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Modelo de contrato de compra e venda de terreno para preencher e baixar em Word

Baseado em Código Civil, arts. 108 e 1.417 · Revisado em outubro de 2026

O contrato de compra e venda de terreno é o documento em que vendedor e comprador fixam o lote, a área, o preço, as parcelas e a data da escritura. Ele prova o negócio e obriga as partes, mas a propriedade só passa com o registro na matrícula. Este modelo vem em Word para preencher e levar ao cartório.

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Exemplo de contrato de compra e venda de terreno preenchido com dados fictícios
Exemplo preenchido com dados fictícios

O documento completo

INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE TERRENO

PROMITENTE VENDEDOR: [Nome completo do vendedor], [nacionalidade], [estado civil e regime de bens], [profissão], inscrito no CPF sob o nº [CPF], residente em [endereço completo], [e seu cônjuge, (nome completo do cônjuge), CPF nº (número)].

PROMITENTE COMPRADOR: [Nome completo do comprador], [nacionalidade], [estado civil e regime de bens], [profissão], inscrito no CPF sob o nº [CPF], residente em [endereço completo].

As partes acima celebram o presente instrumento particular de promessa de compra e venda de terreno, que se rege pelos arts. 481 e seguintes e 1.417 e 1.418 do Código Civil e pelas cláusulas a seguir.

1. Do terreno

O PROMITENTE VENDEDOR é proprietário do terreno [urbano / rural] constituído pelo [lote nº (número) da quadra (letra) do loteamento (nome)], situado em [endereço ou localização, cidade, estado e CEP], com área de [área] m², medindo [medida] de frente para [rua], [medida] de fundo, [medida] do lado direito, confrontando com [vizinho ou lote], e [medida] do lado esquerdo, confrontando com [vizinho ou lote], matriculado sob o nº [número] no [Cartório de Registro de Imóveis da comarca], inscrição municipal nº [número].

2. Da promessa

O PROMITENTE VENDEDOR promete vender ao PROMITENTE COMPRADOR, e este promete comprar, o terreno descrito na cláusula 1, livre e desembaraçado de quaisquer ônus. A venda é feita [por medida de extensão / como corpo certo e discriminado, sendo a área meramente enunciativa].

3. Do preço

O preço total é de R$ [valor] ([valor por extenso]), pago da seguinte forma:

a) R$ [valor], a título de sinal e princípio de pagamento, na assinatura deste instrumento, por [Pix / transferência], servindo este instrumento como quitação dessa quantia;

b) R$ [valor] em [número] parcelas mensais de R$ [valor], com vencimento todo dia [dia], a partir de [data], corrigidas anualmente pelo [IPCA/IBGE], por Pix para a chave [chave Pix].

4. Das certidões

Em até [15 (quinze)] dias da assinatura, o PROMITENTE VENDEDOR entregará ao PROMITENTE COMPRADOR a certidão de matrícula atualizada com negativa de ônus reais, a certidão negativa de débitos de IPTU [ou ITR, se rural] e as certidões dos distribuidores cíveis, fiscais e trabalhistas em seu nome.

5. Da posse

O PROMITENTE COMPRADOR é imitido na posse do terreno [nesta data / na data de (data)], podendo cercá-lo e conservá-lo. [A construção no terreno antes da escritura depende de autorização escrita do PROMITENTE VENDEDOR.]

6. Da escritura definitiva

Pago integralmente o preço, a escritura definitiva será lavrada em até [30 (trinta)] dias, no tabelionato de notas indicado pelo PROMITENTE COMPRADOR, que a registrará no Registro de Imóveis competente.

7. Das despesas e tributos

Ficam por conta do PROMITENTE COMPRADOR o ITBI e os emolumentos da escritura e do registro. O IPTU [ou ITR] e as taxas vencidos até a data da posse ficam por conta do PROMITENTE VENDEDOR; os posteriores, do PROMITENTE COMPRADOR.

8. Das declarações do vendedor

O PROMITENTE VENDEDOR declara que o terreno está livre de hipoteca, penhora, ações reais ou pessoais reipersecutórias, ocupação por terceiros e quaisquer ônus, respondendo pela evicção na forma da lei.

9. Da irretratabilidade

Este instrumento é celebrado em caráter irrevogável e irretratável, sem direito de arrependimento, obrigando as partes, seus herdeiros e sucessores. O PROMITENTE VENDEDOR autoriza o registro deste instrumento na matrícula do terreno.

10. Do inadimplemento

A parcela paga após o vencimento terá multa de [2% (dois por cento)], juros de [1% (um por cento)] ao mês e correção pelo índice da cláusula 3. O atraso de [três] parcelas, não pago em [30 (trinta)] dias após notificação, permite ao PROMITENTE VENDEDOR desfazer este instrumento, retendo [10% (dez por cento)] dos valores pagos e devolvendo o restante em [número] parcelas.

11. Do foro

Fica eleito o foro da comarca de [cidade do terreno] para resolver qualquer questão oriunda deste instrumento.

E, por estarem de acordo, as partes assinam este instrumento em [número] vias de igual teor, na presença de duas testemunhas, em [cidade], em [data].

PROMITENTE VENDEDOR

Assinatura: ______________________

Nome: [nome completo]

CPF: [número]

CÔNJUGE DO PROMITENTE VENDEDOR

Assinatura: ______________________

Nome: [nome completo]

CPF: [número]

PROMITENTE COMPRADOR

Assinatura: ______________________

Nome: [nome completo]

CPF: [número]

CÔNJUGE DO PROMITENTE COMPRADOR (se houver)

Assinatura: ______________________

Nome: [nome completo]

CPF: [número]

TESTEMUNHA 1

Assinatura: ______________________

Nome: [nome completo]

CPF: [número]

TESTEMUNHA 2

Assinatura: ______________________

Nome: [nome completo]

CPF: [número]

ANEXO · CROQUI E TERMO DE ENTREGA DO TERRENO

Data da entrega: [data].

Croqui com frente, fundo, laterais, confrontações e posição dos marcos de divisa: [desenho ou descrição].

Situação do terreno na entrega (cercas, construções, vegetação e acesso): [descrição]. Fotos datadas integram este termo.

O que o modelo traz

  • Identificação do vendedor, do comprador e dos cônjuges
  • Descrição do terreno com quadra, lote, área e confrontações
  • Matrícula e inscrição municipal do terreno
  • Venda por medida ou como corpo certo
  • Preço, sinal e parcelas com correção
  • Certidões que o vendedor entrega
  • Prazo para a escritura definitiva
  • Posse, cercas e marcos de divisa
  • Quem paga ITBI, escritura, registro e IPTU
  • Multa por atraso e por desistência
  • Irretratabilidade e autorização de registro

O que você preenche

CampoExemplo
VendedorJosé Roberto Lima e Marta Lima, casados
CompradorFernanda Rocha Martins, CPF 000.000.000-00
TerrenoLote 12, quadra C, Loteamento Jardim das Palmeiras, Ribeirão Preto (SP)
Área300 m², 12 m de frente por 25 m de fundo
MatrículaNº 98.765 do 2º Registro de Imóveis
PreçoR$ 150.000,00
PagamentoSinal de R$ 30.000,00 e 24 parcelas de R$ 5.000,00
EscrituraApós a última parcela

Como usar o modelo

  1. 1Preencha. Baixe o modelo em Word e copie a descrição do lote exatamente como está na matrícula.
  2. 2Confira o terreno. Visite o lote, confirme as divisas e peça a certidão de matrícula atualizada.
  3. 3Leve ao cartório. As partes assinam e reconhecem as firmas no tabelionato de notas. A escritura definitiva é lavrada no prazo do contrato.

A lei pede escritura pública para transferir imóveis de valor acima de trinta vezes o maior salário mínimo do país (Código Civil, art. 108). Para registrar um contrato particular na matrícula, o cartório exige as firmas reconhecidas das partes e das testemunhas (Lei 6.015/1973, art. 221, II). Por isso este modelo é para preencher, baixar e assinar no cartório.

O que diz a lei

Os direitos sobre imóveis só se adquirem com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis (Código Civil, arts. 1.227 e 1.245). Enquanto o título não é registrado, o vendedor continua sendo tido como dono do terreno.

A promessa de compra e venda sem direito de arrependimento, feita por instrumento público ou particular e registrada na matrícula, dá ao comprador direito real à aquisição do imóvel (art. 1.417). Com ele, o comprador pode exigir a escritura definitiva e, se houver recusa, pedir ao juiz a adjudicação (art. 1.418).

Salvo cláusula em contrário, as despesas de escritura e registro ficam com o comprador (art. 490). O vendedor casado precisa da autorização do cônjuge para vender, exceto no regime de separação absoluta (art. 1.647, I).

Contrato de posse e terreno sem escritura

Muita gente compra um terreno só com um contrato particular, às vezes chamado de contrato de posse. Esse papel prova o pagamento e a entrega do lote e obriga quem vendeu. Ele não torna o comprador dono perante terceiros, porque a propriedade passa com o registro.

Quando o terreno ainda não tem matrícula própria, ou o vendedor não tem a escritura em seu nome, o risco aumenta. Antes de pagar, confira na certidão de matrícula quem é o dono registrado e se o lote existe com essa descrição.

Lote em loteamento

No loteamento, cada lote costuma ter matrícula própria aberta a partir do registro do loteamento. Confira se o lote vendido aparece com quadra, número e área iguais aos do contrato.

Peça também a situação das obras do loteamento, como ruas, água, energia e esgoto. Elas mudam o valor do lote e o prazo para construir.

Área, medidas e confrontações

Na venda por medida, se a área real for menor que a do contrato, o comprador pode exigir o complemento, a resolução do contrato ou o abatimento do preço (art. 500). Se a diferença não passar de um vigésimo da área, presume-se que a medida foi só enunciativa.

Por isso o modelo pede frente, fundo, laterais e os vizinhos de cada lado. Marcos de divisa e uma planta simples anexada evitam discussão depois.

Sinal e parcelas

O sinal pago na assinatura entra no preço se o negócio se cumpre (art. 417). Se quem pagou desiste, perde o sinal. Se quem recebeu desiste, devolve o sinal mais o equivalente, com atualização (art. 418).

Nas parcelas, escreva o índice de correção, a multa por atraso e quantas parcelas atrasadas permitem desfazer o contrato. A escritura definitiva fica para depois da última parcela.

Erros comuns no contrato de compra e venda de terreno

  • Descrição diferente da matrícula. O cartório não registra um lote que não bate com a matrícula.
  • Comprar de quem não está na matrícula. Quem vende precisa ser o dono registrado, ou ter cadeia de títulos clara.
  • Esquecer o cônjuge do vendedor. A venda pode ser anulada.
  • Sem prazo para a escritura. O comprador fica anos sem poder registrar.
  • IPTU atrasado sem cláusula. Débitos do terreno seguem o imóvel.

Para ler antes de assinar

Perguntas frequentes

Contrato de compra e venda de terreno tem validade sem escritura?

Vale entre as partes e prova o negócio. A propriedade só passa com o registro na matrícula (Código Civil, art. 1.245), e para terrenos acima de 30 salários mínimos a lei pede escritura pública (art. 108).

O que é contrato de posse de terreno?

É o nome popular do contrato particular em que o vendedor entrega o terreno e o comprador paga, sem escritura. Ele prova a compra e a posse, mas não registra o comprador como dono.

Como registrar o contrato de compra e venda de terreno?

Com as firmas reconhecidas das partes e das testemunhas, o contrato particular pode ser levado ao Registro de Imóveis (Lei 6.015, art. 221, II). Registrada e sem arrependimento, a promessa dá direito real ao comprador (art. 1.417).

Quais documentos pedir antes de comprar um terreno?

Certidão de matrícula atualizada com ônus reais, certidão negativa de IPTU e certidões dos distribuidores em nome do vendedor. No loteamento, confira se o lote tem matrícula própria.

E se a área do terreno for menor que a do contrato?

Na venda por medida, o comprador pode exigir o complemento, desfazer o contrato ou pedir abatimento no preço (art. 500). Diferença de até um vigésimo da área presume-se enunciativa.

Posso baixar o contrato de compra e venda de terreno em Word?

Sim. O modelo completo baixa em Word, grátis e sem pedir e-mail, para preencher no computador ou imprimir.

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