Modelo de contrato de compra e venda de imóvel para preencher e baixar em Word

O que o modelo traz

• Identificação do vendedor, do comprador e dos cônjuges
• Descrição do imóvel com endereço, matrícula e inscrição do IPTU
• Preço, sinal e parcelas, com datas e forma de pagamento
• Pagamento com financiamento bancário, se houver
• Certidões que o vendedor entrega antes da escritura
• Prazo para lavrar a escritura definitiva
• Data da entrega das chaves e da posse
• Quem paga ITBI, escritura, registro, IPTU e condomínio
• Declaração de que o imóvel está livre de ônus
• Multa por desistência e por atraso
• Cláusula de irretratabilidade e foro

O que você preenche

Como usar o modelo

1. 1Preencha. Baixe o modelo em Word e complete os campos entre colchetes com os dados da matrícula e das partes.
2. 2Revise com as certidões em mãos. Confira nome dos donos, área e ônus na certidão de matrícula atualizada.
3. 3Leve ao cartório. As partes assinam e reconhecem as firmas no tabelionato de notas. A escritura definitiva é lavrada depois, no prazo do contrato.

A lei pede escritura pública para os negócios que transferem imóveis de valor acima de trinta vezes o maior salário mínimo do país (Código Civil, art. 108). Para registrar um contrato particular na matrícula, o cartório exige as firmas reconhecidas das partes e das testemunhas (Lei 6.015/1973, art. 221, II). Por isso este modelo é para preencher, baixar e assinar no cartório.

O que diz a lei

A propriedade do imóvel só passa ao comprador com o registro do título no Registro de Imóveis (Código Civil, art. 1.245). Enquanto não houver registro, o vendedor continua sendo tido como dono. O contrato particular prova o acordo e obriga as partes, mas não substitui esse registro.

Quando o contrato é uma promessa sem direito de arrependimento e é registrado na matrícula, o comprador adquire direito real à aquisição do imóvel (art. 1.417). Com ele, pode exigir a escritura definitiva e, se houver recusa, pedir ao juiz a adjudicação do imóvel (art. 1.418).

Salvo cláusula em contrário, as despesas de escritura e registro ficam com o comprador (art. 490). O vendedor casado precisa da autorização do cônjuge para vender, exceto no regime de separação absoluta (art. 1.647, I).

Sinal, arras e desistência

O sinal, ou arras, é o valor pago na assinatura. Se o negócio se cumpre, ele entra no preço (art. 417). Se quem pagou desiste, perde o sinal. Se quem recebeu desiste, devolve o sinal mais o equivalente, com atualização (art. 418).

Quando o contrato prevê direito de arrependimento, o sinal só serve de indenização e não há outra multa (art. 420). Sem arrependimento, a parte prejudicada pode exigir o cumprimento do contrato com perdas e danos (art. 419). O modelo vem irretratável, que é o que permite o registro da promessa.

Certidões e documentos da compra

• Do imóvel. Certidão de matrícula atualizada com ônus reais, certidão negativa de débitos de IPTU e declaração de quitação do condomínio.
• Do vendedor. Documentos pessoais, certidão de casamento e certidões dos distribuidores cíveis, fiscais e trabalhistas da comarca.
• Do comprador. Documentos pessoais e, com financiamento, a carta de aprovação do banco.
• Do negócio. Guia do ITBI paga antes da escritura, conforme a regra do município.

Imóvel parcelado direto com o proprietário

Quando o próprio vendedor parcela, o comprador costuma receber as chaves antes de pagar tudo e a escritura fica para o fim. Escreva no contrato o valor de cada parcela, o índice de correção, a multa por atraso e o que acontece se o comprador parar de pagar.

Registrar a promessa na matrícula protege o comprador contra uma venda do mesmo imóvel a outra pessoa. A escritura definitiva é lavrada quando a última parcela é paga.

Quanto custa no cartório

A escritura e o registro seguem a tabela de emolumentos de cada estado, calculada sobre o valor do imóvel. O ITBI é do município e tem alíquota própria. Peça o orçamento ao tabelionato e ao Registro de Imóveis da cidade antes de fechar o preço.

Erros comuns no contrato de compra e venda de imóvel

• Pagar sem ver a matrícula atualizada. É ela que mostra quem é o dono e se há hipoteca ou penhora.
• Vendedor casado sem o cônjuge. A venda pode ser anulada.
• Ficar só com o contrato particular. Sem registro, o comprador não é dono perante terceiros.
• Não dizer quem paga ITBI e escritura. Sem cláusula, as despesas de escritura e registro ficam com o comprador.
• Área diferente da matrícula. Na venda por medida, o comprador pode exigir o complemento ou o abatimento do preço (art. 500).

Para ler antes de assinar

• Modelo de contrato de compra e venda de terreno
• Modelo de contrato de aluguel residencial
• Contrato de comodato para emprestar um imóvel sem cobrar