Voy a hacer una obra en un condominio: ¿quién firma por ellos?
Basada en Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Estado de Nuevo León, arts. 26 a 43 · Revisada en octubre de 2026
Depende de qué obra sea, y conviene saberlo antes de cotizar. Las obras necesarias para mantener el condominio en buen estado de seguridad, estabilidad y conservación las ejecuta el administrador, con las autorizaciones de la autoridad cuando se requieran, de conformidad con la asamblea general y con cargo al fondo de mantenimiento. Las obras nuevas que mejoren el aspecto o la comodidad y no modifiquen la escritura constitutiva necesitan acuerdo aprobatorio por mayoría simple de la asamblea. Y todo lo que modifique la escritura constitutiva, cambie el destino del condominio o afecte el dominio de las áreas comunes es facultad de la asamblea extraordinaria, cuya acta debe protocolizarse ante notario.
La llamada la hace el administrador y suele venir con prisa: hay que impermeabilizar la azotea, cambiar la bomba, resanar la fachada. Tú cotizas, él dice «mándame el contrato y lo firmo», y hasta ahí todo parece normal. El problema aparece seis semanas después, cuando alguien en la asamblea pregunta quién autorizó eso y con qué dinero, y tu estimación se queda sin firmar.
La pregunta no es si el administrador puede firmar: en muchos casos sí puede. La pregunta es para qué obra puede firmar solo, y eso lo decide la ley de condominios del estado donde está el inmueble. Aquí usamos la de Nuevo León como ejemplo, porque su artículo 26 reparte los supuestos con una claridad que conviene conocer aunque tu obra esté en otra entidad: la estructura se repite en casi todas.
Los tres cajones, y de cuál es tu obra
El artículo 26 de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Estado de Nuevo León se llama «Para la ejecución de obras en las Áreas y Bienes de Uso Común e instalaciones generales» y abre con dos fracciones que son los dos primeros cajones.
La fracción I es la conservación: «Para mantener el Condominio en buen estado de seguridad, estabilidad y conservación, y los servicios funcionen normal y eficazmente, se efectuarán por el Administrador las obras necesarias, previa obtención de las autorizaciones de la autoridad competente cuando éstas se requieran, de conformidad con la Asamblea General, con cargo al fondo de gastos de mantenimiento y administración, debiendo informar al respecto en la siguiente Asamblea General». Y cierra con la válvula que casi nadie lee: «Cuando este fondo no baste o sea preciso efectuar obras no previstas, el Administrador convocará a Asamblea General Extraordinaria».
La fracción II es la obra nueva: «Para realizar obras nuevas, excepto en Áreas Verdes, que no impliquen la modificación de la Escritura Constitutiva y se traduzcan en mejor aspecto o mayor comodidad, se requerirá acuerdo aprobatorio por Mayoría Simple de la Asamblea General». O sea: aquí no hay discrecionalidad del administrador. Hace falta una asamblea que lo haya aprobado antes.
El tercer cajón está en el artículo 33, que enumera las facultades de la asamblea extraordinaria: modificar la escritura constitutiva o el reglamento interno (fracción I), aprobar la reconstrucción en caso de destrucción, ruina o vetustez (II), cambiar el destino general del condominio o hacer alteraciones substanciales (III), aprobar las cuotas extraordinarias (IV), acordar la extinción del condominio (V) y afectar el dominio de las áreas y bienes de uso común (VI). Si tu obra toca cualquiera de esas cosas, lo que hace falta es una extraordinaria.
Qué firma el administrador, y de dónde sale su facultad
El artículo 38 enumera lo que le corresponde al administrador, y dos fracciones son las tuyas. La IV: «Realizar todos los actos de administración y conservación que el Condominio requiera en sus Áreas y Bienes de Uso Común; así como contratar el suministro de la energía eléctrica y otros bienes y servicios necesarios para las instalaciones y Áreas y Bienes de Uso Común». Y la V: «Realizar las obras necesarias en los términos de la fracción I del artículo 26».
El comité de vigilancia también tiene que decir algo
Es un paso que casi nunca aparece en la conversación y que está escrito. El artículo 43 fracción V pone entre las funciones del Comité Consultivo y de Vigilancia «dar su conformidad para la realización de las obras a que se refiere la fracción I del artículo 26 de esta Ley»: en la obra de conservación, la conformidad del comité es parte del mecanismo. El recibo de cada pago está en cómo se llena un recibo de dinero.
Lo que conviene pedir antes de empezar, y no después
Cinco documentos. Ninguno es raro, todos existen, y juntos resuelven el noventa por ciento de los problemas de cobro de una obra en condominio. Conviene guardarlos con el contrato en un solo expediente, como se explica en el contrato firmado y la factura en el mismo expediente, y si la obra va a pedir andamio sobre la banqueta, quién tramita ese permiso está en andamio en la vía pública:
- 1El acta de la asamblea que nombró al administrador, para saber quién es y desde cuándo. El artículo 32 fracción I le da a la asamblea ordinaria la facultad de nombrarlo y removerlo libremente, así que esa acta es el título de su cargo.
- 2El acta con el acuerdo que aprobó tu obra, si es obra nueva. Tiene que ser anterior a la firma del contrato y traer el monto o el presupuesto aprobado. Por el artículo 29 fracción IX, las actas de las asambleas extraordinarias deben protocolizarse ante notario público e inscribirse, y las ordinarias sólo las que la asamblea determine.
- 3El reglamento interno vigente, porque el artículo 28 dice que la ley, la escritura constitutiva y el reglamento interno son los que establecen las condiciones de organización y funcionamiento del condominio, y ahí pueden haber mayorías más altas que las de la ley.
- 4La constancia del fondo o de la cuota extraordinaria con que se va a pagar. Las cuotas extraordinarias son facultad de la asamblea extraordinaria por el artículo 33 fracción IV, y sin esa aprobación el dinero no existe.
- 5La conformidad del comité de vigilancia, cuando la obra es de las del 26 fracción I.
| Tu obra | Quién tiene que haber decidido | Qué firma el administrador | Qué pedir |
|---|---|---|---|
| Impermeabilización, bomba, elevador, instalación eléctrica | La asamblea, de conformidad, y el comité da su conformidad (26 fr. I y 43 fr. V) | El contrato y las estimaciones | Acta de nombramiento, conformidad del comité y constancia del fondo |
| Reconstrucción por ruina, destrucción o vetustez | Asamblea extraordinaria (33 fr. II) | El contrato, ejecutando el acuerdo | Acta protocolizada ante notario |
| Área de juegos, gimnasio, caseta nueva, pintura general | Asamblea general por mayoría simple (26 fr. II) | El contrato, ejecutando el acuerdo | Acta con el acuerdo y el presupuesto aprobado |
| Obra en áreas verdes | La fracción II la excluye expresamente: no basta la mayoría simple | Nada hasta que haya acuerdo del órgano competente | Revisar escritura constitutiva y reglamento interno |
| Cerrar un paso, cambiar el uso de un área común, techar | Asamblea extraordinaria (33 frs. III y VI) | El contrato, ejecutando el acuerdo | Acta protocolizada e inscrita |
| Obra dentro de un departamento | El condómino, dentro de los límites del reglamento interno | Nada: el contrato es con el condómino | Identificación y acreditación de la propiedad |
Las mayorías, y la trampa del condómino grande
El artículo 29 fija cómo se vota y trae dos reglas que conviene conocer porque son las que hacen caer una autorización. La fracción IV: «El voto de cada Condómino representa el factor de porcentaje del Proindiviso de su Unidad de Propiedad Privativa establecido en la Escritura Constitutiva». No es un voto por persona: es por porcentaje. Y la fracción VII: «Cuando un sólo Condómino represente el treinta por ciento o más del Proindiviso, se requerirá, además, el voto a favor de la mayoría del porcentaje restante para que sean válidos los acuerdos».
Esa fracción VII es la trampa. En un condominio donde la desarrolladora todavía conserva un treinta por ciento, o donde un local comercial grande pesa mucho, un acuerdo aprobado «por mayoría» puede ser inválido si no contó con la mayoría del resto. Para una constructora eso significa que el acta no basta: hay que ver que el acta diga los porcentajes.
- Cuatro renglones que conviene leer en el acta. El porcentaje de proindiviso que representó cada asistente, no sólo cuántas personas fueron.
- Si algún condómino llegó al treinta por ciento o más, y si el acuerdo contó además con la mayoría del porcentaje restante, como pide la fracción VII del 29.
- La fecha de la convocatoria, porque el artículo 30 pide cuando menos diez días naturales de anticipación, salvo que el reglamento interno pida más.
- Que el quórum se alcanzó: cincuenta y un por ciento del proindiviso en primera convocatoria, y en segunda, para la ordinaria, con los condóminos presentes.
Si no hay administrador
Pasa, y la ley lo contempla. El artículo 36 dice que en caso de renuncia, muerte o incapacidad del condómino administrador, el Comité Consultivo y de Vigilancia ejerce el cargo en tanto se convoca a asamblea para designar al nuevo. Y la fracción III del artículo 26 permite que, en falta de administrador, las reparaciones o reposiciones urgentes en áreas y bienes de uso común no dadas en uso exclusivo las efectúe cualquiera de los condóminos o poseedores, con reembolso en función del proindiviso de cada uno e informando con detalle en la siguiente asamblea. Si tu obra es de esas y el que te contrata es un condómino a título personal, conviene que el contrato lo diga, porque quien responde del pago es él y después pide el reembolso. El recibo de cada pago, con su concepto, está en cómo se llena un recibo de dinero.
Cómo se escribe el contrato para que cobre solo
Cuatro cláusulas valen más que el precio. La referencia expresa al acuerdo que autoriza la obra, con la fecha del acta y el porcentaje con que se aprobó. Quién firma y con qué título, nombrando el acta de su designación. La fuente de pago, diciendo si sale del fondo de mantenimiento o de una cuota extraordinaria aprobada, con la fecha de esa aprobación. Y el procedimiento de las órdenes de cambio, porque en un condominio cualquier aumento puede necesitar volver a la asamblea; cómo se documenta una está en orden de cambio en obra: cómo se documenta.
Lo demás es la mecánica normal de una obra: la bitácora, en bitácora de obra privada en línea; la estimación de avance, en cómo firma el residente la estimación de obra en línea; los subcontratistas, en contrato con subcontratista de obra; la renta de la maquinaria que entra, en renta de maquinaria ligera de obra; el acta final, en acta de entrega de la obra terminada; y el finiquito, en finiquito de obra: se puede firmar en línea. Los planos aprobados por el cliente, en el cliente de la obra firma los planos aprobados. La plantilla del contrato está en contrato de obra a precio alzado.
Si el condominio es de uso mixto o hay locales
Entonces los porcentajes de proindiviso están repartidos de forma desigual y la fracción VII del 29 se vuelve decisiva. Conviene además revisar si el condominio es «maestro»: el artículo 40 prevé que ahí se elija un Comité de Administración General, y el 38 fracción II habla de un Consejo de Administradores donde cada administrador representa a sus condóminos, así que la pregunta de quién firma puede tener dos niveles. Qué documentos usa el lado inmobiliario está en firma electrónica para inmobiliarias y administradores, el reglamento de huéspedes en reglamento para huéspedes en un condominio y la cuota de una plaza, en local en plaza: la cuota de mantenimiento.
Cómo se firma con un órgano colegiado
Es el caso donde la firma en línea resuelve algo real: el contrato, el anexo del acuerdo y las estimaciones se capturan una vez y las ligas salen por WhatsApp o por correo, y firman el administrador, el presidente del comité y tu representante, cada uno desde donde está, sin crear cuenta ni instalar nada. Cuando hay que mandar el mismo documento a varias personas a la vez, el camino está en mandar el mismo contrato a varias personas a la vez, y quién puede firmar por una empresa, en firma electrónica de personas morales.
Todos se quedan con el PDF y su acuse de auditoría —hora, IP, dispositivo y huella SHA-256 del archivo—, que cualquiera comprueba en /verificar sin cuenta. En una obra de condominio eso tiene un uso concreto: permite demostrar que el contrato se firmó después del acuerdo que lo autorizó, que es la pregunta que alguien va a hacer en la siguiente asamblea. El camino completo está en cómo funciona, las dudas de ley en el FAQ legal, y son diez documentos gratis sin tarjeta desde tu cuenta.
Preguntas frecuentes
El administrador dice que él puede firmar. ¿Le creo?
Depende de qué obra sea. Para las obras necesarias de seguridad, estabilidad y conservación, el artículo 26 fracción I de la ley de Nuevo León lo faculta a ejecutarlas, con cargo al fondo de mantenimiento, de conformidad con la asamblea general y con la conformidad del comité de vigilancia que pide el 43 fracción V. Para una obra nueva, el 26 fracción II exige acuerdo aprobatorio por mayoría simple de la asamblea, y entonces lo que el administrador hace es ejecutar ese acuerdo, no generarlo. Lo que conviene pedir es el acta, y guardarla en el mismo expediente que el contrato.
¿Qué pasa si firmo sin el acuerdo de asamblea?
Te quedas con un contrato cuya validez frente al condominio puede discutirse, y sobre todo sin fuente de pago. Las cuotas extraordinarias son facultad de la asamblea extraordinaria por el artículo 33 fracción IV, así que si la obra no estaba presupuestada y no hay cuota aprobada, el dinero no existe todavía. El artículo 26 fracción I es explícito en que cuando el fondo no baste o la obra no esté prevista, el administrador debe convocar a asamblea extraordinaria. Pedir el acta antes es más barato que cobrar después.
¿Un acuerdo aprobado por mayoría siempre es válido?
No necesariamente, y es la trampa más frecuente. El voto de cada condómino vale por el porcentaje de su proindiviso, no por cabeza, según el artículo 29 fracción IV. Y la fracción VII agrega que cuando un solo condómino represente el treinta por ciento o más del proindiviso, se requiere además el voto a favor de la mayoría del porcentaje restante. En un condominio donde la desarrolladora o un local grande pesan mucho, conviene que el acta diga los porcentajes y no sólo «aprobado por mayoría».
¿El acta tiene que estar ante notario?
Las de asamblea extraordinaria, sí. El artículo 29 fracción IX dice que todas las actas de las asambleas generales extraordinarias deberán protocolizarse ante notario público e inscribirse, mientras que las ordinarias se firman en el libro de actas por el presidente, el secretario y un miembro del comité de vigilancia, y sólo se protocolizan las que la asamblea determine. Como las cuotas extraordinarias y las alteraciones substanciales son facultad de la extraordinaria, en esos casos el acta protocolizada es lo que conviene pedir.
Es una fuga de agua urgente y no hay administrador. ¿Con quién firmo?
La ley lo contempla. El artículo 36 pone al Comité Consultivo y de Vigilancia a ejercer el cargo de administrador en tanto se convoca a asamblea para designar al nuevo. Y el artículo 26 fracción III permite que, en falta de administrador, las reparaciones o reposiciones urgentes en áreas y bienes de uso común las efectúe cualquiera de los condóminos, con reembolso en función del proindiviso de cada uno e informando con detalle en la siguiente asamblea. Si quien te contrata es un condómino en ese supuesto, conviene que el contrato lo diga con esas palabras.
¿Y si la obra es dentro de un departamento?
Entonces tu contrato es con el condómino, no con el condominio, y lo que te limita es el reglamento interno: horarios de obra, uso del elevador, retiro de escombro, y la prohibición de tocar la fachada o las paredes exteriores sin autorización. Si la obra pide andamio sobre la banqueta, el permiso municipal de ocupación es un trámite aparte y lo pide quien ejecuta la obra. Conviene pedirle copia del reglamento y, si la obra toca algo estructural o común, la autorización que ese reglamento exija. Qué se firma cuando el que hace obra es un inquilino y no el dueño está en mi inquilino del local quiere hacer obra, y la plantilla del contrato de obra, en el catálogo.