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Modelo de contrato de aluguel residencial para preencher e assinar online

Baseado em Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) · Revisado em outubro de 2026

O contrato de aluguel, ou contrato de locação, é o documento em que o locador entrega um imóvel ao locatário por um prazo e um valor mensal. Ele fixa o aluguel, o reajuste, a garantia, quem paga IPTU e condomínio e como a locação termina. Este modelo segue a Lei do Inquilinato e serve para casa ou apartamento.

Usar este modeloBaixar em Word

Dez documentos grátis, sem cartão. Assinam o locador e o locatário.

Exemplo de contrato de aluguel preenchido com dados fictícios
Exemplo preenchido com dados fictícios

O documento completo

CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL

LOCADOR: [Nome completo do locador], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], inscrito no CPF sob o nº [CPF], residente em [endereço completo].

LOCATÁRIO: [Nome completo do locatário], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], inscrito no CPF sob o nº [CPF], residente em [endereço atual].

As partes acima celebram o presente contrato de locação residencial, que se rege pela Lei nº 8.245/1991 e pelas cláusulas a seguir.

1. Do imóvel

O LOCADOR dá em locação ao LOCATÁRIO o imóvel residencial situado em [endereço completo, com número, complemento, bairro, cidade, estado e CEP], matrícula nº [número] do [Cartório de Registro de Imóveis], com [descrição: quartos, vaga de garagem, armários e itens que acompanham].

2. Da finalidade

O imóvel destina-se exclusivamente à moradia do LOCATÁRIO e das pessoas que com ele residem: [nomes]. A mudança de finalidade depende de autorização escrita do LOCADOR.

3. Do prazo

A locação tem prazo de [30 (trinta)] meses, com início em [data de início] e término em [data de término]. Findo o prazo, aplicam-se as regras dos arts. 46 e 47 da Lei nº 8.245/1991.

4. Do aluguel

O aluguel mensal é de R$ [valor] ([valor por extenso]), que o LOCATÁRIO pagará até o dia [5] de cada mês, por Pix para a chave [chave Pix] ou por [outra forma de pagamento]. O LOCADOR fornecerá recibo discriminado sempre que solicitado.

5. Do reajuste

O aluguel será reajustado a cada 12 (doze) meses pela variação acumulada do [IPCA/IBGE ou IGP-M/FGV]. Se o índice for extinto, aplica-se o índice oficial que o substituir.

6. Dos encargos

Além do aluguel, o LOCATÁRIO pagará: a) as contas de energia elétrica, água, gás, internet e telefone; b) as despesas ordinárias de condomínio; c) [o IPTU e as taxas municipais que incidem sobre o imóvel]. O LOCADOR pagará as despesas extraordinárias de condomínio [e o seguro contra incêndio].

7. Da garantia

Em garantia deste contrato, o LOCATÁRIO oferece [escolha UMA opção e apague as outras]:

[Opção A] Caução em dinheiro de R$ [valor], equivalente a [número] aluguéis, limitada a três, depositada em caderneta de poupança, com os rendimentos revertidos ao LOCATÁRIO na devolução.

[Opção B] Fiança de [Nome do fiador], CPF [número], residente em [endereço], que assina este contrato como fiador e principal pagador, com a autorização de seu cônjuge, [nome do cônjuge], respondendo até a efetiva devolução do imóvel.

[Opção C] Seguro-fiança locatícia, apólice nº [número], emitida por [seguradora], mantido em vigor durante toda a locação.

8. Da vistoria

O imóvel é entregue no estado descrito no laudo de vistoria anexo, com fotos datadas, que as partes assinam junto com este contrato. Ao final, o LOCATÁRIO devolverá o imóvel no mesmo estado, salvo o desgaste do uso normal.

9. Da conservação e dos reparos

O LOCATÁRIO conservará o imóvel como se fosse seu e comunicará por escrito ao LOCADOR qualquer dano ou defeito cujo reparo caiba a este. Os danos causados pelo LOCATÁRIO, seus familiares ou visitantes serão reparados por ele. Os defeitos anteriores à locação e os reparos estruturais cabem ao LOCADOR.

10. Das obras e benfeitorias

O LOCATÁRIO não modificará a forma interna ou externa do imóvel sem consentimento prévio e escrito do LOCADOR. [Salvo acordo escrito, as benfeitorias feitas pelo LOCATÁRIO ficam incorporadas ao imóvel, sem direito a indenização ou retenção.]

11. Da cessão e da sublocação

O LOCATÁRIO não poderá ceder, sublocar nem emprestar o imóvel, no todo ou em parte, sem consentimento prévio e escrito do LOCADOR.

12. Das visitas

O LOCATÁRIO permitirá a vistoria do imóvel pelo LOCADOR em dia e hora combinados. Se o imóvel for posto à venda, permitirá também a visita de interessados, nas mesmas condições.

13. Do atraso

O aluguel ou encargo pago após o vencimento terá multa de [10%] sobre o valor devido, juros de [1%] ao mês e correção monetária pelo índice da cláusula 5.

14. Da devolução antecipada

Durante o prazo, o LOCADOR não poderá reaver o imóvel. O LOCATÁRIO poderá devolvê-lo antes do término, com aviso escrito de 30 (trinta) dias, pagando multa de [3 (três)] aluguéis, proporcional ao período que falta cumprir. A multa não será devida se a devolução decorrer de transferência pelo empregador para outra localidade, com aviso escrito de no mínimo 30 (trinta) dias.

15. Da rescisão

O contrato poderá ser desfeito por mútuo acordo, por infração legal ou contratual, por falta de pagamento do aluguel e dos encargos, ou para reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, nos termos do art. 9 da Lei nº 8.245/1991.

16. Da venda do imóvel

Em caso de venda, o LOCATÁRIO terá preferência para adquirir o imóvel em igualdade de condições com terceiros. [As partes ajustam que a locação continuará em vigor em caso de alienação, e o LOCADOR autoriza a averbação deste contrato na matrícula do imóvel.]

17. Da entrega das chaves

Finda a locação, o LOCATÁRIO entregará as chaves mediante vistoria final e recibo, com as contas de consumo e os encargos pagos até a data da entrega.

18. Da assinatura eletrônica

As partes admitem como válida a assinatura eletrônica deste contrato e de seus anexos, nos termos do art. 10, § 2º, da Medida Provisória nº 2.200-2/2001, e reconhecem o certificado de auditoria gerado na assinatura como prova de autoria e integridade.

19. Do foro

Fica eleito o foro da comarca de [cidade do imóvel] para resolver qualquer questão oriunda deste contrato.

E, por estarem de acordo, as partes assinam este contrato em [cidade], em [data].

LOCADOR

Assinatura: ______________________

Nome: [nome completo]

CPF: [número]

LOCATÁRIO

Assinatura: ______________________

Nome: [nome completo]

CPF: [número]

FIADOR (se houver)

Assinatura: ______________________

Nome: [nome completo]

CPF: [número]

CÔNJUGE DO FIADOR (se casado)

Assinatura: ______________________

Nome: [nome completo]

CPF: [número]

TESTEMUNHA 1 (opcional)

Assinatura: ______________________

Nome: [nome completo]

CPF: [número]

TESTEMUNHA 2 (opcional)

Assinatura: ______________________

Nome: [nome completo]

CPF: [número]

ANEXO · LAUDO DE VISTORIA DE ENTRADA

Imóvel: [endereço]. Data da vistoria: [data].

Para cada cômodo (sala, quartos, cozinha, banheiros, área de serviço, varanda e garagem), descreva o estado de pisos, paredes, pintura, portas, janelas, fechaduras, tomadas, interruptores, luminárias, louças, metais e armários: [descrição].

Itens que acompanham o imóvel: [lista]. Leituras de entrada: energia [número], água [número], gás [número]. Chaves entregues: [quantidade].

As fotos datadas da vistoria integram este laudo. As partes declaram que o imóvel está no estado aqui descrito.

O que o modelo traz

  • Identificação do imóvel, com endereço, matrícula e o que acompanha
  • Uso só residencial, com o nome de quem mora
  • Prazo de 30 meses, que você pode trocar
  • Valor do aluguel, dia do vencimento e pagamento por Pix
  • Reajuste anual pelo IPCA ou pelo IGP-M
  • Quem paga contas de consumo, condomínio e IPTU
  • Uma garantia à escolha, caução, fiador ou seguro-fiança
  • Vistoria de entrada com fotos e laudo anexo
  • Conservação, reparos e obras só com autorização
  • Proibição de sublocar ou emprestar sem consentimento
  • Multa por atraso e multa proporcional por saída antecipada
  • Preferência do locatário se o imóvel for vendido
  • Entrega das chaves com vistoria final
  • Aceite da assinatura eletrônica e foro da comarca do imóvel

O que você preenche

CampoExemplo
LocadorMarcos Antônio Ribeiro, CPF 000.000.000-00
LocatárioJuliana Costa Almeida, CPF 111.111.111-11
ImóvelRua das Acácias, 245, apto 32, Campinas (SP), CEP 13000-000
Prazo30 meses, de 1º/11/2026 a 30/04/2029
AluguelR$ 2.100,00, vencimento todo dia 5
ReajusteIPCA, a cada 12 meses
GarantiaCaução de R$ 6.300,00 (três aluguéis)
EncargosLocatária paga condomínio ordinário, IPTU e contas

Como assinar o contrato de aluguel online

  1. 1Preencha. Clique em «Usar este modelo», complete os campos entre colchetes e revise o texto.
  2. 2Envie. Adicione quem assina com nome e celular ou e-mail. Cada pessoa recebe o link pelo WhatsApp ou por e-mail.
  3. 3Assine. No celular, a pessoa toca na barra marrom embaixo, que diz «Assinar como …», desenha a assinatura com o dedo e pronto.

Uma linha junto ao botão de assinar registra que a pessoa concorda em assinar eletronicamente. O PDF assinado termina com um certificado de auditoria: quem assinou, a data e a hora, o IP e a impressão digital SHA-256 do arquivo.

Os seus primeiros dez documentos são grátis e não pedem cartão.

Se houver fiador casado, adicione também o cônjuge dele como assinante. Testemunhas são opcionais e assinam do mesmo jeito.

Já tem o contrato pronto em PDF? Assine o PDF aqui.

O que diz a lei

A locação de imóvel urbano segue a Lei 8.245/1991, a Lei do Inquilinato. Ela não exige cartório nem forma especial para o contrato residencial. O aluguel é livre, mas não pode ser fixado em moeda estrangeira nem atrelado ao salário mínimo (art. 17).

A lei divide as obrigações. O locador entrega o imóvel em condições de uso, responde pelos defeitos anteriores e paga as despesas extraordinárias de condomínio (art. 22). O locatário paga o aluguel em dia, cuida do imóvel e paga as despesas ordinárias de condomínio e as contas de consumo (art. 23).

Os impostos do imóvel, como o IPTU, ficam com o locador, salvo cláusula expressa em contrário (art. 22, VIII). Por isso a cláusula 6 deixa escrito quem paga. A garantia é uma só por contrato, e a caução em dinheiro vai até três meses de aluguel (arts. 37 e 38).

Para assinar online, a MP 2.200-2/2001 aceita a assinatura eletrônica que as partes admitem como válida (art. 10, § 2º). A cláusula 18 do modelo registra esse aceite.

Prazo de 30 meses ou menos

O prazo muda o que acontece no fim do contrato. Por isso o modelo já vem com 30 meses.

Com contrato escrito de 30 meses ou mais, a locação termina no fim do prazo sem aviso (art. 46). Se o locatário fica mais 30 dias sem oposição, o contrato segue por prazo indeterminado. Daí o locador pode pedir o imóvel a qualquer tempo, com 30 dias para a desocupação.

Com prazo menor que 30 meses, o contrato se prorroga sozinho no fim (art. 47). O locador só retoma o imóvel nos casos da lei, como uso próprio, obras aprovadas ou depois de cinco anos de locação. Contrato de dez anos ou mais pede a concordância do cônjuge do locador (art. 3).

Garantia: caução, fiador ou seguro-fiança

GarantiaComo funcionaPonto de atenção
Caução em dinheiroAté três aluguéis, em caderneta de poupançaOs rendimentos voltam ao locatário no fim
FiadorUma pessoa responde pelas dívidas da locaçãoFiador casado precisa da assinatura do cônjuge
Seguro-fiançaUma seguradora cobre o aluguel em atrasoO locatário paga o prêmio todo ano

O contrato só pode ter uma dessas garantias (art. 37, parágrafo único). Pedir caução e fiador juntos anula a garantia extra. Salvo cláusula em contrário, a garantia vale até a devolução do imóvel, mesmo com o contrato prorrogado (art. 39).

O fiador casado precisa da autorização do cônjuge, exceto no regime de separação absoluta (Código Civil, art. 1.647, III). Quando o fiador se obriga como principal pagador, o locador pode cobrá-lo sem antes executar o locatário (art. 828).

Reajuste, IPTU e condomínio

O reajuste anual pelo IPCA ou pelo IGP-M é o mais comum. Escreva o índice na cláusula 5 e o mês de aniversário do contrato.

As partes podem combinar um novo valor a qualquer tempo (art. 18). Sem acordo, depois de três anos qualquer um pode pedir a revisão do aluguel na Justiça, para ajustá-lo ao preço de mercado (art. 19).

No condomínio, o locatário paga as despesas ordinárias, como portaria, limpeza e consumo das áreas comuns. As extraordinárias, como reforma da fachada ou obras estruturais, ficam com o locador.

Como terminar o contrato de aluguel

  • Saída antecipada do locatário. Ele devolve o imóvel e paga a multa combinada, proporcional ao tempo que falta (art. 4). Transferência pelo empregador para outra cidade dispensa a multa, com aviso escrito de 30 dias.
  • Locador durante o prazo. Não pode pedir o imóvel de volta antes do fim do prazo, salvo nos casos do art. 9.
  • Prazo indeterminado. O locatário sai com aviso escrito de 30 dias. Sem aviso, o locador pode cobrar um mês de aluguel e encargos (art. 6).
  • Falta de pagamento. É causa para desfazer a locação (art. 9, III). O crédito de aluguel comprovado por documento aparece entre os títulos executivos do CPC (art. 784, VIII).
  • Venda do imóvel. O locatário tem preferência na compra (art. 27). O comprador só respeita o contrato até o fim se houver cláusula de vigência averbada na matrícula (art. 8).

Na entrega das chaves, faça a vistoria final com o laudo de entrada em mãos. O recibo de entrega encerra a responsabilidade pelas contas.

Erros comuns no contrato de aluguel

  • Duas garantias no mesmo contrato. A lei proíbe e a segunda é nula.
  • Sem laudo de vistoria. Sem fotos datadas, a discussão sobre danos vira palavra contra palavra.
  • IPTU sem cláusula. Se o contrato não diz nada, o imposto fica com o locador.
  • Fiador casado sem o cônjuge. A fiança pode ser anulada.
  • Aluguel em dólar ou em salários mínimos. A lei veda os dois.

Para ler antes de assinar

Perguntas frequentes

Contrato de aluguel assinado pela internet tem validade?

Sim. A MP 2.200-2/2001 (art. 10, § 2º) aceita a assinatura eletrônica que as partes admitem como válida, e o contrato de aluguel não exige forma especial. O PDF assinado traz o certificado com quem assinou, a data, a hora e a impressão digital do arquivo.

Contrato de aluguel precisa ser registrado em cartório?

Não. A Lei do Inquilinato não exige cartório para valer entre as partes. O registro na matrícula só serve para a cláusula de vigência em caso de venda, e aí o cartório pede firmas reconhecidas.

Preciso de testemunhas no contrato de aluguel?

Não para o contrato valer. Muitas pessoas colocam duas testemunhas por costume, e o modelo traz os campos como opcionais. O CPC já lista o crédito de aluguel comprovado por documento como título executivo (art. 784, VIII).

Qual é o valor máximo da caução?

Três meses de aluguel. A caução em dinheiro fica em caderneta de poupança e os rendimentos voltam ao locatário no fim (art. 38).

Quem paga o IPTU no aluguel?

O locador, salvo cláusula expressa em contrário. A cláusula 6 do modelo deixa escrito quem paga, e o mais comum é passar ao locatário.

O locatário precisa de conta no SignSolú para assinar?

Não. Ele abre o link no celular, toca na barra marrom embaixo e desenha a assinatura com o dedo.

Posso baixar o contrato de aluguel em Word?

Sim. «Baixar em Word» entrega o contrato completo sem pedir e-mail. Você pode imprimir e preencher à mão ou editar e assinar aqui depois.

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