Fideicomiso para extranjeros: lo que se firma antes de ir al notario
En una franja de cien kilómetros a lo largo de las fronteras y cincuenta a lo largo de las playas, ningún extranjero puede adquirir el dominio directo sobre tierras y aguas: lo dice la fracción I del artículo 27 de la Constitución. La vía es un fideicomiso con una institución de crédito como fiduciaria, con permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores, por un máximo de cincuenta años prorrogables (artículos 11 a 14 de la Ley de Inversión Extranjera). Eso se constituye ante notario. Lo que se firma antes —y se puede firmar a distancia, en español y en inglés— es la carta de intención, la promesa de compraventa y, si el comprador no viene, el poder.
Un comprador extranjero quiere la casa en Puerto Escondido o el departamento en Tulum. Pregunta si puede comprar, le dicen que sí pero con fideicomiso, y entonces nadie sabe explicarle qué firma hoy y qué firma en dos meses. Mientras eso se aclara, el comprador se enfría o se va con otro.
La parte legal no es complicada: son cuatro artículos y dos autoridades. Lo que sigue se leyó hoy, 19 de octubre de 2026, en los PDF de la Constitución, de la Ley de Inversión Extranjera y del Código Civil Federal de la Cámara de Diputados.
La zona restringida: cien kilómetros y cincuenta
La fracción I del artículo 27 constitucional dice que sólo los mexicanos por nacimiento o naturalización y las sociedades mexicanas tienen derecho para adquirir el dominio de las tierras y aguas, y que el Estado puede conceder el mismo derecho a los extranjeros «siempre que convengan ante la Secretaría de Relaciones en considerarse como nacionales respecto de dichos bienes y en no invocar por lo mismo la protección de sus gobiernos». Y remata con la frase que todo el mercado inmobiliario de playa conoce a medias: «En una faja de cien kilómetros a lo largo de las fronteras y de cincuenta en las playas, por ningún motivo podrán los extranjeros adquirir el dominio directo sobre tierras y aguas».
La Ley de Inversión Extranjera le pone nombre a esa franja: su artículo 2, fracción VI, define «Zona Restringida» como exactamente esa faja de cien kilómetros de fronteras y cincuenta de playas a que se refiere la fracción I del 27 constitucional. Fuera de ella, el artículo 10 A pide al extranjero presentar previamente ante la Secretaría de Relaciones Exteriores un escrito conviniendo lo del 27 y obtener el permiso correspondiente; y añade un plazo útil: cuando el inmueble está en un municipio totalmente fuera de la zona, el permiso «se entenderá otorgado si no se publica en el Diario Oficial de la Federación la negativa» de la Secretaría dentro de los cinco días hábiles siguientes a la solicitud. Si el municipio está parcialmente dentro, la Secretaría resuelve en treinta días hábiles.
Residencial y no residencial no son lo mismo
El artículo 10 de la Ley de Inversión Extranjera separa dos caminos para las sociedades mexicanas cuyos estatutos incluyen el convenio del 27. Su fracción I les permite adquirir el dominio de inmuebles en la zona restringida cuando se destinen a actividades no residenciales, dando aviso a la Secretaría de Relaciones Exteriores dentro de los sesenta días hábiles siguientes. Su fracción II manda a las residenciales al capítulo del fideicomiso. Es decir que un hotel y una casa de playa no van por la misma vía, aunque estén en la misma cuadra.
Qué es el fideicomiso y quién es quién
El artículo 381 de la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito lo define en una frase: «En virtud del fideicomiso, el fideicomitente transmite a una institución fiduciaria la propiedad o la titularidad de uno o más bienes o derechos, según sea el caso, para ser destinados a fines lícitos y determinados, encomendando la realización de dichos fines a la propia institución fiduciaria».
Traducido a una compra en la playa: el vendedor transmite el inmueble a un banco, que es la fiduciaria y queda como titular; el comprador extranjero es el fideicomisario, y lo que tiene son los derechos de uso y aprovechamiento. El artículo 12 de la Ley de Inversión Extranjera define esa utilización y aprovechamiento como «los derechos al uso o goce de los mismos, incluyendo en su caso, la obtención de frutos, productos y, en general, cualquier rendimiento que resulte de la operación y explotación lucrativa, a través de terceros o de la institución fiduciaria». O sea que sí se puede rentar.
- El permiso es de la Secretaría de Relaciones Exteriores. El artículo 11 lo exige para que las instituciones de crédito adquieran como fiduciarias derechos sobre inmuebles en zona restringida cuando el objeto sea permitir su utilización y aprovechamiento «sin constituir derechos reales sobre ellos», y los fideicomisarios sean sociedades mexicanas sin cláusula de exclusión de extranjeros en el caso de la fracción II del 10, o personas físicas o morales extranjeras.
- La duración es de cincuenta años, prorrogables. El artículo 13: «La duración de los fideicomisos a que este capítulo se refiere, será por un periodo máximo de cincuenta años, mismo que podrá prorrogarse a solicitud del interesado».
- La Secretaría puede verificar en cualquier tiempo el cumplimiento de las condiciones de los permisos y la veracidad de los avisos, por el segundo párrafo del mismo 13.
- El permiso se resuelve en cinco o treinta días hábiles, según se presente en la unidad administrativa central o en una delegación estatal, por el artículo 14, que además manda considerar «el beneficio económico y social que la realización de estas operaciones implique para la Nación».
- La fiduciaria es una institución de crédito. No es un despacho, no es la inmobiliaria y no es el notario.
Esta pieza no da cifras de costos del fideicomiso ni del trámite ante la Secretaría: no se verificaron y cambian por banco y por año. Quien venda debe pedirlas por escrito al banco y al notario antes de prometerle un número al comprador.
Lo que sólo pasa ante notario, y lo que no
La escritura y la constitución del fideicomiso son del notario. La compraventa de inmueble no se perfecciona con un correo: el artículo 2316 del Código Civil Federal dice que la compraventa no requiere formalidad especial «sino cuando recae sobre un inmueble», y el 2320 manda que se haga en escritura pública si el valor de avalúo excede de trescientas sesenta y cinco veces el salario mínimo general diario, hoy la unidad de medida y actualización. El 2322 añade que la venta de bienes raíces «no producirá efectos contra tercero sino después de registrada».
La promesa de compraventa, con sus tres requisitos
Es el documento que de verdad amarra la operación mientras el fideicomiso se arma. El artículo 2246 dice que «para que la promesa de contratar sea válida debe constar por escrito, contener los elementos característicos del contrato definitivo y limitarse a cierto tiempo». Los tres requisitos se traducen en tres campos obligatorios: el inmueble identificado, el precio, y una fecha límite para escriturar.
Y el 2247 le da dientes: si el promitente se rehúsa a firmar los documentos necesarios para dar forma legal al contrato, «en su rebeldía los firmará el juez», salvo que la cosa ofrecida haya pasado por título oneroso a un tercero de buena fe, en cuyo caso la promesa queda sin efecto y el que la hizo responde de todos los daños y perjuicios. Conviene saber también lo que la promesa no hace: el 2245 dice que sólo da origen a obligaciones de hacer, «consistentes en celebrar el contrato respectivo de acuerdo con lo ofrecido». No transmite la propiedad. La plantilla bilingüe está en contrato de promesa de compraventa en español e inglés.
La carta de intención, para lo que todavía no amarra
Antes de la promesa suele haber una conversación con números que nadie quiere firmar como obligación. Para eso sirve una carta de intención que separe explícitamente lo que obliga de lo que no: la confidencialidad y la exclusividad obligan; el precio indicativo y el calendario, no. La plantilla a dos columnas está en carta de intención en español e inglés.
El poder, para el comprador que no viene a la escritura
Un comprador que está en Denver no va a volar dos veces. Para la escritura necesita un poder, y ahí el Código Civil Federal pone forma: el artículo 2555 exige escritura pública, o carta poder firmada ante dos testigos con las firmas del otorgante y los testigos ratificadas ante notario, jueces o autoridades administrativas, cuando el mandato sea general o cuando el interés del negocio exceda de mil veces el salario mínimo. Una compraventa de inmueble casi siempre cae ahí. La plantilla bilingüe de carta poder sirve para los actos que no llegan a ese umbral; para la escritura, el poder es notarial. Qué documentos de plano no se cierran con una firma electrónica está en documentos que no se pueden firmar electrónicamente.
| Documento | Qué hace | Dónde se firma |
|---|---|---|
| Carta de intención | Deja por escrito el interés, el precio de partida y el calendario | En línea, a distancia, bilingüe |
| Promesa de compraventa | Obliga a celebrar la compraventa en una fecha (2246) | En línea, a distancia, bilingüe |
| Recibo del anticipo | Documenta el dinero y a qué se aplica | En línea, a distancia |
| Poder para la escritura | Permite firmar por el comprador ausente | Ante notario (2555) |
| Escritura de compraventa | Transmite la propiedad | Ante notario (2316 y 2320) |
| Fideicomiso en zona restringida | Pone al banco como fiduciario | Ante notario, con permiso de la SRE (11 de la LIE) |
Qué hace el vendedor mexicano mientras tanto
Tres cosas que no dependen del banco ni de la Secretaría. La primera, tener la promesa firmada con fecha límite para escriturar, porque el fideicomiso tarda y sin promesa la operación vive de la buena voluntad. La segunda, documentar el anticipo con un recibo que diga a qué se aplica y qué pasa si no se escritura. La tercera, dejar por escrito quién paga qué: el fideicomiso, el permiso, el avalúo, el notario. Esta página no pone cifras porque las ponen el banco y el notario, pero la cláusula de gastos sí se escribe antes.
El caso general de vender a un extranjero, con lo que se firma antes del notario sin entrar al fideicomiso, está en vendo mi casa a un extranjero: qué firmamos antes del notario. Lo que una inmobiliaria firma todos los días con sus clientes está en firma electrónica para inmobiliarias y administradores, y el recibo de cada anticipo sale de la plantilla de recibo de dinero. Si el comprador firma desde el extranjero, cómo se hace está en mi cliente está en Estados Unidos: cómo firma el contrato, y las piezas en inglés para el comprador, en buying property in Mexico as an American y fideicomiso in Mexico.
Y si en lugar de comprar quiere rentar
Entonces no hay zona restringida ni fideicomiso: el arrendamiento no transmite la propiedad y un extranjero puede rentar sin más. El contrato sigue siendo del estado donde está el inmueble, y en inglés al lado: un contrato con un extranjero, ¿tiene que estar en español?, y la plantilla para la renta de temporada, en contrato de arrendamiento vacacional bilingüe.
Cómo se firma a distancia, cada quien en su idioma
La carta de intención y la promesa son documentos privados y se firman por liga. Capturas los datos una vez, mandas la liga por WhatsApp desde tu número o por correo, y el comprador firma desde su celular en Denver o en Vancouver, sin abrir cuenta y sin pagar. Y hay un detalle que cambia la conversación con un comprador que no habla español: quien manda elige el idioma de cada firmante. A quien firma en inglés le llegan en inglés el correo, el mensaje de WhatsApp y la página de firma, mientras tú trabajas en español; un mismo documento puede llevar un firmante en inglés y otro en español.
El certificado de auditoría bilingüe —español que rige, inglés de cortesía— está en producción, así que el comprador recibe un acuse que puede leer: hora, IP, dispositivo y huella SHA-256 del archivo. Cualquiera lo comprueba en /verificar sin cuenta, que es justo lo que el notario y el banco van a querer ver del documento que llega firmado desde el extranjero. Por qué ese acuse es lo que decide está en qué es el valor probatorio, y qué es exactamente la fe de hechos del notario, en qué es la fe de hechos.
Las plantillas bilingües están en /plantillas; el camino completo del documento, en cómo funciona; las dudas de ley, en el FAQ legal. Son diez documentos gratis, sin caducidad y sin tarjeta, desde tu cuenta.
De dónde salen las citas
- Código Civil Federal, en el texto vigente que publica la Cámara de Diputados.
- Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito, en el texto vigente que publica la Cámara de Diputados.
Preguntas frecuentes
¿Un extranjero puede comprar una casa en la playa en México?
No el dominio directo. La fracción I del artículo 27 de la Constitución dice que en una faja de cien kilómetros a lo largo de las fronteras y de cincuenta en las playas, por ningún motivo podrán los extranjeros adquirir el dominio directo sobre tierras y aguas. La vía es un fideicomiso con una institución de crédito como fiduciaria y permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores, por los artículos 11 a 14 de la Ley de Inversión Extranjera.
¿Cuánto dura el fideicomiso?
Un máximo de cincuenta años, prorrogables a solicitud del interesado: lo dice el artículo 13 de la Ley de Inversión Extranjera. El segundo párrafo del mismo artículo permite a la Secretaría de Relaciones Exteriores verificar en cualquier tiempo el cumplimiento de las condiciones del permiso y la veracidad del contenido de los avisos.
¿Puede rentar la casa que tiene en fideicomiso?
Sí. El artículo 12 de la Ley de Inversión Extranjera entiende por utilización y aprovechamiento del inmueble «los derechos al uso o goce de los mismos, incluyendo en su caso, la obtención de frutos, productos y, en general, cualquier rendimiento que resulte de la operación y explotación lucrativa, a través de terceros o de la institución fiduciaria».
¿Qué se puede firmar en línea y qué no?
En línea, los documentos privados: la carta de intención, la promesa de compraventa y el recibo del anticipo. Ante notario, la escritura de compraventa —el artículo 2320 del Código Civil Federal la exige cuando el valor de avalúo excede de trescientas sesenta y cinco veces el salario mínimo general diario— y la constitución del fideicomiso. El poder para la escritura también es notarial cuando el mandato es general o el interés del negocio excede de mil veces el salario mínimo, por el artículo 2555.
¿Qué pasa si el vendedor se arrepiente después de firmar la promesa?
El artículo 2247 del Código Civil Federal dice que si el promitente se rehúsa a firmar los documentos necesarios para dar forma legal al contrato, en su rebeldía los firmará el juez, salvo que la cosa ofrecida haya pasado por título oneroso a la propiedad de un tercero de buena fe; en ese caso la promesa queda sin efecto y el que la hizo responde de todos los daños y perjuicios causados.
¿Y si la casa está fuera de la zona restringida?
Entonces no hace falta fideicomiso. El artículo 10 A de la Ley de Inversión Extranjera pide al extranjero presentar previamente ante la Secretaría de Relaciones Exteriores un escrito conviniendo lo de la fracción I del 27 constitucional y obtener el permiso; si el municipio está totalmente fuera de la zona, el permiso se entiende otorgado si la negativa no se publica en el Diario Oficial dentro de los cinco días hábiles siguientes. Esto no es asesoría legal: para tu operación consulta a tu notario.