O que é o CPCV e como funciona o contrato-promessa de compra e venda
Baseado em Código Civil, arts. 410.º, 441.º, 442.º e 830.º · Revisado em outubro de 2026
O CPCV, contrato-promessa de compra e venda, é o acordo em que comprador e vendedor se obrigam a fazer a escritura de uma casa mais tarde. Fixa o preço, o sinal e o prazo para a escritura. Quando é sobre um edifício ou uma fração, a lei exige reconhecimento presencial das assinaturas e a certificação da licença.
Para que serve o CPCV
Entre a decisão de comprar e a escritura passam semanas. O banco avalia, aprova o crédito e marca a data. O CPCV segura o negócio nesse intervalo.
O CPCV é um contrato-promessa. O Código Civil aplica-lhe as regras do contrato prometido, salvo as da forma (art. 410.º, n.º 1). A compra e venda propriamente dita só acontece na escritura.
A forma do CPCV de uma casa
Quando a promessa é sobre a transmissão de um edifício ou de uma fração autónoma, já construída, em construção ou a construir, o documento tem duas exigências (art. 410.º, n.º 3).
- Reconhecimento presencial das assinaturas dos promitentes.
- Certificação da licença de utilização ou de construção, feita pela entidade que reconhece as assinaturas.
O reconhecimento presencial faz-se num notário, advogado, solicitador ou conservatória. Por isso o CPCV de uma casa assina-se em papel, perante essa entidade.
O vendedor só pode invocar a falta destes requisitos quando ela foi causada com culpa pelo comprador. Na prática, a falta joga a favor de quem compra.
Se a promessa quiser ter eficácia real, isto é, valer contra terceiros, precisa de declaração expressa, de escritura ou documento particular autenticado e de registo (art. 413.º).
O sinal
No CPCV, toda a quantia que o comprador entrega ao vendedor presume-se sinal, mesmo que se chame adiantamento ou princípio de pagamento (art. 441.º). O sinal é imputado no preço na escritura.
| Quem falha | O que acontece | Base |
|---|---|---|
| O comprador | O vendedor fica com o sinal | Art. 442.º, n.º 2 |
| O vendedor | O comprador pode exigir o sinal em dobro | Art. 442.º, n.º 2 |
| O vendedor, com casa já entregue | O comprador pode exigir o valor da casa, deduzido o preço, mais o sinal | Art. 442.º, n.º 2 |
| Qualquer um | A parte cumpridora pode pedir a execução específica | Arts. 442.º, n.º 3, e 830.º |
Execução específica
Se uma das partes não fizer a escritura, a outra pode pedir ao tribunal uma sentença que produza os efeitos da declaração do faltoso (art. 830.º, n.º 1). É a casa transmitida por decisão judicial.
Em regra, haver sinal afasta a execução específica. No CPCV de edifício ou fração, as partes não a podem afastar (art. 830.º, n.º 3).
O que um CPCV deve dizer
- 1Identificação das partes, com NIF, estado civil e regime de bens
- 2Identificação da casa: morada, descrição predial, artigo matricial e licença de utilização
- 3Preço e forma de pagamento, incluindo o crédito à habitação
- 4Valor do sinal e reforços, com datas
- 5Prazo e local da escritura, e quem a marca
- 6Situação da casa: livre de ónus e encargos ou com hipoteca a distratar
- 7Data de entrega das chaves
- 8Consequências do incumprimento
As primeiras cláusulas de um CPCV costumam ter esta forma.
- Objeto. «O primeiro outorgante promete vender ao segundo, que promete comprar, a fração autónoma designada pela letra [letra], sita em [morada], descrita na Conservatória do Registo Predial de [concelho] sob o n.º [número].»
- Preço. «O preço é de [valor] €, pago da seguinte forma: [valor] € a título de sinal, nesta data, e o restante na escritura.»
- Escritura. «A escritura realiza-se até [data], em local a marcar pelo [segundo outorgante], que avisa o outro com dez dias de antecedência.»
Do CPCV à escritura
- 1Negociação e CPCV. Assinatura com reconhecimento presencial e entrega do sinal.
- 2Crédito e documentos. O banco avalia a casa e aprova o empréstimo. O vendedor junta a certidão predial, a caderneta e a licença.
- 3Escritura ou documento particular autenticado. A compra e venda de imóveis só é válida com uma destas formas (art. 875.º).
- 4Registo. A aquisição regista-se na conservatória do registo predial.
A minuta da compra e venda está em contrato de compra e venda de imóvel. Serve de base para o documento particular autenticado.
O que pode assinar já online
O SignSolú serve para os documentos à volta da compra que a lei não sujeita a forma especial. Por exemplo, a proposta de compra, o acordo com a imobiliária ou a autorização de visitas.
Pode assinar um PDF desses documentos no telemóvel, com certificado de auditoria.
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Perguntas frequentes
O que significa CPCV?
Contrato-promessa de compra e venda. É o acordo em que as partes se obrigam a celebrar a compra e venda mais tarde, normalmente na escritura.
O CPCV tem de ter as assinaturas reconhecidas?
Sim, quando é sobre um edifício ou uma fração autónoma. A lei pede reconhecimento presencial das assinaturas e a certificação da licença de utilização ou de construção (Código Civil, art. 410.º, n.º 3).
O que acontece ao sinal se o comprador desistir?
O vendedor pode ficar com o sinal (art. 442.º, n.º 2). Se for o vendedor a desistir, o comprador pode exigir o sinal em dobro.
O dinheiro entregue no CPCV é sempre sinal?
Presume-se que sim, mesmo que se chame adiantamento ou princípio de pagamento (art. 441.º).
O que é a execução específica?
É a sentença que substitui a declaração de quem não quis fazer a escritura (art. 830.º). No CPCV de casa, as partes não a podem afastar.
O CPCV substitui a escritura?
Não. A compra e venda de imóveis só é válida por escritura pública ou documento particular autenticado (art. 875.º).
Qual é o prazo entre o CPCV e a escritura?
É o que as partes acordarem. Costuma ir de 30 a 90 dias, conforme o tempo do crédito à habitação.