Minuta de contrato de compra e venda de imóvel para preencher

Baseado em Código Civil, arts. 874.º, 875.º e 879.º · Revisado em outubro de 2026

O contrato de compra e venda de imóvel transmite a propriedade de uma casa, fração ou terreno mediante um preço. A lei exige escritura pública ou documento particular autenticado. Esta minuta traz as cláusulas do documento particular, para levar ao advogado, solicitador, notário ou conservatória que faz a autenticação.

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O documento completo

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL

(Documento particular a autenticar)

PRIMEIRO OUTORGANTE (VENDEDOR): [Nome completo do vendedor], [estado civil e regime de bens], NIF [número], titular do cartão de cidadão n.º [número], residente em [morada completa].

SEGUNDO OUTORGANTE (COMPRADOR): [Nome completo do comprador], [estado civil e regime de bens], NIF [número], titular do cartão de cidadão n.º [número], residente em [morada completa].

É celebrado o presente contrato de compra e venda, nos termos dos artigos 874.º e seguintes do Código Civil e das cláusulas seguintes.

1. Objeto

O vendedor é dono do [prédio urbano / fração autónoma designada pela letra … / prédio rústico] sito em [morada ou local], descrito na Conservatória do Registo Predial de [concelho] sob o n.º [número] da freguesia de [freguesia], inscrito na matriz [urbana / rústica] sob o artigo [número], com o valor patrimonial tributário de [valor] € e a licença de utilização n.º [número].

2. Consentimento do cônjuge

[Intervém [Nome completo do cônjuge do vendedor], NIF [número], que presta o seu consentimento a esta venda.] [Apague se não se aplicar.]

3. Venda

Pelo presente contrato, o vendedor vende ao comprador, que compra, o imóvel identificado na cláusula 1, livre de ónus, encargos e responsabilidades, salvo o que se declara na cláusula 5.

4. Preço

O preço é de [valor] € ([valor por extenso]). O vendedor declara ter recebido [valor] € a título de sinal no contrato-promessa de [data]. O restante, de [valor] €, é pago nesta data por [cheque bancário n.º … / transferência / mútuo bancário de …], de que o vendedor dá quitação.

5. Ónus e encargos

[O imóvel está livre de ónus e encargos.] [Ou: A hipoteca registada a favor de [banco] é distratada nesta data com parte do preço.]

6. Entrega

O imóvel e as [número] chaves são entregues ao comprador [nesta data / em [data]], livres de pessoas e bens.

7. Impostos

O comprador pagou o IMT e o imposto do selo devidos por esta aquisição, conforme os comprovativos [números], que ficam arquivados.

8. Documentos

O vendedor entrega ao comprador a ficha técnica da habitação, o certificado energético n.º [número] e [outros documentos].

9. Despesas

As despesas da autenticação e do registo da aquisição são da conta do [comprador].

Feito em [localidade], em [data], em [número] exemplares, perante a entidade que procede à autenticação.

O VENDEDOR

Assinatura: ______________________

Nome: [nome completo]

NIF: [número]

O CÔNJUGE DO VENDEDOR (se intervier)

Assinatura: ______________________

Nome: [nome completo]

NIF: [número]

O COMPRADOR

Assinatura: ______________________

Nome: [nome completo]

NIF: [número]

TERMO DE AUTENTICAÇÃO (a preencher pela entidade)

No dia [data], em [local], perante mim, [nome, qualidade e número de inscrição], compareceram as partes, cuja identidade verifiquei, que declararam ter lido o documento e que ele exprime a sua vontade.

Assinatura e carimbo: ______________________

O que a minuta inclui

Identificação de vendedor e comprador, com estado civil e regime de bens
Consentimento do cônjuge do vendedor, quando é preciso
Descrição predial, artigo matricial e licença de utilização
Preço, sinal já pago e forma de pagamento
Declaração de que o imóvel está livre de ónus, ou distrate da hipoteca
Entrega do imóvel e das chaves
IMT e imposto do selo pagos pelo comprador
Ficha técnica, certificado energético e documentos entregues
Termo de autenticação em anexo, para a entidade preencher

O que preenche

Campo	Exemplo
Vendedor	Joaquim Alves Pereira, casado em comunhão de adquiridos, NIF 145 678 901
Comprador	Sofia Marques Duarte, solteira, NIF 278 345 612
Imóvel	Fração «C», Rua do Almada, 210, 1.º, 4050-031 Porto
Registo e matriz	Descrição n.º 1234 da freguesia de Vitória; artigo U-5678
Preço	245.000 €, com sinal de 24.500 € já pago no CPCV
Pagamento	220.500 € por crédito à habitação, na data do ato

Onde se formaliza

A compra e venda de imóveis só é válida por escritura pública ou por documento particular autenticado (Código Civil, art. 875.º). Esta minuta é o texto do documento particular, que se assina perante a entidade que o autentica.

Como usar a minuta de compra e venda

1Preencha. Complete os campos entre parênteses retos com os dados das partes e do imóvel.
2Descarregue em Word. O ficheiro sai completo e sem pedir e-mail. Pode editá-lo no computador.
3Leve ao ato. Leve o Word a um advogado, solicitador, notário ou conservatória. A entidade confere os documentos, lê o contrato com as partes e lavra o termo de autenticação. Depois promove o registo.

O que diz a lei

A compra e venda transmite a propriedade mediante um preço (art. 874.º). Tem três efeitos essenciais: transmite a propriedade, obriga a entregar a coisa e obriga a pagar o preço (art. 879.º).

Antes da compra e venda costuma haver um CPCV, com sinal. Veja o que é o CPCV e como o sinal entra no preço.

Documentos para levar ao ato

Cartão de cidadão e NIF de todas as partes
Certidão permanente do registo predial
Caderneta predial atualizada
Licença de utilização ou documento que a dispense
Certificado energético e ficha técnica da habitação, quando aplicável
Comprovativos do IMT e do imposto do selo, pagos pelo comprador antes do ato
Distrate da hipoteca, se o imóvel tiver crédito do vendedor

Casa, terreno ou fração

A minuta serve para os três casos. Numa fração, indique a letra e a permilagem. Num terreno, indique a área, as confrontações e se é rústico ou urbano.

Se o vendedor for casado, o cônjuge pode ter de consentir na venda, conforme o regime de bens. A cláusula 2 deixa esse espaço.

Erros comuns

Assinar só um papel particular. Sem escritura ou autenticação, a venda não é válida.
Não confirmar os ónus. A certidão predial mostra hipotecas e penhoras.
Pagar o IMT depois do ato. O imposto paga-se antes.
Esquecer o sinal no preço. O sinal do CPCV é imputado no preço.

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Perguntas frequentes

O contrato de compra e venda de imóvel pode ser feito em papel particular?

Só se for autenticado. A lei exige escritura pública ou documento particular autenticado (Código Civil, art. 875.º).

Quem pode fazer o documento particular autenticado?

Advogados, solicitadores, notários e conservatórias. A entidade lavra o termo de autenticação e trata do registo.

Qual é a diferença entre CPCV e contrato de compra e venda?

O CPCV é a promessa de comprar e vender mais tarde. A compra e venda é o contrato que transmite a propriedade.

Quem paga o IMT?

O comprador, antes do ato. O imposto do selo da aquisição também fica com o comprador.

Posso descarregar a minuta em Word?

Sim. «Descarregar em Word» entrega a minuta completa sem pedir e-mail, para levar à entidade que faz a autenticação.

Esta minuta serve para terreno?

Sim. Indique a área, as confrontações, a descrição predial e o artigo matricial do terreno na cláusula 1.

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