Contrato de gaveta: o que é, se tem validade e como reduzir os riscos

O que é contrato de gaveta

O nome vem do costume de guardar o papel na gaveta. Comprador e vendedor assinam um contrato particular, o comprador paga e passa a morar no imóvel. A escritura e o registro ficam para depois, ou nunca acontecem.

Os casos mais comuns são três.

• Imóvel financiado. O vendedor ainda paga o banco e repassa as parcelas ao comprador sem a concordância do credor.
• Imóvel sem documentação. Falta matrícula regular, habite-se ou inventário, e a escritura não pode ser feita agora.
• Economia de custos. As partes adiam o imposto de transmissão e as taxas de cartório.

Contrato de gaveta tem validade?

Tem validade entre as partes como contrato particular. Ele prova o preço, o pagamento e a posse. O problema está na transferência da propriedade, que segue regras próprias do Código Civil.

A escritura pública é essencial para transferir imóvel de valor acima de trinta salários mínimos (art. 108). E a propriedade só passa ao comprador com o registro do título no Registro de Imóveis (art. 1.245). Enquanto não há registro, o vendedor continua sendo havido como dono (§ 1º).

Na prática, o contrato de gaveta dá ao comprador a posse e um direito contra o vendedor. Não dá a propriedade. Esse é o ponto de partida para entender os riscos.

Os riscos do contrato de gaveta

O vendedor também corre risco. Enquanto o imóvel está no nome dele, IPTU, condomínio e eventuais multas chegam para ele. Por isso o modelo deixa escrito que o comprador assume essas despesas desde a posse.

Contrato de gaveta registrado em cartório

Reconhecer as firmas no cartório de notas não transforma o contrato de gaveta em escritura. O reconhecimento só confirma quem assinou e a data. A propriedade continua a depender da escritura, quando exigida, e do registro na matrícula.

Há um caminho intermediário. Se o papel for uma promessa de compra e venda sem cláusula de arrependimento, ela pode ser registrada na matrícula, e o comprador ganha direito real à aquisição (Código Civil, art. 1.417). Para entrar no Registro de Imóveis, o escrito particular precisa das firmas reconhecidas (Lei 6.015/1973, art. 221, II).

Com a promessa registrada, o comprador pode exigir a escritura definitiva e, se houver recusa, pedir ao juiz a adjudicação do imóvel (art. 1.418). Veja o modelo de compromisso de compra e venda.

Como fazer um contrato de gaveta mais seguro

1. 1Peça as certidões. Matrícula atualizada do imóvel, certidões de ações e de protesto do vendedor e do cônjuge.
2. 2Traga o cônjuge do vendedor. Pessoa casada precisa da autorização do cônjuge para alienar imóvel, salvo no regime de separação absoluta (Código Civil, art. 1.647, I).
3. 3Descreva o imóvel pela matrícula. Endereço, número da matrícula e cartório.
4. 4Escreva o preço e cada pagamento. Datas, valores e forma de pagamento, com comprovantes anexos.
5. 5Fixe a obrigação de outorgar a escritura. O vendedor se obriga a assinar a escritura quando o comprador pedir, com prazo.
6. 6Combine as despesas. Quem paga IPTU, condomínio, imposto de transmissão e cartório.
7. 7Regularize o quanto antes. Registre a promessa ou faça a escritura assim que a documentação permitir.

Imóvel financiado: o que fazer

Quando o imóvel ainda está financiado, o caminho mais seguro é a transferência do financiamento com a concordância do banco. O comprador passa por análise de crédito e assume o contrato em seu nome.

Sem essa concordância, o banco continua tratando com o vendedor. Se as parcelas atrasarem, quem responde perante o credor é quem assinou o financiamento. O modelo deixa essa situação descrita e obriga as partes a buscar a regularização.

Como preencher e baixar

Clique em «Baixar em Word», complete os campos entre colchetes e imprima duas vias. O contrato de gaveta é um instrumento particular. Para transferir a propriedade, a lei exige escritura pública no cartório de notas, quando o imóvel vale mais de trinta salários mínimos, e o registro na matrícula.

Se as partes forem assinar à mão, reconheçam as firmas no cartório de notas. Isso ajuda a provar a data do negócio.

Modelos e guias para usar já

• Modelo de compromisso de compra e venda de imóvel
• Cessão de direitos: como transferir um contrato
• Distrato imobiliário: desfazer a compra na planta

Fontes

• Código Civil, arts. 108, 1.245, 1.417, 1.418 e 1.647
• Lei 6.015/1973, Lei de Registros Públicos, art. 221