Reglamento para huéspedes en un condominio: qué se firma

El huésped llegó el viernes y a la una de la mañana la alberca tenía música. El administrador llamó al dueño del departamento, no al huésped, y le dijo que la multa iba a su cuenta. La pregunta que sigue es razonable: si el huésped nunca firmó el reglamento del condominio, ¿cómo se le obliga?

La respuesta tiene dos partes. Una es del derecho común y vale en todo el país; la otra es de la ley de condominios del estado donde está el inmueble, que es materia local. Aquí se usa Quintana Roo como ejemplo, porque es donde más rentas por temporada hay en condominio y porque su ley resuelve el punto con una frase.

Lo primero: el que responde es el dueño del departamento

En el arrendamiento, el 2425 fracción II del Código Civil Federal obliga al arrendatario a responder de los perjuicios que la cosa arrendada sufra por su culpa o negligencia, la de sus familiares, sirvientes o subarrendatarios. Es la base de que quien recibe el inmueble responde por la gente que mete en él, y la razón por la que un reclamo del condominio nunca va a parar al huésped directamente.

Del lado del condominio, la ley de Quintana Roo lo dice con sus propias palabras. El artículo 19 permite al condómino y a su arrendatario, o a cualquier otro cesionario del uso, convenir entre sí quién cumple determinadas obligaciones frente a los demás condóminos y en qué caso el usuario representa al condómino en las asambleas, «pero en todo momento el usuario será solidario de las obligaciones del condómino». El mismo artículo obliga a los dos a notificar al administrador dentro de los primeros cinco días hábiles contados a partir del día siguiente en que se otorgó esa representatividad.

Qué es el reglamento, y por qué no es un papel del administrador

En Quintana Roo el reglamento no es una circular: la fracción XIX del artículo 2 lo define como el instrumento legal que deberá formar parte de la escritura constitutiva del régimen de propiedad en condominio e inscribirse en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio. Eso tiene una consecuencia práctica: el reglamento que obliga es el que está en la escritura y en el registro, no el aviso que alguien pegó en el elevador. Si el dueño va a anexarlo al contrato, conviene que anexe ése.

Y quién es «ocupante» para la ley

La fracción XVII del mismo artículo 2 define al ocupante como la persona que, por acuerdo celebrado o autorización expresa de quien tenga la facultad de hacerlo, puede hacer uso y disfrute de una unidad de propiedad exclusiva y adquiere derechos y obligaciones sobre las áreas y bienes de uso común, en los términos de la ley y del reglamento. Un huésped con contrato de temporada entra ahí: no es un invitado de paso, es alguien a quien la ley local ya le reconoce obligaciones sobre la alberca, el pasillo y el estacionamiento.

La frase que resuelve el problema: el anexo es obligatorio

El último párrafo del artículo 19 es el que casi ningún contrato de renta vacacional cumple, y es el que convierte el reglamento en obligación del huésped: en todo contrato de arrendamiento, comodato o cualquier otro instrumento jurídico, sin importar su denominación, mediante el cual se otorgue a un tercero el uso de una unidad de propiedad exclusiva, se deberá incluir la obligación a cargo de éste de cumplir y respetar las disposiciones del reglamento del condominio, debiéndose anexar una copia del mismo.

Son dos cosas, no una: la cláusula y el anexo. Un contrato que dice «el arrendatario se obliga a respetar el reglamento» sin adjuntarlo cumple la mitad, y es la mitad que se discute después, porque el huésped puede decir con razón que nunca supo qué decía. Con la copia anexa y firmada, esa discusión se cierra.

1. 1La cláusula, con el nombre del condominio. No «el reglamento aplicable», sino el reglamento del condominio tal, el que consta en la escritura constitutiva.
2. 2El anexo, como anexo numerado del contrato, no como una liga a una carpeta compartida que puede cambiar sin que nadie se entere.
3. 3La casilla de recibido en el formato de entrada, firmada al llegar: es el momento en que el huésped tiene el documento en la mano. La plantilla es formato de check-in y check-out.
4. 4El aviso al administrador dentro de los cinco días hábiles que pide el artículo 19, cuando se convino que el usuario cumple obligaciones o representa al condómino.
5. 5Las reglas de la casa, aparte y en lenguaje de huésped: horarios, número de personas, alberca, basura, estacionamiento. El reglamento es el documento legal; las reglas de la casa son las que de verdad se leen.

Qué puede prohibir la asamblea, y qué no se puede inventar

El artículo 21 de la ley de Quintana Roo prohíbe a los condóminos «y en general a los habitantes del condominio» una lista de conductas, y esa frase es la que alcanza al huésped sin que haya firmado nada: realizar cualquier acto que afecte la tranquilidad y comodidad de los demás condóminos y ocupantes o comprometa la estabilidad, seguridad, salubridad o comodidad del condominio; estorbar o dificultar el uso de las áreas comunes; delimitar o techar lugares del estacionamiento común y usarlo para fines distintos; y poseer animales que por su número, tamaño o naturaleza afecten la seguridad, salubridad o comodidad, con responsabilidad absoluta de los condóminos, sus arrendatarios o cesionarios por lo que esos animales causen.

Sobre los horarios hay un detalle que conviene conocer: la fracción IV prohíbe obras y reparaciones en horario nocturno en condominios de uso habitacional, salvo fuerza mayor, y para los de uso comercial, de servicios, industrial o mixto deja que la asamblea acuerde los horarios que convengan al destino del condominio. Y el artículo 17 cierra el marco: cada condómino y en general los habitantes usarán su unidad en forma ordenada y tranquila, sin destinarla a usos contrarios a su destino ni hacerla servir a otros objetos que los contenidos expresamente en la escritura constitutiva.

Lo que no se escribe sin leer la ley del estado

La propiedad en condominio es materia local y las treinta y dos leyes no dicen lo mismo. El párrafo del artículo 19 que obliga a anexar el reglamento es de Quintana Roo; otro estado puede no tenerlo, y entonces la obligación del huésped nace sólo del contrato. Lo mismo las multas: el monto, el procedimiento y quién las impone están en cada ley y en cada reglamento, y aquí no se afirma nada sobre eso porque no se leyó. Lo que sí vale en todo el país es la regla del 2425 fracción II.

Las reglas de las plataformas no son reglamento

Un anfitrión que publica en una plataforma de hospedaje tiene además las políticas de esa plataforma, que son contractuales entre él y ella y cambian cuando ella quiere. No sustituyen el reglamento del condominio ni el contrato con el huésped, y no se citan aquí porque no se leyeron hoy. Lo que obliga al huésped frente al condominio es el reglamento inscrito y la cláusula del contrato.

Las multas, que no se inventan en el contrato

La fracción XX del artículo 2 define la sanción como la pena o multa que está obligado a cubrir el condómino o el ocupante por infringir la ley, el código civil, la escritura constitutiva, el contrato de traslación de dominio, los acuerdos de la asamblea, el reglamento y las demás legislaciones aplicables. O sea que la fuente de la multa es ese conjunto de documentos, no una tarifa que el anfitrión escriba en su contrato. Lo que sí puede hacer el contrato es decir que esas sanciones corren por cuenta del huésped y que se aplican contra el depósito, con el acta de salida como soporte. La diferencia entre depósito y fianza está en depósito en garantía o fianza.

Si el huésped firma desde otro país

Es el caso normal en Quintana Roo, y no cambia nada de lo anterior: el contrato se firma a distancia y el reglamento viaja como anexo. Qué ley manda cuando la contraparte está fuera está en un contrato con un extranjero tiene que estar en español y cómo firma quien vive en otra ciudad, en mi inquilino vive en otra ciudad. Si además rentas autos a los mismos huéspedes, el contrato en inglés está en rento autos a turistas.

El contrato y el formato de entrada, que son dos momentos distintos

El contrato se firma antes de llegar, con el reglamento anexo: ahí se fijan las personas, el plazo, el depósito y la obligación de respetar el reglamento. El formato de entrada se firma al llegar, con el inventario y el estado del inmueble, y es donde la casilla de recibido del reglamento tiene sentido porque el huésped ya está en la puerta. Juntar los dos en un solo papel es lo que hace que ninguno de los dos se firme.

La plantilla del contrato para una renta por temporada, en los dos idiomas, es contrato de arrendamiento vacacional bilingüe; el de llegada y salida, formato de check-in y check-out. Si lo que se renta es por meses y no por noches, la figura cambia y está en contrato de hospedaje o arrendamiento vacacional; y qué ley manda cuando el huésped es extranjero, en le rento mi casa a un extranjero.

• En el contrato: número máximo de personas, plazo, depósito con destino escrito, cláusula del reglamento y el reglamento anexo.
• En el formato de entrada: inventario, estado del inmueble, cajón de estacionamiento asignado y casilla de recibido del reglamento.
• En las reglas de la casa: horarios de alberca y terraza, basura, ruido, visitas, y a quién llamar.
• Con el administrador: el aviso del artículo 19 dentro de los cinco días hábiles cuando aplique.
• Al salir: acta con fotos, para que el depósito se devuelva o se aplique con un soporte y no con una opinión.

1. 1Al reservar: el contrato con el reglamento anexo, a firma por WhatsApp o por correo. Cuánto dejar abierta la liga está en cuánto vencimiento ponerle a una liga de firma.
2. 2Si la reserva se cae: la liga se cancela, y cómo está en cómo se cancela una liga de firma que ya mandaste.
3. 3Al llegar: el formato de entrada con el inventario y la casilla de recibido del reglamento, firmado en la puerta desde el celular.
4. 4Durante la estancia: cualquier cambio —una noche más, una persona más— por escrito y firmado, no por mensaje.
5. 5Al salir: acta de salida con fotos, y la devolución o aplicación del depósito con ese soporte. Qué plataformas guardan fotos en el acta está en plataformas de firma que guardan fotos en el acta de entrega.

Cómo se firman las dos cosas sin imprimir nada

El contrato con el reglamento anexo sale a firma por WhatsApp o por correo días antes de la llegada, y el huésped firma desde su celular sin crear cuenta ni instalar nada. Quien manda elige el idioma de cada firmante: a quien firma en inglés le llegan en inglés el correo, el mensaje de WhatsApp y la página de firma, mientras el anfitrión trabaja en español. El formato de entrada se firma en la puerta, el día de la llegada, desde el mismo teléfono.

De cada documento queda el PDF con su acuse de auditoría —hora, IP, dispositivo y huella SHA-256 del archivo—, que cualquiera comprueba en /verificar sin cuenta. Eso es lo que convierte «le mandé el reglamento» en una constancia con fecha. Qué trae ese acuse está en qué es un acuse de auditoría y el camino completo, en cómo funciona. Las dudas de validez, en el FAQ legal; y si administras varios departamentos, mandar el mismo documento a varias personas está en mandar el mismo contrato a varias personas a la vez. Son diez documentos gratis sin tarjeta desde tu cuenta.

De dónde salen las citas

• Código Civil Federal, en el texto vigente que publica la Cámara de Diputados.