Voy a rentar una parcela ejidal para sembrar, ¿qué contrato firmo y con quién?

Encontraste una parcela buena, el dueño te dice que es ejidatario y que te la renta tres años. La duda no es el precio: es si eso se puede, con quién se firma y si mañana aparece alguien del ejido diciendo que el trato no vale. La ley contesta las tres, y una de las respuestas sorprende. Qué plataformas usan quienes firman papeles del campo está en firma electrónica para empresas agrícolas.

Sí se puede, y no hace falta permiso de nadie

El artículo 79 de la Ley Agraria, leído hoy, es la pieza central: el ejidatario puede aprovechar su parcela directamente o conceder a otros ejidatarios o terceros su uso o usufructo, mediante aparcería, mediería, asociación, arrendamiento o cualquier otro acto jurídico no prohibido por la ley, sin necesidad de autorización de la asamblea o de cualquier autoridad.

Esa última frase es la que desmonta el mito más común del campo mexicano, el de que la tierra ejidal "no se puede rentar". Se puede, está escrito, y el ejidatario no necesita pedirle permiso a nadie para hacerlo con su parcela. El artículo 76 lo respalda desde el principio: corresponde a los ejidatarios el derecho de aprovechamiento, uso y usufructo de sus parcelas.

El límite de tiempo, que sí existe

El artículo 45 dice que las tierras ejidales podrán ser objeto de cualquier contrato de asociación o aprovechamiento celebrado por el núcleo de población ejidal, o por los ejidatarios titulares, según se trate de tierras de uso común o parceladas, respectivamente; y que los contratos que impliquen el uso de tierras ejidales por terceros tendrán una duración acorde al proyecto productivo correspondiente, no mayor a treinta años, prorrogables.

Dos cosas de ahí sirven al redactar. La primera, el tope de treinta años. La segunda, el criterio: la duración se ata al proyecto productivo, así que un contrato a diez años conviene que diga a qué proyecto corresponde esa década —un huerto que tarda en producir, una inversión en riego— en vez de dejar el plazo en el aire.

Con quién firmas depende de qué tierra es

Aquí está el error que cuesta la cosecha. El artículo 44 divide las tierras ejidales por su destino en tres: tierras para el asentamiento humano, tierras de uso común y tierras parceladas. El 45 reparte la firma según esa división, y el 23 lo cierra: la fracción V del artículo 23 pone entre los asuntos de competencia exclusiva de la asamblea la aprobación de los contratos y convenios que tengan por objeto el uso o disfrute por terceros de las tierras de uso común.

Qué papel le pides antes de firmar

El artículo 16 dice cómo se acredita la calidad de ejidatario: con el certificado de derechos agrarios expedido por autoridad competente, con el certificado parcelario o de derechos comunes, o con la sentencia o resolución del tribunal agrario. Y el 78 lo concreta para la parcela: los derechos de los ejidatarios sobre sus parcelas se acreditan con sus correspondientes certificados de derechos agrarios o certificados parcelarios, que ostentan los datos básicos de identificación de la parcela. La resolución del tribunal agrario, en su caso, hace las veces de certificado.

1. 1El certificado parcelario, con los datos de identificación de la parcela. Es el documento que amarra a la persona con esa tierra y no con otra del ejido.
2. 2Identificación oficial de quien firma, y que el nombre coincida con el del certificado. Suena obvio y es donde se cae la mitad de los casos: el certificado está a nombre del padre que falleció.
3. 3Si la tierra no está parcelada formalmente, el acuerdo de asamblea. El artículo 56 permite a la asamblea determinar el destino de las tierras que no están formalmente parceladas, parcelarlas, reconocer el parcelamiento de hecho o regularizar la tenencia de los posesionarios.
4. 4Si quien te renta es posesionario y no ejidatario, hay que verlo con cuidado: el artículo 48 permite que quien poseyó tierras ejidales como titular de derechos de ejidatario, de manera pacífica, continua y pública durante cinco años de buena fe o diez de mala fe, adquiera esos derechos, pero quien resuelve es el tribunal agrario y de ahí sale el certificado.
5. 5El avecindado no es ejidatario. El artículo 13 lo define como el mexicano mayor de edad que ha residido un año o más en las tierras del núcleo y ha sido reconocido como tal por la asamblea o el tribunal; tiene los derechos que la ley le confiere, que no incluyen disponer de una parcela que no es suya. Qué sirve y qué no como comprobante de quién es quién está en comprobante de domicilio para rentar.

Qué dice el contrato, y de dónde sale lo que la Ley Agraria no regula

La Ley Agraria autoriza el arrendamiento y le pone plazo, pero no escribe el contrato. El artículo 2o. resuelve de dónde sale el resto: en lo no previsto en esa ley se aplica supletoriamente la legislación civil federal y, en su caso, la mercantil, según la materia. Es decir, el capítulo de arrendamiento del Código Civil Federal llena los huecos.

• La superficie exacta y sus colindancias, tomadas del certificado parcelario, no del dicho. Una parcela sin medidas es una discusión en la cosecha.
• El uso convenido, que en el arrendamiento no es decorativo: el artículo 2425, fracción III, del Código Civil Federal obliga al arrendatario a servirse de la cosa sólo para el uso convenido o conforme a su naturaleza y destino.
• El plazo con su proyecto productivo, dentro de los treinta años del artículo 45.
• La renta, su forma y su fecha, y si es en dinero o en parte de la cosecha. La aparcería y la mediería son figuras distintas del arrendamiento, y el 79 las nombra por separado: conviene no mezclarlas en un mismo documento.
• Quién paga el agua, los caminos y las cuotas del ejido, que es el renglón que más pleitos genera y el que ningún formato trae. El recibo de cada pago, con el recibo de dinero.
• Qué pasa con las mejoras —un pozo, un cerco, un sistema de riego— al terminar el contrato. Si la obra la hace un tercero, el documento es otro, y cómo se documenta un cambio a media obra está en orden de cambio en obra.
• La entrega al terminar, con el estado de la tierra descrito al inicio. Sin descripción expresa, el artículo 2443 del Código Civil Federal presume que se recibió en buen estado, salvo prueba en contrario.

La plantilla más cercana es el contrato de arrendamiento, y conviene ajustarla con los datos del certificado parcelario; la genérica para cualquier inmueble es el contrato de arrendamiento, y para guardar cosecha o equipo, la renta de bodega y mini bodega. Si además vas a rentar maquinaria para trabajarla, el contrato es otro y está en contrato de renta de maquinaria agrícola; quién firma cuando la máquina se la rentas al ejido y no a una persona está resuelto en rentar maquinaria a un ejido, que es la otra mitad de este tema. Si la máquina va con operador, el contrato cambia de naturaleza y eso está en renta de maquinaria con operador; si la contraparte es una persona moral, quién puede firmar por ella está en firma electrónica y personas morales.

Lo que no es un arrendamiento, aunque se le parezca

Tres figuras se confunden con rentar y tienen consecuencias distintas. La primera es la garantía: el artículo 46 permite al ejidatario otorgar en garantía el usufructo de sus tierras parceladas, pero sólo a favor de instituciones de crédito o de personas con las que tenga relaciones de asociación o comerciales, y exige que la garantía se constituya ante fedatario público y se inscriba en el Registro Agrario Nacional. Eso no es un contrato de renta y no se firma igual.

La segunda es la venta de derechos parcelarios. El artículo 80 la permite sólo a otros ejidatarios o avecindados del mismo núcleo, con conformidad por escrito de las partes ante dos testigos ratificada ante fedatario público, y con notificación por escrito al cónyuge, concubina o concubinario y a los hijos, que gozan del derecho del tanto en ese orden y tienen treinta días naturales para ejercerlo. Quien te ofrece "venderte" una parcela siendo tú ajeno al ejido te está ofreciendo algo que ese artículo no contempla.

La tercera es la asociación: aportar el usufructo a una sociedad, que el mismo 79 permite al final. Ahí lo que se firma no es una renta sino un contrato social, y los riesgos son otros. La diferencia entre dar algo en garantía y dejar un depósito está en depósito en garantía o fianza, y qué prueba un pagaré firmado con liga, en pagaré de garantía en renta de equipo.

Cómo se firma cuando el ejidatario vive en el rancho

Es el caso normal: tú en la ciudad, él en la parcela, y la notaría más cercana a cuarenta minutos. Para un arrendamiento la ley no pide fedatario —el 46 lo pide para la garantía y el 80 para la enajenación, no para la renta—, así que el contrato se puede firmar a distancia.

La liga sale por WhatsApp desde tu número o por correo, y se firma desde el celular sin crear cuenta ni instalar nada, que en el campo es la diferencia entre firmar hoy y firmar el mes que viene. Los dos se quedan con el PDF y su acuse de auditoría —hora, IP, dispositivo y huella SHA-256 del archivo—, y cualquiera comprueba en /verificar, sin cuenta, que el documento no cambió. Si el contrato pide dos testigos, cómo se hace está en contratos que piden dos testigos; cuándo hace falta un fedatario y cuándo no, en firma electrónica o fedatario público. El recorrido completo está en cómo funciona, las dudas de validez en el FAQ legal y los demás formatos en plantillas. Son diez documentos gratis sin tarjeta desde tu cuenta.

De dónde salen las citas

• Código Civil Federal, en el texto vigente que publica la Cámara de Diputados.