Contrato de arrendamiento de local comercial en Coahuila
Basada en Código Civil para el Estado de Coahuila de Zaragoza, arts. 2835 a 2938 · Revisada en octubre de 2026
Local, oficina, despacho o consultorio en Saltillo, Torreón, Monclova o Piedras Negras, con las reglas del Código Civil para el Estado de Coahuila de Zaragoza y no las del modelo federal que circula en internet. Coahuila es uno de los estados que más se separa del federal en este tema: el plazo máximo llega a noventa y nueve años por el artículo 2847, cuando el federal topa en veinte, y el negocio que ocupa el local tiene una prórroga por arraigo que no se puede renunciar.
Esa prórroga es lo que hay que entender antes de firmar. El artículo 2903 le da al arrendatario, además del año de prórroga, cuatro meses más por cada año que lleve ocupando el local con el mismo negocio, hasta un tope de cinco años, y tiene por no puesta la renuncia. Un contrato de cinco años con un negocio estable puede convertirse en casi diez si el arrendador no hizo las cuentas.
Lo llenas, lo mandas por WhatsApp o correo y las dos partes firman desde el celular. Si el inmueble es casa habitación, la que te toca es la plantilla de arrendamiento de Coahuila; qué cambia entre casa y local en todo el país está en contrato de arrendamiento de local comercial, y las cifras del arraigo comercial de este estado, en arrendamiento en Coahuila: noventa y nueve años y el arraigo comercial.
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Lo que cambia en Coahuila de Zaragoza
El arrendamiento vive en los artículos 2835 a 2938 del Título Séptimo. Los artículos que esta página cita se cotejaron el 19 de octubre de 2026 contra el texto que publica el gobierno del estado, cuyo encabezado señala como última reforma la del Periódico Oficial del 26 de junio de 2012; la nota de reforma del artículo 2847 es del 26 de marzo de 2010.
- Noventa y nueve años para comercio, despachos e industria (artículo 2847). El arrendamiento puede llegar hasta noventa y nueve años cuando el inmueble se destina al comercio, a despachos, oficinas, consultorios profesionales o industria. El Código Civil Federal topa en veinte años en su artículo 2398, así que un contrato largo que en otro estado sería nulo por exceso de plazo aquí cabe. Es la diferencia más grande con el modelo federal, y la que convierte el plazo en una decisión real en lugar de un límite legal.
- Prórroga por arraigo, irrenunciable, de hasta cinco años (artículo 2903). Al vencer el contrato, el negocio tiene derecho a un año de prórroga y, además, a cuatro meses por cada año que lleve ocupando el local con el mismo negocio, hasta cinco años en total. El artículo tiene por no puesta la renuncia a ese derecho, así que una cláusula en la que el inquilino renuncia no sirve. En números: tres años de ocupación añaden un año y un año más de arraigo. El Código Civil Federal no tiene prórroga legal. El artículo habla de «comercio, despacho profesional o industria»: la oficina y el consultorio caben como despacho profesional, y una bodega de almacenaje sin giro comercial queda en duda, así que conviene definir el destino con precisión.
- En la prórroga, el aumento no pasa del INPC (artículos 2906 y 2907). Durante la prórroga, el aumento de la renta no puede exceder el Índice Nacional de Precios al Consumidor del último año. El Código Civil Federal no tiene tope. Ojo con el alcance: el tope rige la renta durante la prórroga, no los aumentos que las partes hayan pactado dentro del plazo original del contrato. Eso hace que la escala de incrementos del contrato y el techo de la prórroga sean dos cosas distintas, y conviene que el contrato las distinga.
- El aviso para terminar es judicial o notarial (artículo 2901). Para terminar un arrendamiento urbano sin plazo determinado, el artículo exige aviso judicial o notarial con dos meses de anticipación. No basta un correo ni un mensaje: la ley nombra la vía. El 2478 del Código Civil Federal pide quince días por escrito. Y un contrato sin plazo es más común de lo que parece: es en lo que se convierte uno vencido cuando las dos partes siguen como si nada. Cómo se avisa una terminación y qué deja constancia está en cómo se avisa la terminación de un contrato.
- Quien compra el local entra en el contrato por ministerio de la ley (artículo 2844). Si durante la vigencia del contrato se transmite la propiedad del bien arrendado, el arrendamiento subsiste en los términos del contrato y el adquirente «se subrogará por ministerio de la ley, en los derechos y obligaciones del arrendador». El artículo 2409 del Código Civil Federal también hace subsistir el contrato, pero lo construye alrededor de la notificación del nuevo título para el pago de las rentas. La consecuencia práctica en Coahuila: quien compra un local arrendado compra también el plazo y el arraigo que el inquilino lleve acumulado, así que el comprador necesita leer el contrato antes que la escritura.
- Preferencia, tanto y retracto a los cinco años con mejoras (artículo 2882). El arrendatario que lleva más de cinco años y que hizo mejoras tiene preferencia en el nuevo arrendamiento y, además, los derechos del tanto y de retracto. El artículo 2447 del Código Civil Federal sólo le da preferencia en la venta. La diferencia importa para el dueño que piensa vender el local con el inquilino dentro: aquí el inquilino de largo plazo con mejoras tiene dos derechos más, y uno de ellos, el retracto, se ejerce después de la venta.
Qué trae la plantilla
- Objeto y destino. El uso y goce temporal del local, la oficina o el consultorio, con el giro que se va a operar.
- Vigencia. Inicio y fin, con el tope de noventa y nueve años del 2847 y la prórroga por arraigo del 2903 nombrada en vez de callada.
- Renta. Monto, día de pago, forma de pago y comprobante de cada mensualidad.
- Aumento en la prórroga. El tope del Índice Nacional de Precios al Consumidor del último año que fijan el 2906 y el 2907.
- Depósito en garantía. Cuánto, de qué responde y en cuánto tiempo se devuelve descontando sólo lo comprobado.
- Venta del local. Que el comprador se subroga en los derechos y obligaciones del arrendador por ministerio de la ley, como dice el 2844.
- Servicios, conservación y reparaciones. Quién paga luz, agua y gas, quién repara qué y quién responde de los daños.
- Mejoras y adaptaciones. Ninguna obra sin permiso por escrito, y qué pasa con lo instalado al terminar.
- Subarrendamiento y traspaso. Prohibidos sin consentimiento escrito del arrendador.
- Preferencia, tanto y retracto. Los derechos del arrendatario de más de cinco años con mejoras que reconoce el 2882.
- Terminación y aviso. El aviso judicial o notarial con dos meses de anticipación que exige el 2901 para un urbano sin plazo.
- Rescisión. Falta de pago, giro distinto al pactado o subarriendo sin permiso.
- Entrega. El local de vuelta en el estado en que se recibió, salvo el desgaste normal, con llaves y servicios pagados.
- Giro y licencias. La responsabilidad del arrendatario por licencias, permisos y derechos del giro que opera.
- Domicilios, anexo, firma electrónica y jurisdicción. Domicilios para avisos, el inventario del Anexo A, la validez de la firma y los tribunales del lugar del inmueble.
Y la forma, que es lo que distingue un contrato hecho de uno bajado de internet:
- Declaraciones de cada parte antes de las cláusulas, como se acostumbra en México, con la manifestación de que el arrendatario conoció el local.
- La cláusula de vigencia nombra la prórroga por arraigo del 2903 y su tope de cinco años en vez de callarla: es un derecho irrenunciable del arrendatario y conviene que las dos partes sepan desde el primer día cómo se cuenta.
- El inventario y el estado del local van en un Anexo A que se firma con el contrato: es la referencia para devolver el depósito.
- No hay cláusula de pagarés por cada mensualidad de renta: la garantía va por depósito, nombrado y con su regla de devolución.
- Cada hoja numerada y con espacio de rúbrica al margen, para que no se pueda sustituir una hoja intermedia.
- Negro sobre blanco, en Times New Roman y a hoja carta: el formato con el que se lee un contrato en un juzgado.
Lo que capturas
| Campo | Ejemplo |
|---|---|
| Arrendador y arrendatario, con domicilio | Laura Garza Treviño · Carlos Méndez Salinas |
| Domicilio del local | Boulevard Venustiano Carranza 2950, local 7, Saltillo, Coah. |
| Uso | local comercial, oficina, despacho o consultorio |
| Giro que va a operar | venta de abarrotes y productos de limpieza al menudeo |
| Renta mensual, día y forma de pago | $12,500.00, dentro de los primeros cinco días de cada mes, por transferencia |
| Depósito en garantía | $12,500.00 |
| Inicio y fin de vigencia | 1 de octubre de 2026 al 30 de septiembre de 2027 |
| Ciudad y fecha de firma | Saltillo, Coahuila |
Qué dice la ley
El arrendamiento es materia local: lo que rige un local en Saltillo o en Torreón es el Código Civil para el Estado de Coahuila de Zaragoza, no el federal. El arrendamiento vive en el Título Séptimo, artículos 2835 a 2938.
La primera diferencia es el plazo. El artículo 2847 permite hasta noventa y nueve años para los inmuebles destinados al comercio, a despachos, oficinas, consultorios profesionales o industria; el 2398 del Código Civil Federal topa en veinte.
La segunda es la prórroga por arraigo, y es irrenunciable. El artículo 2903 da al negocio, además del año de prórroga, cuatro meses por cada año de ocupación con el mismo negocio, hasta cinco años en total, y tiene por no puesta la renuncia. El Código Civil Federal no tiene prórroga legal.
La tercera es el tope al aumento. Durante la prórroga, el incremento no puede exceder el Índice Nacional de Precios al Consumidor del último año, por los artículos 2906 y 2907; el federal no topa el aumento.
La cuarta es el aviso para terminar. El artículo 2901 exige, para terminar un arrendamiento urbano sin plazo, aviso judicial o notarial con dos meses de anticipación; el 2478 federal se conforma con quince días por escrito.
La quinta es qué pasa si el dueño vende. El artículo 2844 dice que el arrendamiento subsiste en los términos del contrato y que «el adquirente de la propiedad se subrogará por ministerio de la ley, en los derechos y obligaciones del arrendador»; el 2409 federal hace subsistir el contrato pero construye el cambio alrededor de la notificación del nuevo título para el pago de rentas. Aquí el comprador entra en el lugar del arrendador sin más, con el arraigo del inquilino incluido.
Y la sexta son la preferencia y el retracto: el artículo 2882 da al arrendatario de más de cinco años que hizo mejoras preferencia en el nuevo arrendamiento y los derechos del tanto y de retracto, mientras el 2447 federal sólo da preferencia en la venta. Qué es el derecho del tanto y en qué se distingue del retracto está en qué es el derecho del tanto.
Fuente: los artículos 2844, 2847, 2882, 2901, 2903, 2906 y 2907 se cotejaron el 19 de octubre de 2026 en el Código Civil para el Estado de Coahuila de Zaragoza que publica el gobierno del estado, cuyo encabezado señala como última reforma la del Periódico Oficial del 26 de junio de 2012, con la nota de reforma del 2847 del 26 de marzo de 2010. La plantilla se construyó el 8 de octubre de 2026 sobre el texto consolidado vigente desde el 11 de abril de 2026. El Código Civil Federal, en el PDF de la Cámara de Diputados con reformas hasta el Diario Oficial del 14 de noviembre de 2025.
Esto no es asesoría legal. Las preguntas generales están en la guía legal.
Lo que un arrendador de local en Coahuila decide antes de firmar
Las seis diferencias se traducen en tres decisiones. La primera es el plazo, y aquí es al revés que en casi todo el país: la ley no lo limita en la práctica, lo que lo limita es el arraigo. Si el arrendador quiere el local libre en una fecha, esa fecha tiene que contemplar el año de prórroga más cuatro meses por cada año de ocupación, hasta cinco años.
La segunda es cómo se escriben los aumentos, porque la escala pactada y el techo del INPC en la prórroga son dos reglas distintas. Y la tercera es qué se le dice al comprador si el local se vende, porque el 2844 lo mete en el contrato por ministerio de la ley.
El arraigo se cuenta en meses, no en años redondos
Cuatro meses por año de ocupación, con el mismo negocio, hasta cinco años. Un inquilino con seis años cumplidos suma dos años de arraigo más el año de prórroga; con quince, llega al tope. Conviene que el contrato diga desde cuándo opera ese negocio en el local, porque esa fecha es la que manda el cálculo. Las cifras completas están en arrendamiento en Coahuila.
La renuncia que no sirve de nada
El 2903 tiene por no puesta la renuncia al arraigo. Es decir que la cláusula en la que el inquilino «renuncia expresamente a cualquier prórroga legal» no cambia nada y sí le quita credibilidad al resto del contrato. Lo que sí se puede es pactar plazos largos de entrada, que el 2847 permite.
La fachada, el anuncio y el giro
La fachada es parte del inmueble, así que el anuncio del inquilino necesita autorización escrita y su propio permiso municipal. Qué se firma para eso está en el anuncio en la fachada del local en Saltillo. El giro, además, manda sobre la licencia, sobre el seguro y sobre la causal de rescisión si mañana abre otra cosa.
Coahuila contra otros estados, en los mismos renglones
Frente al modelo federal cambian seis renglones: el plazo máximo, la prórroga por arraigo, el tope al aumento durante la prórroga, la vía del aviso para terminar, la prohibición de pagarés y los derechos del tanto y de retracto. Frente a Quintana Roo, donde la prórroga es de un año y se pide dentro de quince días después del vencimiento, aquí la prórroga crece con la antigüedad y no se puede renunciar.
Frente a Nuevo León, Baja California o Jalisco, lo que cambia es cuánto dura de verdad el contrato y con qué formalidad se avisa el fin. Por eso las variantes por estado existen sólo donde el código local cambia en al menos tres puntos verificados: Coahuila llega a seis.
Las dos plantillas de Coahuila
Ésta es la de local comercial. La de vivienda del mismo estado está en contrato de arrendamiento de Coahuila. La genérica, sobre el Código Civil Federal, en plantilla de contrato de arrendamiento; para un terreno, arrendamiento de terreno.
Lo que viene después de firmar
La obra que el inquilino quiere hacer en el local, en mi inquilino del local en León quiere hacer obra; el traspaso, en el inquilino de mi local en Querétaro quiere traspasarlo; los meses de gracia con renta escalonada, en local en Puebla; y el fiador que vive en otra ciudad, en local en Pachuca: el fiador puede firmar en línea.
Si el local es para una nave o una bodega
El 2847 nombra la industria, así que una nave industrial cabe en el plazo largo. La bodega de almacenaje sin giro comercial no está nombrada en el 2903, de modo que conviene no dar por hecho que gana el arraigo y definir el destino con cuidado. Para el equipo que vive dentro de esa nave, contrato de renta de maquinaria y equipo y el contrato marco para rentar montacargas a una nave.
Cómo se firma sin que nadie viaje a Saltillo
Capturas los datos una vez y la liga sale por WhatsApp o por correo; el inquilino firma desde su celular, sin crear cuenta ni instalar nada. Quien manda elige el idioma de cada firmante, y a quien firma en inglés le llegan en inglés el correo, el mensaje y la página de firma.
Las dos partes se quedan con el PDF y su certificado de auditoría —hora, IP, dispositivo y huella SHA-256 del archivo—, que cualquiera comprueba en /verificar sin cuenta. El camino completo está en cómo funciona y las dudas de ley en el FAQ legal. Son diez documentos gratis sin tarjeta desde tu cuenta.
Preguntas frecuentes
- ¿Cuánto puede durar el contrato de un local en Coahuila?
- Hasta noventa y nueve años cuando el inmueble se destina al comercio, a despachos, oficinas, consultorios profesionales o industria, por el artículo 2847 del Código Civil para el Estado de Coahuila de Zaragoza. El Código Civil Federal topa en veinte años en su artículo 2398, así que un plazo largo que en otros estados sería excesivo aquí es válido.
- ¿Puedo pedirle a mi inquilino que renuncie a la prórroga?
- No sirve. El artículo 2903 da al negocio un año de prórroga más cuatro meses por cada año de ocupación con el mismo negocio, hasta cinco años, y tiene por no puesta la renuncia a ese derecho. Una cláusula de renuncia no cambia el resultado. Lo que sí se puede es pactar de entrada el plazo largo que permite el 2847.
- ¿Cuánto puedo subir la renta cuando entra la prórroga?
- No más que el Índice Nacional de Precios al Consumidor del último año, por los artículos 2906 y 2907. Ese tope rige la renta durante la prórroga; los aumentos que las partes hayan pactado dentro del plazo original del contrato son otra cosa y conviene que el contrato los distinga.
- ¿Con cuánta anticipación y por qué vía aviso que termino el contrato?
- Con dos meses de anticipación y por aviso judicial o notarial, si el predio es urbano y el contrato no tiene plazo determinado, por el artículo 2901. No basta un correo ni un mensaje: la ley nombra la vía. El artículo 2478 del Código Civil Federal pide quince días por escrito, y es una de las diferencias que más sorprenden a quien copió un modelo federal.
- ¿Qué pasa con el contrato si vendo el local?
- El arrendamiento subsiste en los términos del contrato y el comprador se subroga por ministerio de la ley en los derechos y obligaciones del arrendador, por el artículo 2844. Es decir que el comprador hereda el plazo, la renta pactada y el arraigo que el inquilino lleve acumulado. El artículo 2409 del Código Civil Federal también hace subsistir el contrato, pero gira alrededor de la notificación del nuevo título para el pago de las rentas.
- ¿El inquilino tiene derecho a comprar el local si lo vendo?
- El arrendatario de más de cinco años que hizo mejoras tiene preferencia en el nuevo arrendamiento y los derechos del tanto y de retracto, por el artículo 2882; el 2447 del Código Civil Federal sólo da preferencia en la venta. El retracto se ejerce después de la venta, así que conviene avisar y documentar la oferta antes de cerrar con un tercero. Esto no es asesoría legal: para tu caso concreto consulta a tu abogado.