judicial en vía sumaria». No es un derecho de descuento automático: el inquilino que repara por su cuenta y deja de pagar la renta sin pasar por el juzgado se queda sin la protección del artículo y con un incumplimiento encima. Para el dueño, la lectura práctica es que ignorar una reparación necesaria abre una vía rápida, no un pleito largo, y conviene dejar por escrito qué se reportó y cuándo.

Cuándo puede rescindir el arrendador

El artículo 1861 enumera los supuestos: la falta de pago de la renta en los términos del contrato y, a falta de éstos, en los de los artículos 1799, 1820 E y 1826; el uso del inmueble en contravención de la fracción III del artículo 1797; y el subarriendo hecho contra el artículo 1852. Tres causas distintas, y las tres se prueban con documentos.

Eso es lo que vuelve importante lo que casi nadie guarda: los recibos. Un contrato firmado y los pagos con comprobante convierten «no me pagó» en una cuenta; sin ellos, es la palabra de uno contra la del otro. Si el inquilino subarrendó, lo mismo: el permiso escrito, o su ausencia, es el documento. Para el inmueble que se renta amueblado conviene además el inventario firmado, por la misma razón que en el acta de entrega-recepción de equipo.

Cómo se firma esto sin imprimir nada

La plantilla de contrato de arrendamiento para Nayarit ya trae el plazo y la cláusula de prórroga redactados con el 1857, la de orden público con el 1820, la de reparaciones con el 1788 y la terminación del 1850. Se llena, se manda a firmar y el inquilino firma desde su celular: no abre cuenta, no paga nada y no necesita e.firma del SAT. La firma llega por WhatsApp o por correo, y cualquiera puede comprobar el documento en /verificar sin registrarse. Si lo que se renta es un local y no una casa, el catálogo de plantillas de local comercial por estado está en /plantillas.

Sobre la prueba, dos cosas que sirven para el 1861 y para cualquier pleito de renta. El acuse de auditoría guarda hora, IP, dispositivo y la huella SHA-256 del archivo, así que la fecha del contrato y la de la solicitud de prórroga dejan de ser una afirmación. Y SignSolú emite la constancia de conservación NOM-151 del documento firmado a través de un Prestador de Servicios de Certificación acreditado por la Secretaría de Economía; se activa a solicitud para tu equipo, y acredita que el documento existía en esa fecha y hora y que no ha cambiado desde entonces. Cómo funciona el envío está en cómo funciona, y la activación se pide desde contacto.

Para comparar cómo resuelven lo mismo otros estados, en Michoacán la prórroga llega a tres años y en Durango el aumento hay que probarlo. Y si la duda es qué garantía pedir, depósito en garantía o fianza explica la diferencia, que en Nayarit importa porque el código no le pone tope a ninguna de las dos.

De dónde salen las citas

• Código Civil Federal, en el texto vigente que publica la Cámara de Diputados.