Vendo mi casa a un extranjero: qué firmamos antes de ir al notario

Vender una casa a un comprador estadounidense o canadiense tiene un tramo que a los dos les da nervios y es el mismo: el que va entre el acuerdo y la escritura. El comprador ya decidió, a veces ya transfirió dinero, y la escritura no se puede firmar todavía porque falta un avalúo, un permiso o un fideicomiso. Tres meses de nada escrito.

Ese tramo tiene un documento y es la promesa de compraventa. No es un papel de cortesía: es lo que obliga a las dos partes a llegar a la escritura, y es lo que decide qué pasa con el anticipo si la operación se cae. El formato bilingüe está en la plantilla de promesa de compraventa en español e inglés.

Lo que la promesa tiene que traer, por ley

El artículo 2246 del Código Civil Federal cabe en un renglón y manda tres cosas: «Para que la promesa de contratar sea válida debe constar por escrito, contener los elementos característicos del contrato definitivo y limitarse a cierto tiempo».

Traducido a campos: el inmueble identificado con sus datos registrales, el precio, y una fecha límite para firmar la escritura. El tercero es el que más se olvida y es requisito de validez: una promesa sin fecha no se «limita a cierto tiempo». En la práctica esa fecha hace algo más: fija el calendario del permiso o del fideicomiso, que son los trámites que se alargan.

Y lo que pasa si alguien se arrepiente

Es más fuerte de lo que casi todos suponen y conviene que las dos partes lo sepan. El 2247: si el promitente «rehúsa firmar los documentos necesarios para dar forma legal al contrato concertado, en su rebeldía los firmará el juez», salvo que la cosa ofrecida haya pasado por título oneroso a la propiedad de un tercero de buena fe; entonces la promesa queda sin efecto y quien la hizo responde «de todos los daños y perjuicios».

Por eso la plantilla no lleva pena convencional: la consecuencia la pone la ley y es mejor que cualquier pena que se pueda redactar. Lo que sí hay que escribir es el destino del anticipo, que es otra cosa.

El anticipo, y el campo que evita el pleito

En una operación de tres meses el anticipo se entrega el primer día y la discusión llega el último. Los escenarios son previsibles: el avalúo salió bajo, el permiso se tardó, el comprador cambió de opinión, el vendedor encontró otro comprador, el fideicomiso no se autorizó a tiempo.

Cada uno de esos tiene un destino distinto para ese dinero, y escribirlos antes cuesta cinco minutos. La plantilla tiene un campo para el destino del anticipo si no se escritura: devolución íntegra en tantos días hábiles, devolución con retención de gastos ya hechos, o retención si el incumplimiento fue del comprador. Lo que no conviene es convertir el anticipo en una pena disfrazada.

Y el anticipo necesita su propio comprobante: una transferencia no es un recibo. El documento que acredita cuánto se entregó, cuándo y a cuenta de qué es el recibo de dinero, y se firma el mismo día. Si el precio se va a pagar en parcialidades antes de la escritura, el que ordena el calendario es el convenio de pago, y qué es exactamente un pago a cuenta frente a una señal está en qué es el consentimiento expreso.

La parte que no es tuya: la vía del comprador

Aquí hay algo que al vendedor mexicano le conviene entender aunque el trámite no sea suyo, porque de él depende la fecha. La fracción I del artículo 27 de la Constitución permite al Estado conceder a los extranjeros el derecho a adquirir inmuebles «siempre que convengan ante la Secretaría de Relaciones en considerarse como nacionales respecto de dichos bienes y en no invocar por lo mismo la protección de sus gobiernos», bajo pena de perderlos en beneficio de la Nación.

Y pone el límite que dibuja el mapa: «En una faja de cien kilómetros a lo largo de las fronteras y de cincuenta en las playas, por ningún motivo podrán los extranjeros adquirir el dominio directo sobre tierras y aguas». La fracción VI del artículo 2o. de la Ley de Inversión Extranjera le pone nombre: Zona Restringida.

En la zona restringida: fideicomiso

Para fines residenciales dentro de la zona restringida, la vía es el fideicomiso. El artículo 11 de la Ley de Inversión Extranjera pide permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores «para que instituciones de crédito adquieran como fiduciarias, derechos sobre bienes inmuebles ubicados dentro del la zona restringida, cuando el objeto del fideicomiso sea permitir la utilización y el aprovechamiento de tales bienes sin constituir derechos reales sobre ellos», y los fideicomisarios sean personas físicas o morales extranjeras.

El 12 define esa «utilización y aprovechamiento» como los derechos al uso o goce, incluida la obtención de frutos y cualquier rendimiento de la explotación lucrativa. Y el 13 fija la duración: «por un periodo máximo de cincuenta años, mismo que podrá prorrogarse a solicitud del interesado». Eso se otorga ante notario y con una institución de crédito de por medio: ningún documento firmado con una liga lo sustituye.

Fuera de la zona restringida: escrito y permiso, con silencio favorable

El 10 A pide al extranjero presentar previamente ante la Secretaría de Relaciones Exteriores un escrito en el que convenga lo dispuesto en la fracción I del 27 constitucional y obtener el permiso. Y trae un dato que casi nunca se publica: si el inmueble está en un municipio totalmente ubicado fuera de la zona restringida, «el permiso se entenderá otorgado si no se publica en el Diario Oficial de la Federación la negativa de la Secretaría de Relaciones Exteriores dentro de los cinco días hábiles siguientes a la fecha de la presentación de la solicitud». Si el municipio está parcialmente dentro, la Secretaría resuelve en treinta días hábiles.

El 14 repite la figura para el permiso de fideicomiso: toda solicitud debe resolverse dentro de los cinco días hábiles siguientes si se presentó en la unidad administrativa central competente, o de los treinta días hábiles si se presentó en las delegaciones estatales, y «concluidos dichos plazos sin que se emita resolución, se entenderá aprobada la solicitud respectiva». Son los plazos con los que se pone una fecha realista en la promesa, en vez de una fecha optimista.

Lo que esta pieza no dice

No dice cuánto cuesta el fideicomiso, ni el permiso, ni la escrituración, ni cuánto impuesto paga cada parte. Esos números los cotiza el notario y la institución de crédito, cambian por plaza y por año, y no se verificaron hoy. Lo que la plantilla hace es dejar un campo para que el reparto de gastos e impuestos se escriba antes, con el nombre de quién paga qué.

Por qué bilingüe y no en inglés

Un comprador que no habla español firma mejor un documento que entiende, y eso no se discute. Lo que sí hay que decidir es qué texto manda. La promesa se va a hacer valer ante un notario mexicano, ante un registro mexicano y, si hay pleito, ante tribunales del lugar del inmueble; por eso la plantilla va a dos columnas con el español prevaleciendo.

La razón completa, con lo que un juez mexicano hace con un documento en otro idioma, está en ¿un contrato con un extranjero tiene que estar en español?. Y las reglas que cambian cuando una de las partes está fuera de México, en contratos internacionales y firma electrónica.

La promesa no transmite la propiedad

Conviene decirlo de frente porque hay compradores extranjeros que creen que con la promesa ya son dueños. El 2316 dispone que la compraventa no requiere formalidad especial «sino cuando recae sobre un inmueble»; el 2320 manda hacerla en escritura pública cuando el valor de avalúo excede de la referencia que ese artículo fija; y el 2322 advierte que «la venta de bienes raíces no producirá efectos contra tercero sino después de registrada».

Y si el comprador no viene a escriturar

Pasa seguido: el comprador cierra la operación desde su país y no quiere volar para la escritura. Entonces necesita un poder notarial a favor de alguien de aquí, y ése es otro trámite con su propia forma. La carta poder simple no alcanza para eso: qué sí resuelve una carta poder y qué no está en carta poder simple con firma electrónica.

Cómo se manda a firmar, cada parte en su idioma

Esto es lo concreto que la firma en línea resuelve en esta operación. El vendedor captura la promesa en español, el comprador la recibe en inglés y las dos firmas quedan en el mismo PDF el mismo día, sin un sobre de mensajería cruzando la frontera ni una firma escaneada de dudosa procedencia.

Quien manda el documento elige el idioma de cada firmante. El firmante en inglés recibe en inglés el correo, el mensaje de WhatsApp y la página donde firma, mientras el vendedor trabaja en español; un mismo documento puede llevar un firmante en inglés y otro en español. Y el certificado de auditoría de un documento con un firmante en inglés sale bilingüe: el español rige y el inglés va de cortesía.

Las dos partes se quedan con el PDF y ese certificado —hora, dirección IP, dispositivo y huella SHA-256 del archivo—, que cualquiera puede comprobar en /verificar sin cuenta y sin pagar. Qué debe traer un acuse para servir está en qué es un acuse de auditoría y qué debe traer, y por qué el documento no se puede alterar después, en cómo sé que un contrato firmado en línea no lo van a cambiar.

• No hace falta e.firma ni para ti ni para el comprador: por qué está en ¿sirve la e.firma del SAT para firmar un contrato?.
• El comprador no abre cuenta ni paga nada para firmar. Qué necesita su teléfono está medido en firmar desde el celular sin instalar nada.
• Si son varios firmantes —dos vendedores, un matrimonio comprador—, el orden se puede fijar: varios firmantes en un documento.
• Si el comprador tarda en firmar, los recordatorios que funcionan están en cuando el cliente no firma.

Qué actos sí piden fedatario y cuáles no está en firma electrónica o fedatario público, y la lista de documentos que no se pueden firmar electrónicamente, en documentos que no se pueden firmar electrónicamente. Las dudas de ley están en el FAQ legal, el camino de una firma en cómo funciona, y son diez documentos gratis sin tarjeta desde tu cuenta. Si en vez de vender vas a rentar el inmueble, los documentos son otros: arrendamiento de terreno y las plantillas de arrendamiento por estado.

De dónde salen las citas

• Código Civil Federal, en el texto vigente que publica la Cámara de Diputados.