Remodelo la casa de un dueño que vive fuera de México: ¿qué firmamos antes de empezar?
Basada en Código Civil Federal, arts. 2616 a 2635 · Revisada en noviembre de 2026
Un contrato de obra por escrito, y dos cosas más que la distancia vuelve indispensables. La primera: quién recibe la obra en nombre del dueño, porque el artículo 2617 del Código Civil Federal pone todo el riesgo a cargo del empresario hasta el acto de la entrega, salvo que haya morosidad del dueño en recibirla o convenio expreso en contrario, y un dueño que no puede venir a recibir es un riesgo que se queda abierto. La segunda: cómo se autoriza un extra, porque el artículo 2626 dice que quien se encargó de la obra por precio determinado no tiene derecho a exigir después ningún aumento, aunque haya subido el precio de los materiales o de los jornales. El artículo 2618 pide que el ajuste cerrado sobre un inmueble se otorgue por escrito, con descripción pormenorizada y, cuando lo requiera, plano, diseño o presupuesto.
Dos problemas que sólo aparecen con el dueño lejos
Remodelar una casa en San Miguel, en Mérida o en Tulum para alguien que vive en Estados Unidos o en Canadá se parece a cualquier otra obra hasta el día en que hay que decidir algo. Ahí se abre la diferencia: no hay quién camine la obra, no hay quién firme un cambio y no hay quién reciba el trabajo terminado.
El Código Civil Federal regula este contrato en el capítulo de obras a precio alzado, a partir del artículo 2616, y tiene dos artículos que vuelven caros esos dos huecos. Vale la pena leerlos antes de cotizar, no después.
El riesgo corre contra el constructor hasta la entrega
El artículo 2617 lo dice en una línea: todo el riesgo de la obra correrá a cargo del empresario hasta el acto de la entrega, a no ser que hubiere morosidad de parte del dueño de la obra en recibirla, o convenio expreso en contrario.
Con el dueño en la misma ciudad eso casi no se nota: se termina, se recorre, se recibe. Con el dueño a cuatro mil kilómetros, el acto de la entrega puede tardar semanas, y durante esas semanas el riesgo sigue siendo del constructor: una filtración, un robo, un cristal roto, un huracán. La ley le da dos salidas y las dos se escriben en el contrato: la morosidad del dueño en recibirla, que hay que poder acreditar, y el convenio expreso en contrario.
La forma práctica de cerrar ese hueco es pactar cómo se entrega cuando el dueño no está: que se avise la terminación por escrito a una fecha, que corra un plazo para recibir, que alguien con poder reciba por él, y que si nadie se presenta la obra se tenga por recibida con un acta y fotos. Eso convierte la morosidad en un hecho documentado y no en una discusión. Cómo se arma ese acta está en el acta de entrega de la obra terminada y, con fotos, en el acta de entrega del equipo con fotos.
El precio cerrado no se mueve después
El artículo 2626 es el que más dinero decide: el empresario que se encargue de ejecutar alguna obra por precio determinado no tiene derecho de exigir después ningún aumento, aunque lo haya tenido el precio de los materiales o el de los jornales.
Eso es duro para el constructor y es exactamente lo contrario de cómo se trabaja en muchas remodelaciones, donde el precio se ajusta al final. Con un dueño lejano el problema se agrava: los mensajes van y vienen, el dueño dice «hazlo», el albañil lo hace, y al final el aumento no tiene base porque nunca se formalizó.
Hay dos maneras de resolverlo que sí funcionan. Una: no cerrar precio sobre lo que no se puede ver todavía, y dejar esas partidas como precios unitarios con cantidad abierta, descritas así desde el principio. Otra: pactar un procedimiento de orden de cambio —qué se cotiza, en cuánto tiempo contesta el dueño, qué pasa si no contesta— y firmar cada cambio como anexo. Cómo se documenta una orden de cambio está en la orden de cambio en obra, y lo que hay que atar para que un anexo no parezca otro contrato, en los anexos que se agregan después de firmar.
Lo que el 2618 pide por escrito
El artículo 2618 dice que siempre que el empresario se encargue por ajuste cerrado de la obra en cosa inmueble cuyo valor sea de más de cien pesos, se otorgará el contrato por escrito, incluyéndose en él una descripción pormenorizada y, en los casos que lo requieran, un plano, diseño o presupuesto de la obra.
La cifra de cien pesos es de otra época y por eso en la práctica el requisito aplica a cualquier obra sobre un inmueble. Lo que sigue vivo es lo otro: descripción pormenorizada y, cuando toque, plano o presupuesto. Y el artículo 2619 dice qué pasa si eso falta: si no hay plano, diseño o presupuesto y surgen dificultades entre el empresario y el dueño, se resuelven teniendo en cuenta la naturaleza de la obra, el precio y la costumbre del lugar, oyéndose el dictamen de peritos.
Ninguna de las dos partes quiere llegar ahí, y menos con un dueño extranjero que no conoce la costumbre del lugar. El presupuesto por partidas, firmado como anexo, es la forma más barata de evitar ese artículo.
Quién recibe, y con qué poder
Si el dueño no va a venir, alguien tiene que poder recibir por él, autorizar un cambio y firmar el acta. Eso no se resuelve con un correo que diga «mi hermana se encarga»: se resuelve con un poder, y el poder tiene su propia forma. La figura mexicana y lo que puede y no puede hacer está en la carta poder y qué forma pide la ley, con los formatos en la carta poder bilingüe y la carta poder simple. Qué actos necesitan notario y cuáles no, en la jurisdicción voluntaria y en qué es una póliza y qué es un acta de corredor público.
Un apunte que conviene decir claro: un poder otorgado en el extranjero para actos en México tiene requisitos propios, entre ellos la apostilla cuando corresponde. Eso está en cuándo la necesita un documento firmado con un extranjero. Y si quien administra el inmueble todo el año es un tercero, ése es otro contrato, no una cláusula de este.
Lo que sigue después de recibida la obra
El artículo 2634 cierra una puerta que muchos constructores creen cerrada al entregar: recibida y aprobada la obra por el que la encargó, el empresario es responsable de los defectos que después aparezcan y que procedan de vicios en su construcción y hechura, mala calidad de los materiales empleados o vicios del suelo en que se fabricó.
El mismo artículo da dos excepciones, y las dos dependen de haber avisado por escrito: que por disposición expresa del dueño se hayan empleado materiales defectuosos después que el empresario le haya dado a conocer sus defectos, o que se haya edificado en terreno inapropiado elegido por el dueño, a pesar de las observaciones del empresario. Con el dueño a distancia, esas observaciones tienen que quedar en un documento firmado, no en una llamada.
Y por el otro lado, el artículo 2635 protege al constructor si el dueño se arrepiente: el dueño de una obra ajustada por un precio fijo puede desistir de la empresa comenzada, con tal que indemnice al empresario de todos los gastos y trabajos y de la utilidad que pudiera haber sacado de la obra. Gastos, trabajos y utilidad. Es la cláusula que conviene citar cuando el dueño pide suspender «un par de meses».
El contrato, cláusula por cláusula
| Cláusula | Qué tiene que decir | Por qué |
|---|---|---|
| Alcance | Descripción pormenorizada por partidas, con planos y presupuesto como anexos | Art. 2618; y evita el peritaje del 2619 |
| Precio y forma | Si es precio alzado o por unidades, y cuáles partidas son abiertas | Art. 2626: el precio cerrado no admite aumento después |
| Órdenes de cambio | Quién cotiza, quién autoriza, en cuántos días y qué pasa si no contesta | Convierte un extra en obligación exigible |
| Representante del dueño | Nombre, facultades y el poder que las acredita | Permite recibir y autorizar sin el dueño presente |
| Entrega | Aviso de terminación, plazo para recibir y acta con fotos si nadie se presenta | Art. 2617: el riesgo es del constructor hasta la entrega |
| Materiales | Quién los pone y qué pasa si el dueño impone uno que el constructor objetó | Art. 2634, primera excepción, por escrito |
| Suelo y preexistencias | Qué se revisó, qué se encontró y qué observó el constructor | Art. 2634, segunda excepción |
| Suspensión y desistimiento | Qué se paga si el dueño para la obra | Art. 2635: gastos, trabajos y utilidad |
| Moneda y tipo de cambio | En qué moneda se pacta y con qué tipo de cambio se paga | El pago cruza frontera y la fecha del cambio importa |
El formato mexicano es el contrato de obra a precio alzado. Si hay que contratar un director responsable de obra, eso va en contratar al director responsable de obra. Si el pago va en dólares, el precio en dólares con un cliente extranjero. Y si la obra es dentro de un condominio, la obra en un condominio.
Lo que el dueño extranjero suele dar por hecho
Dos cosas, y las dos conviene aclararlas en la primera reunión. Una: en México el constructor responde por vicios ocultos aunque se haya firmado la recepción, por el 2634, así que la garantía no es un favor comercial sino una regla del código. Otra: el contrato de obra no transmite la propiedad ni resuelve los permisos; eso es materia aparte, y para un extranjero con casa en zona restringida hay además reglas propias, descritas en comprar un terreno en México siendo extranjero y el fideicomiso.
Firmarlo sin esperar a que el dueño venga
La obra arranca cuando llega el material, no cuando regresa el dueño, y por eso tantos contratos de remodelación se firman a mitad del trabajo o nunca. El artículo 1803, fracción I, del Código Civil Federal admite que el consentimiento se exprese por medios electrónicos, y el artículo 1834 bis tiene por cumplida la forma escrita por medios electrónicos siempre que la información generada o comunicada en forma íntegra sea atribuible a las personas obligadas y accesible para su ulterior consulta.
Con SignSolú el contrato, el presupuesto y cada orden de cambio salen por WhatsApp desde tu número o por correo, el dueño firma desde su teléfono en su país, sin abrir cuenta y sin pagar, y el acuse guarda hora, dirección IP, dispositivo y la huella SHA-256 del archivo. Cualquiera comprueba después que el presupuesto no cambió en la página de verificación, sin cuenta. El remitente elige el idioma de cada firmante, así que un dueño que lee inglés recibe el correo, el mensaje de WhatsApp y la página de firma en inglés mientras tú trabajas en español. El detalle del acuse está en qué es un acuse de auditoría, el flujo en cómo funciona, las dudas de validez en las preguntas legales frecuentes y los formatos de obra en las plantillas. El plan gratis son 10 documentos sin caducidad y sin tarjeta.
De dónde salen las citas
- Código Civil Federal, en el texto vigente que publica la Cámara de Diputados.
Preguntas frecuentes
¿De quién es el riesgo mientras la obra no se entrega?
Del constructor. El artículo 2617 del Código Civil Federal dice que todo el riesgo de la obra corre a cargo del empresario hasta el acto de la entrega, a no ser que haya morosidad del dueño en recibirla o convenio expreso en contrario.
¿Puedo cobrar más si subieron los materiales?
Si la obra se ajustó por precio determinado, no. El artículo 2626 dice que el empresario que se encargó por precio determinado no tiene derecho de exigir después ningún aumento, aunque haya subido el precio de los materiales o el de los jornales. Lo que sí funciona es dejar partidas abiertas desde el principio o firmar cada orden de cambio.
¿Qué pasa si el dueño no viene a recibir la obra?
El artículo 2617 contempla la morosidad del dueño en recibirla como excepción a que el riesgo siga siendo del constructor, pero hay que poder acreditarla. Para eso el contrato tiene que fijar cómo se avisa la terminación, qué plazo hay para recibir y qué se hace si nadie se presenta.
¿El contrato de obra tiene que ser por escrito?
Para el ajuste cerrado sobre un inmueble, sí. El artículo 2618 lo exige e incluye en él una descripción pormenorizada y, en los casos que lo requieran, un plano, diseño o presupuesto. Sin ellos, el artículo 2619 remite a la naturaleza de la obra, el precio y la costumbre del lugar, con dictamen de peritos.
¿Hasta cuándo responde el constructor por una falla?
El artículo 2634 lo hace responsable de los defectos que aparezcan después de recibida y aprobada la obra, cuando procedan de vicios de construcción y hechura, mala calidad de los materiales o vicios del suelo. Las dos excepciones del artículo requieren que el constructor haya advertido por escrito.
¿Y si el dueño decide parar la obra a medio camino?
El artículo 2635 le permite desistir de la obra comenzada cuando fue ajustada por precio fijo, con tal que indemnice al empresario de todos los gastos y trabajos y de la utilidad que pudiera haber sacado de la obra.