¿Cómo hago que el residente firme la estimación de obra sin ir a la oficina?

El contratista cierra el corte el día 25, arma la estimación y la manda a la oficina. Ahí se queda. El residente anda entre dos frentes, la estimación necesita su firma antes de pasar a pago, y la obra avanza mientras el papel no. La parte fácil de resolver es el tránsito: la estimación se firma desde el celular en la obra. La parte que conviene entender antes es qué queda cerrado con esa firma, porque es más de lo que la mayoría supone.

Qué es una estimación, en términos del código civil

La palabra «estimación» viene del mundo de la obra pública y por costumbre se usa también en la privada. En el Código Civil Federal la figura existe sin ese nombre, y está en el 2630: «El que se obligue a hacer una obra por piezas o por medida puede exigir que el dueño la reciba en partes y se la pague en proporción de las que reciba.» Ése es el derecho que sostiene toda la mecánica de estimaciones periódicas: no es una concesión del dueño, es un derecho del contratista cuando la obra se contrató por piezas o por medida.

Hay un límite y es el 2632: lo del 2630 y el 2631 «no se observará cuando las piezas que se manden construir no puedan ser útiles, sino formando reunidas un todo». O sea que en una obra a precio alzado contratada como un todo indivisible, el derecho a cobrar por partes no opera solo: se pacta. De ahí que el contrato de obra traiga, o deba traer, la cláusula de periodicidad. Cómo se arma ese contrato está en contrato de obra a precio alzado.

El artículo que decide si tu pago aprobó algo o no

Éste es el hallazgo de este artículo y casi ninguna página mexicana del tema lo trae. El 2631 dice, completo: «La parte pagada se presume aprobada y recibida por el dueño; pero no habrá lugar a esa presunción solamente porque el dueño haya hecho adelantos a buena cuenta del precio de la obra, si no se expresa que el pago se aplique a la parte ya entregada.»

Léelo desde los dos lados, porque corta hacia los dos. Si eres el contratista y te pagaron sin que el documento diga a qué parte se aplica el pago, ese pago no aprobó nada: la presunción de aprobación no nace, y el dueño conserva su derecho a objetar lo ejecutado. Si eres el dueño y pagaste un anticipo genérico, no aprobaste la obra, aunque haya salido el dinero. La diferencia entre un pago que aprueba y un pago que sólo mueve dinero cabe en una línea del documento: qué periodo y qué conceptos cubre.

Por eso una estimación que dice «estimación 4, $812,450.00» no está haciendo su trabajo, y una que dice «estimación 4, del 26 de septiembre al 25 de octubre, conceptos 3.1 a 3.7 del catálogo, cantidades ejecutadas que se detallan» sí. Lo primero es una factura con otro nombre; lo segundo es lo que activa el 2631.

Lo que la firma cierra, y la línea que lo deja abierto

El 2628 es corto y pesado: «Una vez pagado y recibido el precio, no hay lugar a reclamación sobre él, a menos que al pagar o recibir, las partes se hayan reservado expresamente el derecho de reclamar.» Es decir: el momento de reservarse el derecho es el momento de firmar, no después. Un residente que firma una estimación con un concepto en duda y piensa aclararlo la semana siguiente perdió la ventana, salvo que la reserva quede escrita ahí mismo.

Eso le da a la estimación firmada un uso que pocas obras aprovechan: la reserva parcial. Se firma la estimación por lo que no se discute y se asienta en el mismo documento qué concepto queda reservado y por qué. El avance se paga, la obra no se detiene y el punto en duda sigue vivo. Es mejor que las dos salidas de siempre, que son firmar todo con molestia o no firmar nada y frenar el pago de ochenta personas.

Lo que no cierra la firma es la calidad de lo ejecutado a futuro. El 2634 dice que recibida y aprobada la obra por quien la encargó, el empresario sigue siendo responsable «de los defectos que después aparezcan y que procedan de vicios en su construcción y hechura, mala calidad de los materiales empleados o vicios del suelo en que se fabricó». La estimación aprueba cantidades y avance, no renuncia a los vicios ocultos. Vale decirlo porque es la objeción más común del residente al firmar en línea, y la respuesta es que la objeción no aplica.

El cambio de obra no se cuela en una estimación

El 2626 dice que quien se encarga de una obra por precio determinado «no tiene derecho de exigir después ningún aumento, aunque lo haya tenido el precio de los materiales o el de los jornales», y el 2627 extiende lo mismo a los cambios o aumentos en el plano o diseño, «a no ser que sean autorizados por escrito por el dueño y con expresa designación del precio». Las dos condiciones: por escrito y con el precio dicho.

Meter un concepto extraordinario en la estimación del mes esperando que pase desapercibido no cumple el 2627 y no vuelve el cambio exigible. El camino es la orden de cambio firmada antes de ejecutar, que es un documento aparte y existe para esto: orden de cambio en obra: cómo se documenta. Y si quien ejecuta es un subcontratista, lo que se firma antes de entrar está en contrato con subcontratista de obra.

Qué tiene que decir la estimación para que sirva

1. 1El periodo exacto, con fecha de inicio y de corte. Es la mitad de lo que el 2631 pide.
2. 2Los conceptos del catálogo con su clave, y las cantidades ejecutadas en el periodo, no acumuladas nada más. La otra mitad del 2631.
3. 3La frase que aplica el pago a la parte entregada: que el pago de esta estimación se aplica a los conceptos y cantidades que en ella se detallan. Una línea, y es la que evita que todo sea «a buena cuenta».
4. 4El espacio de reserva: un apartado donde quien firma puede asentar qué concepto queda reservado y por qué, por el 2628. Si va vacío, se firma vacío.
5. 5Quién firma y con qué calidad: residente, superintendente, supervisión externa. Que no sea una firma anónima en un recuadro.
6. 6La referencia al contrato y a la orden de cambio, si algún concepto viene de una: así el extraordinario queda atado a su autorización escrita y no al mes.

Cómo se firma desde la obra, en concreto

Es un documento ordinario y no necesita nada especial: el 93 del Código de Comercio tiene por cumplida la forma escrita con un mensaje de datos íntegro y accesible, y por cumplida la firma si el mensaje es atribuible a las partes; el 89 fija la neutralidad tecnológica. La estimación se manda por correo o por WhatsApp, el residente abre la liga y firma con el dedo. Que firmar con el dedo sea válido está en es legal firmar con el dedo en el celular, y por qué las ligas a veces se caen en obra, en firmar desde el celular: por qué se cae.

Tres detalles de operación que cambian el resultado. Uno: el vencimiento del envío. Ponerle siete días a una estimación mensual es dejar que caduque; ponerle tres es forzar la revisión. Y ese plazo tiene efecto jurídico, como está en cómo se cancela una liga de firma que ya mandaste. Dos: el orden de los firmantes, si pasa por residente y después por superintendencia: varios firmantes en un documento. Tres: la señal, si el frente está aislado: firmar la entrega del equipo en una obra sin señal.

• Se manda al celular del residente, no al correo corporativo que abre los viernes.
• Se le pone vencimiento corto, y se dice en el mensaje qué pasa si vence.
• Se firma con reserva si hay duda, en lugar de no firmar.
• El acuse se guarda con la estimación: es lo que fija la hora. Se comprueba en verificar.
• El recordatorio se automatiza, porque el residente no está evadiendo: está en obra. Lo que funciona está en cuando el cliente no firma: recordatorios que funcionan.

Si quien firma del lado del cliente es una empresa, quién puede obligarla está en firma electrónica en personas morales; el residente normalmente firma como quien recibe y aprueba técnicamente, no como quien obliga a la empresa a pagar, y conviene que el contrato lo diga. Para el giro completo, firma electrónica para constructoras y las plataformas de firma electrónica para constructoras. Si la obra la están ejecutando cuadrillas, lo laboral está en tengo 40 trabajadores en obra.

Dos documentos que suelen viajar con la estimación y conviene no mezclar: el que cierra la obra cuando termina, en cómo se avisa la terminación de un contrato, y el acta por el equipo que entró a la obra, en acta de entrega y recepción de equipo. Si lo que se renta para el frente es cimbra, el conteo va aparte, en contrato de renta de cimbra.

Los primeros 10 documentos son gratis y sin tarjeta desde tu cuenta; el plan de paga son $399 MXN al mes con 500 documentos y usuarios ilimitados, que a razón de una estimación por frente y por mes es lo que vuelve viable firmarlas todas. La plantilla del contrato base es contrato de prestación de servicios y el flujo está en cómo funciona.

De dónde salen las citas

• Código de Comercio, en el texto vigente que publica la Cámara de Diputados.
• Código Civil Federal, en el texto vigente que publica la Cámara de Diputados.