Compré un terreno con contrato privado, ¿ya es mío?

Es una de las preguntas más frecuentes y una de las peor contestadas. Alguien compró un lote en un fraccionamiento chico, pagó, tiene un contrato firmado por las dos partes y hasta las llaves de la cerca. Pregunta si ya es suyo, y le contestan «no, falta la escritura», lo cual es verdad a medias y lo deja sin entender qué tiene y qué no.

La respuesta correcta se parte en dos, y conviene tenerlas separadas en la cabeza: frente al vendedor y frente al mundo.

Frente al vendedor: el contrato ya obliga

El artículo 2316 del Código Civil Federal dice que el contrato de compraventa no requiere para su validez formalidad alguna especial, sino cuando recae sobre un inmueble. Y el 1833 completa la idea con una salida: cuando la ley exige determinada forma, mientras el contrato no la revista no será válido, pero si la voluntad de las partes consta de manera fehaciente, cualquiera de ellas puede exigir que se dé al contrato la forma legal.

Eso es mucho más de lo que parece. Significa que con un contrato firmado y el pago documentado tienes una acción contra el vendedor para obligarlo a otorgar la escritura. No eres dueño registrado, pero tampoco estás con las manos vacías: tienes un derecho que se puede ejercer y que crece si la voluntad y el pago están probados con fecha.

Frente a terceros: sin registro, no hay efectos

Aquí la ley es tajante. El 2322 dice que la venta de bienes raíces no producirá efectos contra tercero sino después de registrada en los términos prescritos en el Código. El 3042 fracción I ordena inscribir en el Registro Público de la Propiedad Inmueble los títulos por los cuales se cree, declare, reconozca, adquiera, transmita, modifique, limite, grave o extinga el dominio, la posesión originaria y los demás derechos reales sobre inmuebles.

Y el 2266 explica el peor escenario en una línea: si la cosa vendida fuere inmueble, prevalecerá la venta que primero se haya registrado. O sea que un vendedor de mala fe puede vender el mismo lote dos veces, y el que gana no es el que pagó primero: es el que registró primero. Ésa es la razón real por la que la escritura importa, y no es un trámite.

Cuándo basta documento privado y cuándo se pide escritura

La ley lo resuelve por valor. El 2320 dice que si el valor de avalúo del inmueble excede de trescientas sesenta y cinco veces el salario mínimo general diario, la venta se hará en escritura pública, salvo lo dispuesto por el 2317. Y el 2317 permite otorgar la enajenación en documento privado firmado por los contratantes ante dos testigos cuyas firmas se ratifiquen ante notario, juez competente o Registro Público de la Propiedad cuando el valor no excede esa cantidad.

Dos advertencias sobre ese umbral. La primera: desde el decreto publicado en el Diario Oficial el 27 de enero de 2016, toda mención al salario mínimo como unidad de medida se entiende referida a la Unidad de Medida y Actualización, así que la cuenta se hace con la UMA vigente al momento de la operación. La segunda: aquí no se convierte a pesos, porque el valor de la UMA cambia cada año y una cifra vieja es una cifra equivocada. Lo que conviene es preguntar el valor vigente antes de decidir la forma.

Y la advertencia más importante: ese documento privado del 2317 no es el contrato que firmaste en la mesa del vendedor. Es un documento privado firmado ante dos testigos y con las firmas ratificadas ante notario, juez o el Registro Público. La ratificación es lo que lo convierte en título inscribible. Qué es esa figura está en qué es la ratificación de firmas, y los contratos que piden dos testigos, en contratos que piden dos testigos.

La trampa que no está en el precio: el terreno ejidal

Un lote barato, sin escritura y «con papeles del comisariado» casi siempre es tierra ejidal, y ahí el derecho común no manda. La Ley Agraria es clara en los extremos: el artículo 64 declara que las tierras ejidales destinadas por la asamblea al asentamiento humano son inalienables, imprescriptibles e inembargables, y que cualquier acto que tenga por objeto enajenarlas, prescribirlas o embargarlas será nulo de pleno derecho; el 74 dice lo mismo de la propiedad de las tierras de uso común, salvo los casos del artículo 75.

Los derechos parcelarios sí se pueden enajenar, pero no a cualquiera ni de cualquier manera. El artículo 80 sólo permite enajenarlos a otros ejidatarios o avecindados del mismo núcleo de población, y para la validez de la enajenación pide tres cosas: la manifestación de conformidad por escrito de las partes ante dos testigos, ratificada ante fedatario público; la notificación por escrito al cónyuge, concubina o concubinario y los hijos del enajenante, que gozan del derecho del tanto y tienen treinta días naturales para ejercerlo; y dar aviso por escrito al comisariado ejidal. Después, el Registro Agrario Nacional la inscribe y expide los nuevos certificados parcelarios.

La excepción es el solar titulado: el artículo 69 dice que la propiedad de los solares se acredita con el documento del artículo anterior y que los actos jurídicos subsecuentes serán regulados por el derecho común, inscribiéndose los títulos en el Registro Público de la Propiedad de la entidad. O sea que un solar de la zona de urbanización ya salió al régimen civil; una parcela, no, salvo que se haya adoptado el dominio pleno.

• Pide el antecedente de propiedad con número de escritura, notaría y folio real, no una «carta de posesión».
• Pide el certificado de libertad de gravamen reciente del Registro Público.
• Confirma la clave catastral y que las medidas y colindancias del contrato coincidan con el plano.
• Pregunta el régimen matrimonial del vendedor, por el artículo 194: el dominio de los bienes comunes reside en ambos cónyuges mientras subsista la sociedad conyugal.
• Si aparece el comisariado ejidal en la conversación, para y verifica en el Registro Agrario Nacional antes de pagar nada.
• Guarda cada pago con su recibo, porque la voluntad y el precio pagado son la base de la acción del 1833.

Dos renglones del contrato que deciden pleitos y casi nadie llena

El primero es cómo se fija el precio. El artículo 2261 dice que si la venta de un inmueble se hace por precio alzado y sin estimar especialmente sus partes o medidas, no habrá lugar a la rescisión aunque en la entrega hubiere falta o exceso. Es decir: si compraste «el lote completo» a precio alzado y al medirlo salen 290 metros en vez de 300, no hay rescisión; si compraste a tanto por metro, el cálculo cambia. Ese renglón se decide al firmar, no al medir.

El segundo es quién paga los gastos. El 2263 reparte los gastos de escritura y registro, y lo que conviene es decirlo en el contrato con esas palabras, porque es el renglón que aparece como sorpresa en la notaría. Lo que aquí no se afirma es quién paga el impuesto sobre la renta ni el de adquisición de inmuebles: eso lo fijan otras leyes y la de cada entidad, y no se leyeron hoy.

Y el que decide qué código manda

El artículo 13 fracción III dice que la constitución, régimen y extinción de los derechos reales sobre inmuebles se rigen por el derecho del lugar de su ubicación, aunque sus titulares sean extranjeros. Traducido: el código civil que manda es el del estado donde está el terreno, no el de donde vives ni el federal, y cada estado puede fijar otro monto para el umbral de la escritura y otras formalidades. Lo de arriba es el federal; confírmalo en el de la entidad del terreno.

Si quien vende está casado

Es el defecto que más escrituras detiene en la notaría. El artículo 172 da a cada cónyuge capacidad para administrar, contratar o disponer de sus bienes propios sin el consentimiento del otro, salvo en lo relativo a los actos de administración y de dominio de los bienes comunes; y el 194 dice que el dominio de los bienes comunes reside en ambos cónyuges mientras subsista la sociedad conyugal. Por eso el contrato debe declarar el régimen matrimonial del vendedor y, si el terreno es bien común, recabar el consentimiento del cónyuge por escrito y en la escritura. Quién puede firmar cuando el titular es una empresa está en firma electrónica para personas morales, y qué se firma antes del notario al vender a un extranjero, en vendo mi casa a un extranjero.

1. 1Antes de pagar un peso: certificado de libertad de gravamen y antecedente de propiedad con folio real.
2. 2Antes de firmar: medidas, colindancias y clave catastral cotejadas contra el plano, y el régimen matrimonial del vendedor.
3. 3Al firmar: el contrato con fecha comprobable y cada pago con su recibo. La plantilla del recibo está en recibo de dinero.
4. 4Dentro del plazo pactado: la escritura ante notario, y el reparto de gastos del 2263 escrito desde antes.
5. 5Después de la escritura: la inscripción en el Registro Público, que es lo único que te opone a terceros.
6. 6Si el vendedor se niega: la acción del 1833 para exigir que se dé al contrato la forma legal, con el contrato y los pagos como base.

Qué firmar y cómo, sin que nadie cruce el país

El contrato privado de compraventa con todos los renglones que la discusión necesita —antecedente de propiedad, medidas y colindancias, clave catastral, certificado de gravamen, predial y agua al corriente, régimen matrimonial del vendedor, fecha de entrega de la posesión y fecha límite para firmar la escritura— está en contrato de compraventa de terreno. Si lo que vas a firmar primero es una promesa, la figura está en carta de intención de compra.

El documento sale a firma por WhatsApp o por correo y cada parte firma desde su celular, sin crear cuenta ni instalar nada. Queda el PDF con su acuse de auditoría —hora, IP, dispositivo y huella SHA-256 del archivo—, que cualquiera comprueba en /verificar sin cuenta. Para este caso ese acuse vale más que en otros: la fecha cierta de la voluntad y del pago es lo que sostiene la acción del 1833, y un contrato sin fecha comprobable la debilita. Qué trae el acuse está en qué es un acuse de auditoría y qué evidencia queda, en qué evidencia queda de que una persona firmó en línea.

Lo que la firma electrónica no sustituye es la escritura ni el registro: para eso hay que ir a la notaría, y qué hace un fedatario está en qué es un documento privado y en firma electrónica o fedatario público. Si lo que se renta en vez de venderse es un terreno, qué cambia está en predio urbano o predio rústico, y si lo que se va a firmar es la compraventa de una casa, la plantilla es contrato de compraventa de casa. Qué fecha lleva un contrato que empezó a correr antes de firmarse está en qué fecha lleva un contrato. El camino completo está en cómo funciona, las dudas de validez en el FAQ legal, y son diez documentos gratis sin tarjeta desde tu cuenta.

De dónde salen las citas

• Código Civil Federal, en el texto vigente que publica la Cámara de Diputados.