Comisión mercantil para vender un inmueble: cuándo se gana la comisión y qué pasa si te la revocan

Qué es, en dos renglones, y por qué importa el nombre

Cuando un dueño encarga a alguien que le venda su casa, lo que firma casi siempre es una comisión mercantil: el mandato aplicado a actos concretos de comercio, dice el artículo 273 del Código de Comercio. El dueño es el comitente y el asesor es el comisionista. La definición completa, con su frontera laboral, está en qué es la comisión mercantil.

El nombre importa porque decide qué reglas aplican. Llamarle «contrato de prestación de servicios inmobiliarios» no cambia el régimen si lo que se encarga son actos de comercio determinados, y llamarle «exclusiva» no crea exclusividad si el documento no la pacta. Y el artículo 274 quita la excusa más común para no firmar: el comisionista no necesita poder constituido en escritura pública, le basta recibir el encargo por escrito, y si fue verbal se ratifica por escrito antes de que el negocio concluya.

Cuándo se gana la comisión: la ley no lo dice

Aquí está el hueco que produce casi todos los pleitos. El Código de Comercio no fija el momento en que se devenga la comisión inmobiliaria. No dice si se gana al conseguir comprador, al firmar el contrato privado, al firmar la escritura o al recibir el precio. Lo que dice el artículo 304 es otra cosa: que todo comisionista tiene derecho a ser remunerado por su trabajo salvo pacto en contrario, y que si no existe estipulación previa, el monto de la remuneración se regula por el uso de la plaza donde se realice la comisión.

Las dos consecuencias de esa frase

• Sin porcentaje escrito sí se cobra, pero el porcentaje deja de ser tuyo y pasa a ser el acostumbrado en esa plaza, que habrá que probar.
• Sin un momento de devengo escrito, el pleito se convierte en una discusión sobre qué quisieron las partes, y eso se resuelve con lo poco que haya quedado por escrito.

Por eso la cláusula que más valor tiene en una comisión inmobiliaria no es el porcentaje: es la frase que define el hecho que dispara el cobro. Escribirla toma un renglón —«la comisión se devenga al firmarse la escritura pública de compraventa»— y evita la pregunta que después nadie puede contestar. Si el encargo se documenta antes con una carta de intención, conviene saber qué obliga de una carta de intención de compra y qué no, porque ahí suele quedar escrito el primer contacto con el comprador.

El dueño puede revocar cuando quiera

El artículo 307 es el que sorprende a quien firma su primera comisión: el comitente podrá en cualquier tiempo revocar la comisión conferida. No hay plazo mínimo, no hay causa que acreditar. Un contrato que diga «esta comisión es irrevocable por seis meses» choca con la facultad que el propio Código le reconoce al dueño.

Pero el mismo artículo empieza con la cláusula que casi nadie cita: el comitente revoca quedando siempre obligado a las resultas de las gestiones ya practicadas. Las visitas hechas, el comprador presentado, la publicidad pagada, la oferta puesta sobre la mesa: eso ya ocurrió y produce efectos. Revocar corta hacia adelante, no hacia atrás.

Lo que la revocación no alcanza

El segundo párrafo del 307 añade un límite útil: la revocación intimada únicamente al comisionista no puede oponerse a terceros contratantes que no la conocieran, salvo el derecho del comitente contra el comisionista. Para el dueño eso significa que avisarle al asesor no basta si el trato con el comprador ya está en marcha; para el asesor, que seguir operando después de una revocación que sí conoció lo deja respondiendo frente al dueño.

Los gastos se reembolsan, con interés

Al margen de la comisión, el artículo 305 obliga al comitente a satisfacer al contado y mediante cuenta justificada el importe de todos los gastos y desembolsos del comisionista, con el interés comercial desde el día en que los hubiere hecho. Fotografía profesional, anuncios pagados, un levantamiento: si están justificados y no se pactó que corrieran por cuenta del asesor, se reembolsan, y el interés corre desde que se gastaron, no desde que se reclamaron.

«Cuenta justificada» es la condición, y es la que se incumple sola. Guardar facturas desde el primer día y mandarlas con el reporte mensual convierte un reembolso discutible en una cuenta. Para quien opera varias propiedades a la vez, esos reportes son además lo que exige el artículo 290: dar noticia oportuna de todo hecho que pueda llevar al dueño a revocar o modificar el encargo, y sin demora de la ejecución.

El derecho de retención no sirve con una casa

Hay un artículo que suena a salvavidas y en inmobiliario no lo es. El 306 dice que los efectos que estén real o virtualmente en poder del comisionista quedan especial y preferentemente obligados al pago de la comisión y de los gastos, y que no puede ser desposeído de ellos sin ser antes pagado. Es una garantía potente cuando la comisión es sobre mercancía consignada.

Una casa no está en poder del asesor. Tener las llaves no es tener la posesión del inmueble a estos efectos, y retener un inmueble ajeno para cobrar no es un camino, es un problema distinto. La consecuencia práctica es clara: en inmobiliario la garantía de cobro no sale del 306, sale del contrato y de cómo esté documentado quién presentó al comprador y cuándo. El contrato de comisión es un documento privado, y lo que lo vuelve prueba es la firma y la fecha: la escritura pública entra después, porque sin notario la compraventa de un inmueble no se inscribe.

Firmar en nombre propio o en nombre del dueño

El artículo 283 deja al comisionista desempeñar la comisión tratando en su propio nombre o en el del comitente, y los dos caminos tienen consecuencias opuestas. Si contrata en nombre propio, el artículo 284 le da acción y obligación directamente con las personas con quienes contrate, sin tener que declarar quién es el comitente. Si contrata expresamente en nombre del comitente, el 285 dice que no contrae obligación propia y se rige como simple mandatario mercantil.

Para un asesor inmobiliario la elección es casi siempre la segunda, y conviene que el contrato lo diga con esas palabras. Y una advertencia del artículo 276: quien practica alguna gestión en desempeño del encargo queda sujeto a continuarlo hasta su conclusión, porque se entiende que aceptó tácitamente. Enseñar la casa «mientras firmamos» ya es aceptar.

Las cinco cláusulas que no se pueden dejar fuera

1. 1El hecho que devenga la comisión: comprador presentado, contrato privado firmado o escritura. Uno, con fecha y prueba.
2. 2El porcentaje o el monto, para no depender del uso de la plaza del artículo 304.
3. 3Si hay exclusividad y por cuánto tiempo, sabiendo que el 307 deja al dueño revocar de todos modos.
4. 4Qué gastos corren por cuenta de quién, porque sin pacto se reembolsan con interés por el 305.
5. 5Qué pasa si el comprador llega después de la revocación, que es el escenario donde el 307 y el devengo chocan.

Cómo se firma esto antes de enseñar la casa

El problema operativo de este contrato es que se firma tarde. El dueño quiere ver movimiento, el asesor quiere empezar, y el documento se queda para después; cuando llega el comprador ya nadie se acuerda de lo que se dijo. La plantilla de contrato de comisión mercantil está escrita para firmarse el mismo día en que se acepta el encargo, con los renglones de devengo, exclusividad y gastos a la vista.

Se manda a firmar por WhatsApp o por correo y el dueño firma desde su celular: no abre cuenta, no paga nada y no necesita e.firma del SAT; el recorrido completo está en cómo funciona. El acuse de auditoría guarda hora, IP, dispositivo y la huella SHA-256 del archivo, que es justo lo que después decide quién presentó al comprador primero, y cualquiera puede comprobar el documento en /verificar sin registrarse. Además SignSolú emite la constancia de conservación NOM-151 del documento firmado a través de un Prestador de Servicios de Certificación acreditado por la Secretaría de Economía; se activa a solicitud para tu equipo desde contacto.

Si además administras rentas, el documento es otro y los plazos también: con qué firman las rentas las inmobiliarias chicas y firma electrónica para inmobiliarias lo cuentan por el lado operativo. Si lo que sigue es la compraventa, está la plantilla de compraventa de casa y el resto del catálogo en /plantillas. Y si tu equipo de ventas cobra sólo comisión, la frontera laboral está en vendedores a comisión: trabajadores o comisionistas.

De dónde salen las citas

• Código de Comercio, en el texto vigente que publica la Cámara de Diputados.