Busco un contrato de arrendamiento para Jalisco que ya esté listo para firmar, ¿cuál uso?

Por qué un machote federal no sirve en Guadalajara

Casi todos los modelos que circulan como «contrato de arrendamiento word» están escritos sobre el Código Civil Federal. Ese código no rige la renta de una casa en Guadalajara, en Zapopan ni en Tlaquepaque: el arrendamiento es materia local y manda el código civil del estado donde está el inmueble. El federal sirve de base común y de vara de comparación, no de ley aplicable.

Eso no es un detalle de forma. En Jalisco hay artículos de orden público e irrenunciables, y una cláusula copiada de un modelo federal puede tenerse por no puesta. El 2042 del Código Civil del Estado de Jalisco dice que cualquier estipulación contraria al 2041 se tiene por no puesta, y el 2043 declara nulos de pleno derecho los convenios que generen obligaciones más gravosas para el arrendatario, «consten en recibos, vales, cartas o cualquier otro documento». Un contrato con esas cláusulas no es más fuerte: es más débil, porque le quita credibilidad al resto.

Lo que trae la plantilla de Jalisco, artículo por artículo

No son adornos: son los renglones donde el código local se separa del federal, y cada uno está escrito en la plantilla con su artículo a la vista.

1. 1Plazo máximo de quince años para habitación (2039). El Código Civil Federal da diez para habitación en su 2398. La plantilla deja la vigencia dentro de ese límite y lo dice.
2. 2El año mínimo obliga sólo al arrendador (2041, fracción II). Es la diferencia más grande y la que sorprende a todo arrendador que llega de otro estado: el arrendatario puede concluir el contrato en cualquier tiempo, cubriendo las rentas hasta que desocupe totalmente el inmueble. Lo desarrollamos en arrendamiento en Jalisco: el inquilino se puede ir cuando quiera.
3. 3Tope a la renta en inmuebles de valor bajo (2041, fracción I). Si el valor comercial no excede de diez mil veces el valor diario de la Unidad de Medida y Actualización, la renta no puede exceder del doce por ciento anual sobre el valor fiscal o, a falta de valor fiscal actualizado en los últimos tres años, del diez por ciento anual del valor comercial.
4. 4Prórroga de un año (2044). Al término, el arrendatario que cumplió en tiempo tiene derecho a una prórroga de un año.
5. 5Aviso irrenunciable para terminar (2035). Si el contrato continúa por tiempo indefinido, concluye previo aviso indubitable de tres meses si lo da el arrendador y de un mes si lo da el arrendatario, y ese aviso no es objeto de renuncia.
6. 6La renta actualizada si no desocupa (2143 bis). Terminado el plazo o la prórroga, si el arrendador solicita el inmueble el arrendatario debe entregarlo de inmediato; si no lo hace y es demandado, paga la renta actualizada conforme al interés legal por los días que permanezca en posesión.
7. 7Seis causas de rescisión (2144). Falta de pago de la renta, uso distinto del convenido, subarriendo o traspaso sin autorización, daños graves imputables al arrendatario, variar la forma del inmueble sin consentimiento expreso y falta de pago de los servicios públicos por más de dos meses cuando el arrendatario se comprometió a cubrirlos.

El depósito, que en Jalisco no tiene tope

El código de Jalisco no fija un máximo al depósito en garantía. Lo que hace la fracción VI del 2023 es obligar a consignar en el contrato la garantía que otorgue el arrendatario. Es decir: el monto es libre, pero tiene que estar escrito. Eso es distinto de Nuevo León, donde el depósito está topado, y la comparación de las dos figuras está en depósito en garantía o fianza.

Las nueve cosas que el 2023 pide que diga el contrato

El 2023 es la lista de contenido del contrato en Jalisco, y de ahí salen varios campos de la plantilla: la descripción del inmueble, sus instalaciones y accesorios y el estado que guardan (fracciones III a V), la garantía (fracción VI) y la precisión de quién paga el agua potable y el alcantarillado (fracción IX). Ese último renglón es un campo propio de la plantilla de Jalisco y no aparece en los modelos federales.

Cómo se llena, en diez minutos

La plantilla pregunta sólo lo que necesita y arma el documento con el texto legal ya puesto. Lo que hay que tener a la mano es poco:

• Nombre completo y domicilio de las dos partes.
• Domicilio del inmueble y una descripción de lo que incluye, con su estado.
• Renta mensual, día de pago y forma de pago.
• Depósito en garantía.
• Inicio y fin de vigencia.
• Quién paga el agua potable y el alcantarillado.
• Ciudad y fecha de firma.

Sale en dos formatos y los dos sirven: se puede descargar en Word para imprimirla y firmarla en tinta, o mandarla a firmar desde la misma página. Si lo que te falta es el inventario del inmueble, la plantilla ya trae su anexo de entrega, que es el documento con el que después se devuelve el depósito.

Tres cláusulas del machote federal que en Jalisco no sirven

No es que estén mal escritas: es que el código local las desactiva. Y como el 2042 tiene por no puesta cualquier estipulación contraria al 2041, y el 2043 declara nulos de pleno derecho los convenios que generen obligaciones más gravosas para el arrendatario, dejarlas en el contrato no da seguridad: da la apariencia de ella.

«El arrendatario se obliga por un plazo forzoso de un año»

En Jalisco ese plazo mínimo obliga sólo al arrendador, por la fracción II del 2041. El inquilino puede concluir el contrato cuando quiera, cubriendo las rentas hasta desocupar totalmente el inmueble. Una cláusula de plazo forzoso en su contra es exactamente lo que el 2042 tiene por no puesto.

«El arrendatario renuncia a cualquier prórroga y a los avisos de ley»

El 2044 le da la prórroga de un año si cumplió en tiempo, y el 2035 dice que el aviso para terminar un contrato que siguió por tiempo indefinido «no es objeto de renuncia». Una renuncia escrita no cambia ninguna de las dos cosas, y su único efecto práctico es que la contraparte lea el resto del contrato con desconfianza.

«Las penas convencionales serán del equivalente a dos meses de renta»

Aquí hay que leer el 2043 con cuidado: declara nulos de pleno derecho los convenios que generen obligaciones más gravosas para el arrendatario, y precisa que da igual si constan «en recibos, vales, cartas o cualquier otro documento». Es decir que la nulidad no se evita sacando la cláusula del contrato y poniéndola en un pagaré o en una carta aparte, que es la salida que más se intenta.

Lo que sí se puede escribir es el depósito, consignado como pide la fracción VI del 2023, y las seis causas de rescisión del 2144, que ya son del arrendador por ley. Qué diferencia hay entre un depósito y una fianza está en depósito en garantía o fianza, y por qué un pagaré firmado con liga prueba la deuda sin ser un atajo de cobranza, en pagaré de garantía en renta de equipo.

Cómo la firma tu inquilino desde el celular

Es la parte que menos trabajo da y la que más seguido se complica sin razón. Llenas los datos una vez, mandas la liga por WhatsApp o por correo y tu inquilino firma desde el navegador de su teléfono: no abre cuenta, no instala nada y no paga. Tú tampoco necesitas imprimir.

1. 1Llenas la plantilla y revisas el documento completo, no un resumen.
2. 2Mandas la liga al inquilino. Si hay fiador o cofirmante, van los dos en el mismo documento.
3. 3Firma desde su celular; tú firmas desde el tuyo.
4. 4Los dos se quedan con el PDF y su certificado de auditoría: hora, IP, dispositivo y huella SHA-256 del archivo.

Cualquiera comprueba después que ese PDF no cambió, en /verificar y sin cuenta. Por qué una firma así cumple la forma escrita está en código de comercio y firma electrónica para no abogados y en firmar contrato por WhatsApp; qué necesita el inquilino de su lado, en firmar desde el celular sin instalar nada. Si el inquilino vive en otra ciudad, el caso está en mi inquilino vive en otra ciudad.

Si el fiador vive en otro estado

No hace falta reunirlos: el mismo documento puede llevar tres firmantes y cada uno firma desde donde está. El caso completo, con lo que conviene escribir de la fianza, está en el fiador puede firmar en línea, y cuándo importa el orden de las firmas, en varios firmantes en un documento.

Vivienda o local: no es la misma plantilla

La de arriba es para casa habitación. Si el inmueble es un local, una oficina o una bodega, la que te toca es contrato de arrendamiento de local comercial en Jalisco, porque buena parte de lo que se discute en vivienda —el año que sólo obliga al arrendador, el tope a la renta— está escrito para el arrendamiento de habitación y no alcanza al local. Qué cambia entre casa y local en todo el país está en contrato de arrendamiento de local comercial.

Y si el inmueble está en otro estado, el catálogo por entidad vive en plantillas: están la de la Ciudad de México, la de Nuevo León, la del Estado de México, la de Sonora y las demás; la genérica sobre el Código Civil Federal es plantilla de contrato de arrendamiento.

Lo que viene después de firmar

El comprobante de domicilio que conviene pedir y el que no sirve está en comprobante de domicilio para rentar; qué es la prórroga legal y cómo se cuenta, en qué es la prórroga legal del arrendamiento; cómo se avisa una terminación dejando constancia, en cómo se avisa la terminación de un contrato; y dónde quedan guardados los contratos firmados, en dónde se guardan los contratos firmados.

De dónde salen las citas

• Código de Comercio, en el texto vigente que publica la Cámara de Diputados.
• Código Civil Federal, en el texto vigente que publica la Cámara de Diputados.