Plantilla de contrato de promesa de compraventa en español e inglés
Vender una casa a un comprador que no habla español tiene un momento incómodo: el que va entre el «sí, la compro» y la firma de la escritura. En ese hueco caben semanas, un anticipo, un avalúo, un fideicomiso y un permiso, y lo único que lo sostiene es un documento. Ese documento es la promesa de compraventa.
Esta plantilla la escribe a dos columnas, español e inglés, con el español prevaleciendo porque es el texto que se hace valer ante el notario y ante los tribunales del lugar del inmueble. Trae el inmueble con sus datos registrales y su cuenta predial, la superficie y colindancias, el precio, el anticipo y qué pasa con el anticipo si no se escritura, la fecha límite para firmar la escritura, la notaría y el reparto de gastos e impuestos.
También dice con claridad lo que la promesa no hace: no transmite la propiedad. La escritura y, en zona restringida, el fideicomiso se otorgan ante notario y con la autoridad federal de por medio. Lo llenas, lo mandas y cada parte firma desde su celular en su idioma. Si lo que necesitas es la explicación del caso completo, está en vendo mi casa a un extranjero: qué firmamos antes de ir al notario.
Qué trae la plantilla
- Declaraciones · Representations. Identificación, nacionalidad y domicilio de cada parte, y que el vendedor es dueño y el inmueble está libre de gravámenes.
- Objeto: la promesa · Purpose. Las dos partes se obligan a celebrar la compraventa del inmueble en el plazo que este contrato fija.
- El inmueble · The property. Ubicación, descripción, superficie y colindancias, datos registrales y cuenta predial.
- Precio · Purchase price. El precio total, su moneda y cómo se paga el saldo el día de la escritura.
- Anticipo · Deposit. Cuánto, cómo se entrega y que se aplica al precio.
- Qué pasa con el anticipo si no se escritura · Deposit if no deed. El destino del anticipo en cada escenario, escrito antes de que ocurra.
- Fecha límite y notaría · Closing deadline and notary. El día a más tardar el cual se firma la escritura y ante qué notaría.
- Vía del comprador extranjero · Foreign buyer route. Fideicomiso con institución de crédito y permiso en zona restringida, o escrito y permiso ante la Secretaría de Relaciones Exteriores fuera de ella.
- Gastos e impuestos · Closing costs and taxes. Quién paga qué de la escrituración, el fideicomiso y los impuestos de cada parte.
- Entrega del inmueble · Delivery. Cuándo se entrega la posesión y en qué estado.
- Si una parte se rehúsa a firmar · Specific performance. La consecuencia que la ley prevé, sin pena convencional añadida.
- Idioma que prevalece · Governing language. Las dos columnas tienen el mismo contenido y, en caso de discrepancia, prevalece el español.
- Ley aplicable y jurisdicción · Governing law and venue. Ley mexicana y tribunales del lugar donde está el inmueble.
- Domicilios, notificaciones y firma electrónica · Notices and e-signature. Domicilios y correos de las dos partes y validez de la firma electrónica.
Y la forma, que es lo que distingue un contrato hecho de uno bajado de internet:
- A dos columnas, español a la izquierda e inglés a la derecha, renglón contra renglón: el comprador lee su columna y firma el mismo documento que el vendedor.
- Una cláusula dedicada al idioma que prevalece. No es un detalle de cortesía: es lo que un juez mexicano va a leer el día que las dos columnas no digan lo mismo.
- El destino del anticipo tiene campo propio y se llena antes, no después. Es la discusión más previsible de toda la operación.
- Los datos registrales y la cuenta predial van en el cuerpo: son lo que el notario pide primero y lo que permite revisar que el inmueble es el que se cree.
- Sin pena convencional: la del formulario del que se tomó la estructura no se tomó. El anticipo se aplica al precio o se devuelve según lo pactado.
- Negro sobre blanco, en Times New Roman y a hoja carta, con cada hoja numerada y espacio de rúbrica al margen.
Lo que capturas
| Campo | Ejemplo |
|---|---|
| Promitente vendedor, con identificación, nacionalidad y domicilio | Laura Patricia Gómez Ruiz, mexicana, INE GMRZLR85032109M800 |
| Promitente comprador, con identificación, nacionalidad y domicilio | John Michael Smith, estadounidense, pasaporte 567890123 |
| Inmueble: ubicación y descripción | Casa en Calle Jacarandas 12, Centro, San Miguel de Allende, Gto., 3 recámaras |
| Superficie y colindancias | Terreno de 250 m², construcción de 180 m² |
| Datos registrales y cuenta predial | Folio real 123456 del Registro Público de San Miguel de Allende; predial 01-234-567 |
| Precio total y cómo se paga el saldo | USD 350,000.00; el saldo por transferencia el día de la escritura |
| Anticipo y su destino si no se escritura | USD 35,000.00; se devuelve íntegro dentro de 10 días hábiles |
| Fecha límite para escriturar y notaría | 29 de enero de 2027, Notaría Pública 5 de San Miguel de Allende, Gto. |
| Gastos e impuestos | Escrituración y fideicomiso al comprador; los impuestos de cada parte, a cada parte |
| Ciudad y fecha de firma | San Miguel de Allende, Guanajuato |
Qué dice la ley
La promesa de contratar tiene tres requisitos y los tres están en una sola línea de ley. El artículo 2246 del Código Civil Federal dice que «para que la promesa de contratar sea válida debe constar por escrito, contener los elementos característicos del contrato definitivo y limitarse a cierto tiempo». De ahí salen tres campos obligatorios de esta plantilla: el inmueble identificado, el precio y una fecha límite para escriturar. Una promesa sin fecha no es una promesa válida.
Lo que pasa si alguien se arrepiente también está escrito, y es más fuerte de lo que la mayoría supone. El 2247 dispone que si el promitente «rehúsa firmar los documentos necesarios para dar forma legal al contrato concertado, en su rebeldía los firmará el juez», salvo que la cosa ofrecida haya pasado por título oneroso a un tercero de buena fe; en ese caso la promesa queda sin efecto y quien la hizo responde de todos los daños y perjuicios. Por eso esta plantilla no necesita pena convencional: la consecuencia la pone la ley.
Y lo que la promesa no hace. La compraventa de un inmueble necesita forma: el 2316 dice que la compraventa no requiere formalidad especial «sino cuando recae sobre un inmueble», el 2320 manda hacerla en escritura pública cuando el valor de avalúo excede de trescientas sesenta y cinco veces el salario mínimo general diario —referencia que hoy se lee en unidades de medida y actualización— y el 2322 advierte que la venta de bienes raíces no produce efectos contra tercero «sino después de registrada». La promesa obliga a firmar la escritura; no transmite la propiedad ni se inscribe en lugar de ella.
La parte que decide la operación cuando el comprador es extranjero es constitucional. La fracción I del artículo 27 de la Constitución permite al Estado conceder a los extranjeros el derecho a adquirir el dominio de tierras y aguas «siempre que convengan ante la Secretaría de Relaciones en considerarse como nacionales respecto de dichos bienes y en no invocar por lo mismo la protección de sus gobiernos», bajo pena de perder los bienes en beneficio de la Nación. Y remata con la línea que define el mapa: «En una faja de cien kilómetros a lo largo de las fronteras y de cincuenta en las playas, por ningún motivo podrán los extranjeros adquirir el dominio directo sobre tierras y aguas».
Esa faja tiene nombre legal. La fracción VI del artículo 2o. de la Ley de Inversión Extranjera la llama Zona Restringida y la define exactamente con esos cien y cincuenta kilómetros. Dentro de ella, para fines residenciales, la vía es el fideicomiso: el 11 pide permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores para que una institución de crédito adquiera como fiduciaria derechos sobre el inmueble cuando el fideicomisario es una persona física o moral extranjera; el 12 define qué se entiende por utilización y aprovechamiento; y el 13 fija la duración «por un periodo máximo de cincuenta años, mismo que podrá prorrogarse a solicitud del interesado».
Fuera de la zona restringida el camino es otro y tiene plazos. El 10 A pide al extranjero presentar previamente ante la Secretaría de Relaciones Exteriores un escrito en el que convenga lo dispuesto en la fracción I del 27 constitucional y obtener el permiso; y agrega un supuesto de silencio favorable: si el inmueble está en un municipio totalmente fuera de la zona restringida, «el permiso se entenderá otorgado si no se publica en el Diario Oficial de la Federación la negativa» dentro de los cinco días hábiles siguientes a la solicitud. Si el municipio está parcialmente dentro, la Secretaría resuelve en treinta días hábiles. Y el 14 cierra con otro silencio: toda solicitud de permiso de fideicomiso debe resolverse en cinco días hábiles si se presentó en la unidad central o en treinta si se presentó en una delegación estatal, y «concluidos dichos plazos sin que se emita resolución, se entenderá aprobada la solicitud respectiva».
Nada de lo anterior se firma con una liga. El fideicomiso y la escritura se otorgan ante notario, con el permiso de la Secretaría de por medio, y esta página no dice lo contrario. Lo que sí se firma a distancia es el documento de este lado del notario: la promesa.
Las citas se verificaron el 14 de octubre de 2026 en los PDF de la Cámara de Diputados: el Código Civil Federal con reformas hasta el Diario Oficial del 14 de noviembre de 2025, la Constitución con su última reforma del 7 de octubre de 2026 y la Ley de Inversión Extranjera con su última reforma del 27 de mayo de 2024. Esta página no afirma costos del fideicomiso, del permiso ni de la escrituración, ni el equivalente en pesos de la referencia del 2320: esos números los pactan las partes o los cotiza el notario.
Esto no es asesoría legal. Las preguntas generales están en la guía legal.
Las dos columnas y la cláusula que decide cuál manda
Un contrato bilingüe no es un contrato traducido. Son dos textos puestos uno al lado del otro que dicen lo mismo, y la pregunta práctica es qué pasa el día que no lo dicen. Esta plantilla la contesta en una cláusula: en caso de discrepancia prevalece el español.
La razón es de dónde se va a hacer valer el documento. El inmueble está en México, el notario es mexicano, el registro es mexicano y los tribunales competentes son los del lugar del inmueble. La columna en inglés sirve para que el comprador lea y entienda lo que firma, que no es poco: un documento que no se entiende se firma mal o no se firma.
Y lo que un juez mexicano hace con el inglés
Si el pleito llega a tribunales, el documento en idioma extranjero va con traducción al español, y hay un procedimiento para eso. Está trabajado en ¿un contrato con un extranjero tiene que estar en español?, que es la razón de fondo por la que estas plantillas nacen bilingües en vez de nacer en inglés.
Quién firma, y sin testigos
Firman el promitente vendedor y el promitente comprador. El 2246 del Código Civil Federal no pide testigos para la promesa, así que esta plantilla no los incluye; cuándo un documento sí los pide está en contratos que piden dos testigos. Si el comprador no va a venir a firmar la escritura, va a necesitar un poder notarial, y eso es otro trámite y otro documento.
Si el comprador es una empresa extranjera
Firma quien tenga facultades, y eso se comprueba antes. Quién puede firmar por una persona moral está en firma electrónica para personas morales, y las reglas que cambian cuando una de las partes está fuera de México, en contratos internacionales.
El anticipo: el campo que evita el pleito que siempre llega
En una operación que tarda tres meses, el anticipo se entrega el primer día y la discusión aparece el último. El inmueble no pasó el avalúo, el permiso se tardó, el comprador cambió de opinión, el vendedor encontró otro comprador. Cada uno de esos escenarios tiene un destino distinto para ese dinero, y la plantilla tiene un campo para escribirlo antes.
Lo que esta plantilla no hace es convertir el anticipo en una pena. El anticipo se aplica al precio cuando la operación se cierra y se devuelve —íntegro o con la retención que se haya pactado— cuando no. La sanción por rehusarse a firmar ya la trae el 2247 del Código Civil Federal, que deja al juez firmar en rebeldía y responsabiliza de los daños y perjuicios al que se echó para atrás.
La fecha límite no es un adorno
El 2246 pide que la promesa «se limite a cierto tiempo». Sin fecha límite para escriturar, la promesa no cumple uno de sus tres requisitos de validez. Y en la práctica la fecha hace algo más: fija el calendario del fideicomiso o del permiso, que son los dos trámites que más se alargan.
Los datos registrales, antes del anticipo
El folio real y la cuenta predial no son para el notario nada más: son para que el comprador pueda revisar que el inmueble existe, que es del vendedor y que no trae gravámenes antes de transferir el anticipo. El 2322 del Código Civil Federal es la razón de fondo: la venta de bienes raíces no produce efectos contra tercero sino después de registrada.
Y el recibo del anticipo
Una transferencia no es un recibo. El documento que acredita que el dinero se entregó, por cuánto y a cuenta de qué es el recibo de dinero, y se firma el mismo día. Si el pago se parte en varias entregas, el convenio de pago es el que ordena el calendario.
Cómo se firma cuando una parte está en Texas y la otra en Guanajuato
Esto es lo que resuelve la firma en línea en esta operación, y es concreto: el vendedor captura el documento en español, el comprador lo recibe en inglés y las dos firmas quedan en el mismo PDF el mismo día, sin un sobre de mensajería cruzando la frontera.
Quien manda el documento elige el idioma de cada firmante. El que firma en inglés recibe en inglés el correo, el mensaje de WhatsApp y la página donde firma, mientras el remitente sigue trabajando en español; un mismo documento puede llevar un firmante en inglés y otro en español. El certificado de auditoría de un documento con un firmante en inglés sale bilingüe, con el español rigiendo y el inglés como cortesía.
Las dos partes se quedan con el PDF y ese certificado —hora, IP, dispositivo y huella SHA-256 del archivo—, que cualquiera puede comprobar en /verificar sin cuenta y sin pagar. El camino completo está en cómo funciona y las dudas de ley en el FAQ legal. Son diez documentos gratis sin tarjeta desde tu cuenta.
Los otros documentos de este lado del notario: el arrendamiento de terreno si lo que se renta es el predio, el acuerdo de confidencialidad cuando hay información de la operación que no se comparte, y el contrato de prestación de servicios para el agente o el gestor. Y si la casa se va a rentar por temporada en vez de venderse, el documento es otro: se explica en contratos internacionales.
Preguntas frecuentes
- ¿Qué necesita una promesa de compraventa para ser válida?
- Tres cosas, y están en el artículo 2246 del Código Civil Federal: constar por escrito, contener los elementos característicos del contrato definitivo y limitarse a cierto tiempo. En la práctica eso significa el inmueble identificado, el precio y una fecha límite para firmar la escritura. Una promesa sin fecha límite no cumple el tercer requisito.
- Si el vendedor se arrepiente, ¿pierdo la casa?
- No necesariamente, y la ley es más fuerte de lo que parece. El artículo 2247 del Código Civil Federal dispone que si el promitente rehúsa firmar los documentos necesarios para dar forma legal al contrato, en su rebeldía los firmará el juez. La excepción es que el inmueble haya pasado por título oneroso a la propiedad de un tercero de buena fe: entonces la promesa queda sin efecto y quien la hizo responde de todos los daños y perjuicios.
- ¿Un extranjero puede comprar una casa en la playa en México?
- No en dominio directo. La fracción I del artículo 27 de la Constitución dispone que en una faja de cien kilómetros a lo largo de las fronteras y de cincuenta en las playas, por ningún motivo podrán los extranjeros adquirir el dominio directo sobre tierras y aguas. La Ley de Inversión Extranjera llama a esa faja Zona Restringida y, para fines residenciales, abre la vía del fideicomiso: su artículo 11 pide permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores para que una institución de crédito adquiera como fiduciaria los derechos sobre el inmueble, y el 13 fija la duración en un periodo máximo de cincuenta años, prorrogable a solicitud del interesado. Eso se otorga ante notario, no con una liga de firma.
- Y si la casa está fuera de la zona restringida, ¿qué trámite hay?
- El del artículo 10 A de la Ley de Inversión Extranjera: el extranjero presenta previamente ante la Secretaría de Relaciones Exteriores un escrito en el que conviene lo dispuesto en la fracción I del artículo 27 constitucional y obtiene el permiso. Hay un silencio favorable: si el inmueble está en un municipio totalmente ubicado fuera de la zona restringida, el permiso se entiende otorgado si la negativa no se publica en el Diario Oficial de la Federación dentro de los cinco días hábiles siguientes a la solicitud. Si el municipio está parcialmente dentro, la Secretaría resuelve en treinta días hábiles.
- ¿La promesa me transmite la propiedad?
- No. La promesa obliga a las dos partes a celebrar la compraventa en el plazo pactado, nada más. La compraventa de inmueble necesita forma por el artículo 2316 del Código Civil Federal, va en escritura pública cuando el valor de avalúo excede de la referencia del 2320, y no produce efectos contra tercero sino después de registrada, por el 2322. Esta plantilla cubre el documento que se firma antes de todo eso.
- ¿Cuál versión manda si el inglés y el español no dicen lo mismo?
- El español, y el contrato lo dice en una cláusula propia. La razón es dónde se hace valer el documento: el inmueble está en México, el notario y el registro son mexicanos y los tribunales competentes son los del lugar del inmueble. La columna en inglés está para que el comprador entienda lo que firma. Esto no es asesoría legal: para tu caso concreto consulta a tu abogado y al notario que vaya a escriturar.