Arrendamiento en Colima: el contrato se inscribe en quince días, y la inscripción es gratis

Un trámite que casi nadie hace y que no cuesta nada

Casi todas las piezas sobre arrendamiento por estado terminan hablando de lo mismo: cuánto dura la prórroga y quién tiene que pedirla. Colima obliga a empezar por otro lado, porque su código civil pone una obligación que la mayoría de los demás no tiene, y la pone después de firmar, que es cuando todo el mundo ya dejó de leer el contrato.

El artículo 2296 del Código Civil para el Estado de Colima manda que el arrendador inscriba el contrato en el Instituto para el Registro del Territorio a más tardar dentro de los quince días naturales siguientes al de haberse otorgado, entre o no el arrendatario en posesión del inmueble. La falta de esa formalidad se le imputa a él. Y el artículo 2290 cierra el círculo con el dato que vuelve exigible el trámite: para iniciarlo basta presentar el contrato y la identificación oficial de quienes comparezcan, y la inscripción es gratuita.

Qué gana el inquilino con la inscripción

Gana una fecha cierta frente a terceros, que es justo lo que se pierde cuando un contrato vive sólo en dos cajones. Si el dueño vende, si hay un embargo, si aparece otro contrato sobre la misma casa, la inscripción es lo que ordena quién llegó antes. Y como el propio 2296 permite que el arrendatario la haga cuando el arrendador no la hizo, el inquilino que quiere protegerse no depende de la voluntad del otro.

Qué arriesga el arrendador si no la hace

La omisión se le imputa a él: no es un olvido neutro. Para el dueño que renta dos o tres casas, lo barato es convertir la inscripción en el último paso del proceso de firma, el mismo día, y guardar el acuse junto al contrato. Si el contrato se firmó en línea, el archivo y su comprobación pública ya están a la mano y no hay que reimprimir nada para ir a la ventanilla.

Aquí no hay prórroga legal

El otro rasgo de Colima es una ausencia. Su código no concede prórroga legal al arrendatario: al vencer el plazo el contrato concluye, salvo lo que las partes convengan por escrito. Eso lo separa de casi todos sus vecinos. En Campeche la prórroga es de dos años, en Nayarit es de uno y se pide en diez días, en Sinaloa opera sola y en Michoacán llega a tres años.

Para el inquilino de Colima eso significa que la renovación es un acuerdo, no un derecho, y que se negocia antes del vencimiento o no se negocia. Para el dueño significa lo contrario de lo que vale en Campeche o Sinaloa: no hay un plazo legal que se le imponga por dejar pasar la fecha. Lo que sí hay, si la renta sigue sin contrato nuevo, es el artículo 2368.

Dos meses de aviso, no quince días

Si el arrendamiento continúa sin plazo expresamente determinado, concluye a voluntad de cualquiera de las partes previo aviso dado en forma indubitable con dos meses de anticipación, por tratarse de predio urbano (artículo 2368). El contraste con la regla federal es grande y conviene tenerlo claro, porque los formatos que circulan en internet están escritos con la federal: el artículo 2478 del Código Civil Federal pide quince días para el predio urbano y un año para el rústico.

Cuatro veces más. Un dueño que copió una cláusula de quince días y avisa con ese plazo no termina el contrato: lo que hizo fue empezar a contar mal. Lo mismo del otro lado, el inquilino que se va con quince días de aviso sigue debiendo renta. Y como el aviso tiene que ser indubitable, lo que importa no es haberlo mandado sino poder probar cuándo llegó.

«Indubitable» no es una palabra decorativa. Quiere decir que no debe quedar duda de que la otra parte recibió el aviso, y de cuándo. Un mensaje que se puede borrar, una llamada o un papel dejado bajo la puerta no cumplen esa descripción cuando alguien los niega; un escrito firmado de recibido, o un documento con acuse que registre la hora, sí. En un contrato donde el plazo que corre son dos meses, equivocarse en la fecha de inicio cuesta exactamente dos meses de renta.

La forma escrita y la garantía

El mismo 2296 exige la forma escrita cuando la renta pasa de treinta salarios mínimos al mes. No hay razón para quedarse en el umbral: un contrato escrito cualquiera que sea el monto es lo que permite inscribirlo, probar la fecha y reclamar lo pactado. El umbral marca un piso legal, no una recomendación.

En cuanto a la garantía, el artículo 2340 es potestativo para el arrendatario: puede dar fianza o sustituirla con el depósito de un mes de renta cuando la renta no excede de veinte salarios mínimos al mes. Fuera de ese supuesto, el código no fija tope al depósito, igual que no lo fija al monto de la renta ni a su aumento. Qué conviene pedir y cómo se documenta cada figura está en depósito en garantía o fianza; otros estados sí pusieron topes generales, como el mes de Nuevo León o los tres meses de Querétaro.

Qué hacer con esto, de cada lado

1. 1Firma por escrito aunque la renta sea baja: sin contrato escrito no hay nada que inscribir.
2. 2Inscribe dentro de los quince días naturales siguientes a la firma, no «cuando se pueda»: el plazo es del arrendador y la omisión se le imputa.
3. 3Si eres el inquilino y pasaron los quince días, inscríbelo tú: el 2296 lo permite y no cuesta.
4. 4Pon el recordatorio de renovación antes del vencimiento: en Colima no hay prórroga legal que te cubra.
5. 5Para terminar un contrato que ya quedó sin plazo, cuenta dos meses y guarda la prueba de la fecha en que el aviso llegó.

Cómo se firma esto sin imprimir nada

La plantilla de contrato de arrendamiento para Colima trae la cláusula de inscripción obligatoria y gratuita con el 2296 y el 2290, la terminación del 2368 y la garantía del 2340, y deja dicho que el contrato consta por escrito cualquiera que sea su monto. Se llena, se manda a firmar y el inquilino firma desde el celular: no abre cuenta, no paga nada y no necesita e.firma del SAT. El resto de los estados está en el catálogo de plantillas, y cómo viaja el documento, en cómo funciona.

Para el trámite de inscripción conviene tener el PDF firmado a la mano y una forma de acreditarlo. El acuse de auditoría guarda hora, IP, dispositivo y la huella SHA-256 del archivo, así que la fecha de otorgamiento —de la que corren los quince días— deja de ser una afirmación. Y SignSolú emite la constancia de conservación NOM-151 del documento firmado a través de un Prestador de Servicios de Certificación acreditado por la Secretaría de Economía; se activa a solicitud para tu equipo desde contacto, y acredita que el documento existía en esa fecha y hora y que no ha cambiado desde entonces.

Si lo que rentas es un local y no una casa, el catálogo de plantillas de local comercial por estado está en /plantillas, y el caso del inquilino que quiere irse antes de tiempo está en se puede cancelar un contrato de arrendamiento antes de tiempo.

De dónde salen las citas

• Código Civil Federal, en el texto vigente que publica la Cámara de Diputados.