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Modelo de compromisso de compra e venda de imóvel para preencher e assinar

Baseado em Código Civil, arts. 462 a 466 e 1.417 · Revisado em outubro de 2026

A promessa de compra e venda, também chamada de compromisso, é o contrato em que vendedor e comprador se obrigam a fazer a escritura definitiva depois. Ela fixa o imóvel, o preço, o sinal, as parcelas e o prazo da escritura. Sem cláusula de arrependimento e registrada na matrícula, dá ao comprador direito real à aquisição.

Usar este modeloBaixar em Word

Dez documentos grátis, sem cartão. Assinam o promitente vendedor e o promissário comprador.

Exemplo de compromisso de compra e venda preenchido com dados fictícios
Exemplo preenchido com dados fictícios

O documento completo

INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL

PROMITENTE VENDEDOR: [Nome completo do promitente vendedor], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], inscrito no CPF sob o nº [CPF], residente em [endereço completo], casado sob o regime de [regime de bens] com [Nome completo do cônjuge do vendedor], CPF [CPF], que também assina.

PROMISSÁRIO COMPRADOR: [Nome completo do promissário comprador], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], inscrito no CPF sob o nº [CPF], residente em [endereço atual].

As partes celebram a presente promessa de compra e venda, regida pelos arts. 462 a 466 e 1.417 e 1.418 do Código Civil, nas cláusulas a seguir.

1. Do imóvel

O PROMITENTE VENDEDOR é proprietário do imóvel situado em [endereço completo, com número, complemento, bairro, cidade, estado e CEP], matrícula nº [número] do [Cartório de Registro de Imóveis], com [área privativa, cômodos e vaga de garagem].

2. Da situação do imóvel

O PROMITENTE VENDEDOR declara que o imóvel está livre de ônus reais, dívidas de IPTU e de condomínio, e que não existem ações que possam atingi-lo, exceto: [listar ou escrever «nenhuma»].

3. Da promessa

O PROMITENTE VENDEDOR promete vender ao PROMISSÁRIO COMPRADOR, e este promete comprar, o imóvel descrito na cláusula 1, livre e desembaraçado, pelo preço e nas condições deste instrumento.

4. Do preço

O preço total é de R$ [valor] ([valor por extenso]), pago assim: a) R$ [valor] a título de sinal e princípio de pagamento, na assinatura, por [Pix/transferência]; b) [número] parcelas mensais de R$ [valor], com vencimento todo dia [dia], corrigidas pelo [IPCA/IBGE]; c) R$ [valor] na assinatura da escritura definitiva [ou com recursos de financiamento bancário].

5. Da posse

O PROMISSÁRIO COMPRADOR será imitido na posse do imóvel [na data da assinatura / na quitação do preço], mediante termo de entrega das chaves.

6. Das despesas

Até a entrega da posse, IPTU, condomínio e contas do imóvel cabem ao PROMITENTE VENDEDOR. Depois dela, ao PROMISSÁRIO COMPRADOR. O imposto de transmissão, a escritura e o registro serão pagos pelo [PROMISSÁRIO COMPRADOR].

7. Da escritura definitiva

Quitado o preço, o PROMITENTE VENDEDOR e seu cônjuge outorgarão a escritura definitiva em até [30 (trinta)] dias, no cartório de notas escolhido pelo PROMISSÁRIO COMPRADOR, apresentando as certidões exigidas por lei.

8. Da irretratabilidade

Esta promessa é irrevogável e irretratável, sem direito de arrependimento, e obriga as partes, seus herdeiros e sucessores. O PROMISSÁRIO COMPRADOR poderá registrá-la na matrícula do imóvel.

9. Do atraso

A parcela paga após o vencimento terá multa de [2%], juros de [1%] ao mês e correção monetária pelo índice da cláusula 4.

10. Do inadimplemento

Se o PROMISSÁRIO COMPRADOR atrasar mais de [90] dias, o PROMITENTE VENDEDOR poderá notificá-lo para pagar em [15] dias. Sem pagamento, o contrato poderá ser desfeito, com a perda do sinal e a devolução das parcelas pagas, deduzida multa de [10%] sobre elas.

Se o PROMITENTE VENDEDOR deixar de outorgar a escritura no prazo, pagará multa de [10%] do preço, sem prejuízo de o PROMISSÁRIO COMPRADOR exigir a escritura ou a adjudicação em juízo.

11. Da cessão

O PROMISSÁRIO COMPRADOR só poderá ceder os direitos desta promessa com a concordância escrita do PROMITENTE VENDEDOR enquanto houver saldo a pagar.

12. Das comunicações

As notificações entre as partes serão feitas por escrito, para os endereços e e-mails indicados neste instrumento: [e-mails].

13. Da assinatura eletrônica

As partes admitem como válida a assinatura eletrônica deste instrumento e de seus anexos, nos termos do art. 10, § 2º, da Medida Provisória nº 2.200-2/2001, e reconhecem o certificado de auditoria gerado na assinatura como prova de autoria e integridade.

14. Do foro

Fica eleito o foro da comarca de [cidade do imóvel] para resolver qualquer questão oriunda deste contrato.

E, por estarem de acordo, as partes assinam este instrumento em [cidade], em [data].

PROMITENTE VENDEDOR

Assinatura: ______________________

Nome: [nome completo]

CPF: [número]

CÔNJUGE DO PROMITENTE VENDEDOR

Assinatura: ______________________

Nome: [nome completo]

CPF: [número]

PROMISSÁRIO COMPRADOR

Assinatura: ______________________

Nome: [nome completo]

CPF: [número]

TESTEMUNHA 1 (opcional)

Assinatura: ______________________

Nome: [nome completo]

CPF: [número]

TESTEMUNHA 2 (opcional)

Assinatura: ______________________

Nome: [nome completo]

CPF: [número]

O que o modelo traz

  • Identificação do imóvel pela matrícula
  • Declaração do vendedor sobre ônus e ações
  • Preço, sinal e parcelas com correção
  • Posse na assinatura ou na quitação
  • Quem paga IPTU, condomínio, imposto de transmissão e cartório
  • Prazo para a escritura definitiva
  • Irretratabilidade, sem direito de arrependimento
  • Multa e regras para desfazer o negócio
  • Assinatura do cônjuge do vendedor
  • Aceite da assinatura eletrônica e foro da comarca do imóvel

O que você preenche

CampoExemplo
Promitente vendedorRoberto Carlos Mendes, CPF 000.000.000-00, casado com Ana Paula Mendes
Promissário compradorFernanda Lima Rocha, CPF 111.111.111-11
ImóvelApartamento 52, Rua Bahia, 310, Belo Horizonte (MG), matrícula 45.210
PreçoR$ 420.000,00
SinalR$ 60.000,00 na assinatura, por Pix
Parcelas24 de R$ 15.000,00, corrigidas pelo IPCA
EscrituraEm até 30 dias da quitação

Como assinar o compromisso de compra e venda online

  1. 1Preencha. Clique em «Usar este modelo», complete os campos entre colchetes e revise o texto.
  2. 2Envie. Adicione quem assina com nome e celular ou e-mail. Cada pessoa recebe o link pelo WhatsApp ou por e-mail.
  3. 3Assine. No celular, a pessoa toca na barra marrom embaixo, que diz «Assinar como …», desenha a assinatura com o dedo e pronto.

Uma linha junto ao botão de assinar registra que a pessoa concorda em assinar eletronicamente. O PDF assinado termina com um certificado de auditoria: quem assinou, a data e a hora, o IP e a impressão digital SHA-256 do arquivo.

Os seus primeiros dez documentos são grátis e não pedem cartão.

Se o vendedor for casado, adicione o cônjuge como assinante. Testemunhas são opcionais e assinam do mesmo jeito.

Para registrar a promessa na matrícula, o Registro de Imóveis pede o escrito particular com as firmas reconhecidas (Lei 6.015/1973, art. 221, II). Sem o registro, a promessa vale entre as partes.

O que diz a lei

A promessa é um contrato preliminar. O Código Civil pede que ela traga todos os requisitos essenciais da venda, exceto a forma (art. 462). Por isso ela pode ser feita por instrumento particular, mesmo quando a escritura definitiva será pública.

Sem cláusula de arrependimento, qualquer das partes pode exigir a escritura definitiva, dando prazo à outra (art. 463). Se o vendedor não cumprir, o comprador pode pedir ao juiz que supra a vontade dele ou considerar o contrato desfeito com perdas e danos (arts. 464 e 465).

Registrada no Cartório de Registro de Imóveis, a promessa sem arrependimento dá ao comprador direito real à aquisição (art. 1.417). Ele pode exigir a escritura do vendedor ou de terceiros e, com recusa, pedir a adjudicação (art. 1.418). O registro está previsto na Lei 6.015/1973, art. 167, I, 9.

Para assinar online, a MP 2.200-2/2001 aceita a assinatura eletrônica que as partes admitem como válida (art. 10, § 2º). A cláusula 13 do modelo registra esse aceite.

Sinal, arras e arrependimento

O sinal, ou arras, é o valor pago na assinatura. Se o negócio for cumprido, ele entra no preço (art. 417). Se quem pagou o sinal desistir sem motivo, perde o sinal. Se quem recebeu desistir, devolve o sinal mais o equivalente (art. 418).

Quando o contrato prevê direito de arrependimento, as arras têm função só de indenização e não cabe pedir mais nada (art. 420). O modelo vem sem arrependimento, porque é o que dá segurança ao comprador e permite o registro com direito real.

Promessa, compromisso ou escritura

PontoPromessa de compra e vendaEscritura de compra e venda
O que fazObriga a fazer a venda definitivaTransfere o imóvel quando registrada
FormaInstrumento particular ou públicoPública acima de 30 salários mínimos
Onde se assinaEntre as partesNo cartório de notas
RegistroOpcional, dá direito realNecessário para transferir a propriedade

Compromisso e promessa são o mesmo contrato. «Promitente vendedor» e «promissário comprador» são os nomes das partes. A escritura definitiva é a que transfere o imóvel, com o registro (Código Civil, arts. 108 e 1.245).

Cuidados antes de assinar

  • Matrícula atualizada. Confira quem é o dono e se há hipoteca, penhora ou alienação fiduciária.
  • Certidões do vendedor. Ações cíveis, trabalhistas, fiscais e protestos.
  • Cônjuge do vendedor. Precisa autorizar a venda do imóvel, salvo no regime de separação absoluta (art. 1.647, I).
  • Preço por extenso. Escreva cada parcela e o índice de correção.
  • Prazo da escritura. Sem prazo, a escritura fica sem data e a discussão começa.

Para ler antes de assinar

Perguntas frequentes

Compromisso de compra e venda assinado pela internet tem validade?

Sim. A MP 2.200-2/2001 (art. 10, § 2º) aceita a assinatura eletrônica que as partes admitem como válida, e a cláusula de assinatura do modelo registra esse aceite. O PDF assinado traz o certificado com quem assinou, a data, a hora e a impressão digital do arquivo. Para o registro na matrícula, o cartório pede as firmas reconhecidas.

Qual a diferença entre promessa e compromisso de compra e venda?

Nenhuma. São dois nomes para o mesmo contrato preliminar, em que as partes se obrigam a fazer a escritura definitiva depois.

A promessa de compra e venda precisa ser registrada?

Não para valer entre as partes. O registro na matrícula dá ao comprador direito real à aquisição e protege contra venda a terceiros (Código Civil, art. 1.417).

O vendedor pode desistir da promessa?

Não, se o contrato não tem cláusula de arrependimento. O comprador pode exigir a escritura e, havendo recusa, pedir ao juiz a adjudicação do imóvel.

O que acontece com o sinal se o comprador desistir?

Quem deu o sinal e desistiu perde o sinal para a outra parte (Código Civil, art. 418). O contrato pode prever multa adicional.

O cônjuge do vendedor precisa assinar?

Sim, salvo no regime de separação absoluta. A alienação de imóvel depende da autorização do cônjuge (art. 1.647, I).

Posso baixar o compromisso de compra e venda em Word?

Sim. «Baixar em Word» entrega o documento completo sem pedir e-mail. Você pode imprimir e preencher à mão ou editar e assinar aqui depois.

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