Local comercial en Tabasco: el contrato de arrendamiento

Lo que cambia en Tabasco

El arrendamiento vive en los artículos 2664 a 2798. El título se leyó el 31 de octubre de 2026 en el texto vigente que publica el Congreso del Estado de Tabasco; el código se publicó en el Periódico Oficial del 9 de abril de 1997 y su última reforma es la del Decreto 287, publicado en el Periódico Oficial 8764, Suplemento «M», del 2 de septiembre de 2026.

1. Quince años para el comercio y las oficinas (artículo 2666). El arrendamiento no puede exceder de diez años para las fincas destinadas a habitación, a fines agrícolas o ganaderos; de quince para las destinadas al comercio u oficinas; y de veinte para las destinadas al ejercicio de la industria. El artículo 2398 del Código Civil Federal da veinte años a comercio e industria por igual, así que un contrato de veinte copiado del modelo genérico excede el techo local si el local es de comercio o si es un despacho. Lo que decide en qué renglón cae el inmueble es el giro declarado en el propio contrato: una bodega de abarrotes es comercio, y un taller que transforma, industria.
2. La prórroga más larga para un local: un año más tres meses por año (artículo 2742). Vencido un contrato por tiempo determinado, el arrendatario al corriente tiene derecho a que se le prorrogue por una sola vez y hasta por un año. Y si el bien se destina a comercio, despacho profesional o industria, goza además de tres meses más por cada año que lo haya ocupado con el mismo negocio, sin que las dos prórrogas sumadas puedan exceder de tres años. Un inquilino con ocho años en el mismo giro llega al tope. El código federal no tiene prórroga legal, porque sus artículos 2485 y 2486 están derogados. Para un dueño de local en Tabasco eso convierte el vencimiento en algo que se trabaja con años de anticipación, no con una carta de último mes.
3. Treinta días el inquilino, noventa el dueño, y un año de responsabilidad (artículos 2744 y 2745). El inquilino pide la prórroga dentro de los treinta días anteriores al vencimiento, estando al corriente, y lo hace por jurisdicción voluntaria, ante notario o ante dos testigos: no basta un mensaje. Y para que opere la excepción del propietario que requiere el inmueble, el 2745 le pide notificar su propósito de ocuparlo con noventa días de anticipación, por esos mismos medios. El renglón que casi nadie cita es el segundo párrafo del 2745: si dentro del año siguiente a que el inquilino devuelva el bien el arrendador no lo ha ocupado, responde de los daños y perjuicios que le causó al privarlo de la prórroga. La excepción no es una fórmula; es un compromiso con plazo.
4. Dos meses de aviso indubitable cuando el contrato siguió sin plazo (artículo 2740). Todos los arrendamientos, rústicos o urbanos, que no se hayan celebrado por tiempo expresamente determinado concluyen a voluntad de cualquiera de las partes, previo aviso dado en forma indubitable con dos meses de anticipación si el predio es urbano y con un año si es rústico. El artículo 2478 del Código Civil Federal pide quince días por escrito. Dos meses son dos mensualidades, y «en forma indubitable» es una exigencia de prueba: un mensaje sin acuse difícilmente la satisface y un aviso firmado de recibido sí.
5. El fiador sigue obligado en la prórroga, al contrario del código federal (artículo 2748). Cuando hay prórroga del arrendamiento no cesan las obligaciones otorgadas por un tercero para la seguridad del contrato. El artículo 2487 del Código Civil Federal dice lo contrario: ahí las obligaciones del tercero cesan al término del plazo determinado salvo convenio expreso. Pero el 2748 trae dos salidas, y conviene tenerlas presentes: cesan si así se pactó expresamente, y cesan también si, terminada la prórroga, el arrendatario continúa en el uso y goce del bien con el consentimiento tácito o expreso del arrendador. O sea que la ventaja se pierde dejando correr el tiempo, igual que en el código federal.
6. El arrendador prueba que entregó bien, no el inquilino (artículo 2707). Al arrendador corresponde probar que entregó al arrendatario el bien en buen estado, si la entrega no la hizo con expresa descripción de las partes de que se componga. El artículo 2443 del Código Civil Federal presume justo lo contrario: que el arrendatario que admitió la cosa sin esa descripción la recibió en buen estado. La consecuencia práctica es que en Tabasco el anexo de inventario del local, con fotos y con la descripción de instalaciones y accesorios, le sirve antes al dueño que al inquilino. Sin él, el que carga con la prueba es quien rentó.
7. Preferencia y derecho del tanto sin los cinco años (artículos 2713 y 2714). El arrendatario que durante la vigencia no incurrió en mora, o que hubiese hecho mejoras en el inmueble, tiene derecho a que en igualdad de condiciones se le prefiera a otro interesado en el nuevo arrendamiento. Y goza del derecho del tanto si el propietario quiere vender la finca arrendada, sin condición alguna. El artículo 2447 del Código Civil Federal pide arrendamientos que hayan durado más de cinco años y mejoras de importancia, y sólo concede la preferencia para el caso de venta. Aquí basta con estar al corriente, así que conviene que el contrato diga a qué correo se notifican las condiciones del nuevo arrendamiento o de la venta y en cuántos días contesta el inquilino.

Qué trae la plantilla

1. Objeto. El uso y goce temporal del local, la oficina o la bodega a cambio de una renta.
2. Destino y giro. El uso al que se dedica el inmueble y el giro que va a operar en él, que es lo que decide si el techo del plazo es de quince o de veinte años y si la prórroga adicional del 2742 aplica.
3. Vigencia. Inicio y fin del contrato, dentro de los quince años que el 2666 permite para las fincas destinadas al comercio u oficinas.
4. Renta. Monto, día de pago y forma de pago, con el recibo de cada mensualidad; a falta de convenio, por meses vencidos si el predio es urbano (2691).
5. Aumento de la renta. La fórmula del aumento pactado durante la vigencia, y la constancia de que el tope de inflación del 2721 está escrito para los inmuebles destinados a habitación.
6. Depósito en garantía. Monto y condición de devolución, que en este código es enteramente contractual para el local.
7. Servicios y obligaciones accesorias. Luz, agua, gas e internet al arrendatario; el predial, a cargo de quien lo pacte y siempre a nombre del propietario.
8. Entrega y estado del inmueble. La descripción expresa de las partes de que se compone el local, con su anexo, porque el 2707 deja en el arrendador la prueba del buen estado cuando esa descripción no existe.
9. Conservación y reparaciones. Quién repara qué, el aviso que el arrendatario debe dar en cuanto una reparación haga falta, y los deterioros de poca importancia que el 2708 le deja a él.
10. Mejoras y modificaciones. Ninguna obra sin consentimiento expreso del arrendador, con la obligación de restablecer la forma del inmueble al devolverlo.
11. Subarrendamiento. Prohibido sin consentimiento: el 2735 impide subarrendar «en todo y ni en parte» y hace responder solidariamente al arrendatario con el subarrendatario por daños y perjuicios.
12. Prórroga legal del 2742. El año de prórroga del inquilino al corriente, los tres meses adicionales por año con el mismo negocio hasta el tope de tres años, y cómo se maneja el vencimiento.
13. Aviso de no renovación y plazos del 2744 y 2745. Los treinta días anteriores al vencimiento en que el inquilino pide la prórroga y los noventa días con que el propietario avisa que necesita ocupar el inmueble.
14. Terminación y aviso. Cómo termina el contrato con plazo, y el aviso indubitable de dos meses del 2740 cuando el arrendamiento siguió sin plazo determinado.
15. Rescisión. Las tres causas del 2750: falta de pago de la renta, usar el bien contra la fracción III del 2689 y subarrendar contra el 2735.
16. Garantía de un tercero. Que por el 2748 las obligaciones del fiador o del aval no cesan en la prórroga, con la mención de los dos supuestos en que sí cesan.
17. Entrega al terminar. El local de vuelta en el estado en que se recibió, salvo el desgaste normal, con llaves y servicios pagados.
18. Preferencia y derecho del tanto (2713 y 2714). La preferencia en el nuevo arrendamiento para el inquilino que no incurrió en mora o que hizo mejoras, y el derecho del tanto si el propietario quiere vender.
19. Licencias y permisos del giro. La responsabilidad del arrendatario por las licencias de su actividad.
20. Domicilios y notificaciones. Domicilio y correo electrónico de cada parte, y cómo se avisa un cambio.
21. Anexo A. El inventario y estado del local que se firma junto con el contrato, que aquí le sirve sobre todo al arrendador.
22. Firma electrónica y jurisdicción. Validez de la firma y tribunales del lugar del inmueble.

Lo que capturas

Qué dice la ley

El arrendamiento es materia local: lo que rige un local en Villahermosa o en Cárdenas es el Código Civil para el Estado de Tabasco, no el federal. El arrendamiento vive en los artículos 2664 a 2798, con un capítulo propio para la vivienda —el Capítulo IV, artículos 2715 a 2727, titulado «Del arrendamiento de fincas urbanas destinadas a la habitación»— y otro de terminación, el Capítulo VII, que va del 2738 al 2758 y donde está la prórroga.

La primera diferencia es el techo del plazo, separado en tres por destino. El artículo 2666 dice que el arrendamiento no puede exceder de diez años para las fincas destinadas a habitación, a fines agrícolas o ganaderos; de quince para las destinadas al comercio u oficinas; y de veinte para las destinadas al ejercicio de la industria. El Código Civil Federal da en su 2398 veinte años a comercio e industria por igual, y de ahí salen los contratos de veinte años que se copian para un local de menudeo. Aquí una oficina cae en el renglón de quince, no en el de veinte.

La segunda es la prórroga legal, y es el renglón más fuerte del estado. El 2742 da al arrendatario al corriente, al vencer un contrato por tiempo determinado, el derecho a que se le prorrogue por una sola vez y hasta por un año. Y su segundo párrafo agrega, cuando el bien se destina a comercio, despacho profesional o industria, una prórroga adicional de tres meses por cada año que lo haya ocupado con el mismo negocio, con el tope de que las dos sumadas no excedan de tres años. El código federal no tiene prórroga legal: sus artículos 2485 y 2486 están derogados. El 2743 aplica lo mismo al arrendamiento por tiempo indeterminado.

La tercera son los dos plazos que el código reparte entre las partes, y el que casi nunca se lee es el del dueño. Por el 2744, el inquilino al corriente pide la prórroga dentro de los treinta días anteriores al vencimiento, y lo hace por jurisdicción voluntaria, ante notario o ante dos testigos. Por el 2745, para que opere la excepción del propietario que necesita el inmueble, tiene que notificarle al inquilino su propósito de ocuparlo con noventa días de anticipación al vencimiento; y si dentro del año siguiente a la devolución no lo ha ocupado, responde de los daños y perjuicios que le causó al privarlo de la prórroga. No es una formalidad: es una responsabilidad con fecha.

La cuarta es el aviso para salir de un contrato sin plazo. El 2740 pide aviso dado «en forma indubitable con dos meses de anticipación si el predio es urbano y con un año si es rústico». El 2478 federal pide quince días. «Indubitable» es una exigencia de prueba además de plazo, así que el aviso conviene mandarlo como documento a firma de recibido.

La quinta es la garantía del tercero, y va al revés del código federal. El 2748 dice que cuando hay prórroga no cesan las obligaciones otorgadas por un tercero para la seguridad del arrendamiento, salvo que así se haya pactado expresamente o que, terminada la prórroga, el arrendatario siga en el uso y goce del bien con el consentimiento tácito o expreso del arrendador. El 2487 federal dice lo contrario: ahí las obligaciones del tercero cesan al término del plazo determinado. Para un arrendador de local en Tabasco eso es una ventaja real, con una condición: no dejar correr el tiempo después de la prórroga.

La sexta invierte la carga de la prueba del estado del inmueble. El 2707 dice que al arrendador corresponde probar que entregó el bien en buen estado si la entrega no se hizo con expresa descripción de las partes de que se componga; el 2443 federal presume que el arrendatario lo recibió en buen estado. El anexo de inventario firmado, entonces, es la prueba del dueño antes que del inquilino.

Y la séptima está en la preferencia. El 2713 le da al arrendatario que no incurrió en mora o que hizo mejoras en el inmueble el derecho a que, en igualdad de condiciones, se le prefiera a otro interesado en el nuevo arrendamiento; y el 2714 le da el derecho del tanto si el propietario quiere vender la finca arrendada. Los dos sin condición de antigüedad. El 2447 federal pide arrendamientos de más de cinco años y mejoras de importancia, y sólo para el caso de venta. Aquí basta con estar al corriente.

Qué más aplica aunque no sea diferencia. El 2672 manda otorgar el arrendamiento siempre por escrito, y pide escritura pública sólo si el bien es rústico y la renta anual excede el equivalente a quinientas veces el valor diario de la Unidad de Medida y Actualización; la regla de que la falta de forma se imputa al arrendador vive en el 2723, que es del capítulo de habitación. El 2689 repite las obligaciones del arrendatario, con un añadido que el 2425 federal no trae: responde también por los daños que causen las personas que lo visiten. El 2747 dice que si el arrendatario sigue sin oposición después del contrato y su prórroga, el arrendamiento ya no se entiende prorrogado, aunque debe pagar la renta del tiempo excedente: el 2487 federal, en cambio, lo convierte en uno de tiempo indeterminado. Y el subarriendo vive en los artículos 2735 a 2737. Qué separa a un documento privado de uno inscrito está en qué es un documento privado.

Lo que NO alcanza al local, y conviene saberlo porque es de donde vienen los machotes equivocados: todo el Capítulo IV está titulado «Del arrendamiento de fincas urbanas destinadas a la habitación». Ahí viven el tope del diez por ciento anual sobre el valor comercial del predio (2720, que además dice «destinados exclusivamente para habitación»), el aumento anual limitado a la inflación (2721), las ocho estipulaciones mínimas y la imputación de la forma al arrendador (2723), el registro del contrato ante el Registro de Arrendamientos (2724), la subrogación por muerte (2725) y la obligación de transcribir el capítulo entero en el contrato (2727). Ninguno de los seis aplica a un local comercial.

Fuente: el título del arrendamiento del Código Civil para el Estado de Tabasco, en el texto vigente que publica el Congreso del Estado —código publicado en el Periódico Oficial del 9 de abril de 1997, con última reforma del Decreto 287 publicado en el Periódico Oficial 8764, Suplemento «M», del 2 de septiembre de 2026—, leído el 31 de octubre de 2026. El Código Civil Federal, en el PDF de la Cámara de Diputados con reformas hasta el Diario Oficial del 14 de noviembre de 2025, leído el 31 de octubre de 2026.

Esto no es asesoría legal. Las preguntas generales están en la guía legal.

Lo que un arrendador de local en Tabasco decide antes de firmar

Las siete diferencias se vuelven tres decisiones, y la primera es el calendario. Con la prórroga del 2742 llegando a tres años y el aviso del 2745 pidiendo noventa días, la recuperación del local se planea desde la firma: plazo expreso, una cláusula de aviso de no renovación con fecha, y la decisión clara de si el dueño piensa ocuparlo, porque esa intención tiene que avisarse tres meses antes y cumplirse dentro del año siguiente. Cómo se avisa la terminación dejando constancia está en cómo se avisa la terminación de un contrato.

La segunda es el aumento, y aquí hay una trampa de copiado. El tope del diez por ciento del 2720 y el límite de la inflación del 2721 son del capítulo de habitación —el 2720 dice «destinados exclusivamente para habitación»—, así que en un local manda la fórmula que las partes pacten. Cómo se escribe una que no envejezca está en el aumento con la inflación y, para un negocio que arranca, en renta escalonada y meses de gracia. Si el local es lo de abajo de una casa, el caso está en rento la cochera de mi casa como local.

La tercera es la garantía, que en este código juega a favor del dueño: por el 2748 el fiador sigue obligado durante la prórroga. La diferencia entre fiador y depósito está en depósito en garantía o fianza, y si el fiador vive lejos, en el fiador puede firmar en línea.

Tabasco contra otros estados, en los mismos renglones

Frente al modelo federal cambian siete renglones: el techo de quince años para comercio y oficinas, la prórroga legal que llega a tres años, los plazos de treinta y noventa días con la responsabilidad del 2745, los dos meses de aviso indubitable, el fiador que sigue obligado en la prórroga, la prueba del buen estado a cargo del arrendador y la preferencia sin los cinco años.

Frente a Durango, donde la prórroga es de un año y la excepción del dueño está escrita sólo para quien quiera habitar la casa o cultivar la finca, en Tabasco la prórroga es más larga pero la excepción del 2742 sí alcanza al local: habla de «ocupar el bien arrendado», sin distinguir destino. Frente a Nuevo León, donde lo regulado es el depósito, aquí lo regulado es la renovación y la prueba de la entrega. Y frente a Yucatán, que es el otro estado del sureste con plantilla propia, cambia el juego de avisos. Por eso las variantes por estado existen sólo donde el código local cambia en al menos tres puntos verificados en el texto oficial.

Cómo se firma sin que nadie cruce la ciudad

Capturas los datos una vez y la liga sale por WhatsApp o por correo; el inquilino firma desde su celular, sin crear cuenta ni instalar nada. Quien manda elige el idioma de cada firmante, y a quien firma en inglés le llegan en inglés el correo, el mensaje y la página de firma.

Las dos partes se quedan con el PDF y su acuse de auditoría —hora, IP, dispositivo y huella SHA-256 del archivo—, que cualquiera comprueba en /verificar sin cuenta. El camino completo está en cómo funciona y las dudas de ley en el FAQ legal. Son diez documentos gratis sin tarjeta desde tu cuenta. Los dos avisos que este código vuelve decisivos —el de los noventa días del 2745 y el indubitable de dos meses del 2740— conviene mandarlos como documento a firma de recibido, porque los dos viven de poder probar la fecha.

Preguntas frecuentes

¿La renta de mi local en Tabasco tiene tope como la de una casa?

No. El tope del diez por ciento anual sobre el valor comercial del predio está en el artículo 2720 del Código Civil para el Estado de Tabasco, que habla de predios «destinados exclusivamente para habitación», y el aumento limitado a la inflación del 2721 se refiere a esos mismos inmuebles o a cualesquiera otros destinados para habitación. Los dos viven en el Capítulo IV, titulado «Del arrendamiento de fincas urbanas destinadas a la habitación». En un local, una oficina o una bodega, el aumento es el que las partes pacten.

¿Cuánto puede durar la prórroga legal de mi inquilino?

Hasta tres años en total si el local se destina a comercio, despacho profesional o industria. El artículo 2742 da una prórroga de hasta un año al arrendatario al corriente y, para esos destinos, tres meses adicionales por cada año que haya ocupado el inmueble con el mismo negocio; el propio artículo cierra con que las dos sumadas no pueden exceder de tres años. Un inquilino con ocho años en el mismo giro llega al tope.

Quiero mi local de vuelta para poner mi propio negocio. ¿Qué tengo que hacer?

Avisarle al inquilino con noventa días de anticipación al vencimiento que vas a ocupar el inmueble, por jurisdicción voluntaria, ante notario o ante dos testigos. Lo pide el artículo 2745 para que opere la excepción del último párrafo del 2742, que habla de los propietarios que requieran y justifiquen la necesidad de ocupar el bien arrendado, sin distinguir si es casa o local. Y hay una consecuencia que conviene tener presente: si dentro del año siguiente a la devolución no lo has ocupado, respondes de los daños y perjuicios por haberle quitado la prórroga.

Mi inquilino dice que el local ya estaba así. ¿Quién tiene que probar?

Tú, si la entrega no se hizo con descripción expresa. El artículo 2707 dice que al arrendador corresponde probar que entregó el bien en buen estado cuando la entrega no la hizo con expresa descripción de las partes de que se componga. Es lo contrario del artículo 2443 del Código Civil Federal, que presume que el inquilino lo recibió en buen estado. Por eso el anexo de inventario del contrato, con fotos fechadas, es la prueba del dueño antes que la del inquilino.

¿El fiador de mi inquilino sigue respondiendo si el contrato se prorroga?

Sí, salvo dos casos. El artículo 2748 dice que cuando haya prórroga no cesan las obligaciones otorgadas por un tercero para la seguridad del arrendamiento, a diferencia del 2487 del Código Civil Federal, donde cesan al término del plazo determinado. Los dos casos en que sí cesan son que se haya pactado expresamente y que, terminada la prórroga, el arrendatario siga en el uso y goce del bien con tu consentimiento tácito o expreso. O sea que dejar correr los meses después de la prórroga sí te puede dejar sin garantía.

¿Por qué causas puedo rescindir el contrato de un local en Tabasco?

Por tres. El artículo 2750 da al arrendador la falta de pago de la renta en los términos de la fracción I del 2689 y del 2691, el uso del bien en contravención de la fracción III del 2689 y el subarriendo contra el 2735. El artículo 2489 del Código Civil Federal tiene cinco, porque agrega los daños graves imputables al arrendatario y variar la forma de la cosa sin consentimiento. Como aquí esas dos conductas no son causa escrita en el código, conviene pactarlas en el contrato como causa de rescisión convencional.

Para leer antes de firmar

• Contrato de arrendamiento de local comercial en México: la mitad del código que no te aplica

Otras plantillas

• Contrato de arrendamiento de inmueble
• Contrato de arrendamiento de local comercial · Durango
• Contrato de arrendamiento de local comercial · Yucatán

Todas las plantillas · Verificar un documento